Der Finanzverwaltung war diese Vorgehensweise seit Längerem ein Dorn im Auge. Sie versuchte mit zahlreichen Aktionen und Tricks die Anwendung der Restnutzungsdauergutachten zu behindern.
Gutachten Restnutzungsdauer
Jahressteuergesetz 2024 - Die Anwendung der Restnutzungsdauergutachten soll ab 01.01.2025 weiter behindert und eingeschränkt werden.
Im Entwurf des Jahressteuergesetzes 2024 gibt es wesentliche Neuregelungen, die den Bereich der Abschreibungen für Abnutzung (AfA) betreffen, insbesondere im Hinblick auf Gutachten und die Bestimmung der Restnutzungsdauer von Wirtschaftsgütern.
Der Entwurf des Jahressteuergesetzes 2024 sieht eine Reihe von Neuregelungen ab dem 01.01.2025 vor, die die Anwendung der Gutachten zur Restnutzungsdauer weiter behindert und eingeschränkt werden.
Eine zentrale Änderung im Entwurf des Jahressteuergesetzes 2024 betrifft die verbindliche Einführung von Mindestnutzungsdauern für bestimmte Wirtschaftsgüter.
Für Fälle, in denen von den gesetzlichen Normen abgewichen werden soll, sind verstärkte Anforderungen an externe Gutachten vorgesehen. Diese Gutachten müssen umfassender sein und eine detaillierte Begründung dafür liefern, warum eine von den Tabellen abweichende Restnutzungsdauer angesetzt wird. Der Entwurf legt fest, dass solche Gutachten von unabhängigen und qualifizierten Sachverständigen erstellt werden müssen, um Manipulationen zu verhindern und Transparenz zu gewährleisten.
Für Steuerpflichtige bedeutet dies, dass bei der Abschreibung von Wirtschaftsgütern die Berücksichtigung individueller Gegebenheiten eingeschränkt wird, sofern kein entsprechendes, anerkanntes Gutachten vorgelegt wird.
Gelten die Neuregelungen ab 01.01.2025?
Inwieweit die Neuregelungen bei Gutachten zur Restnutzungsdauer des Jahressteuergesetzes 2024 tatsächlich in Kraft treten, bleibt zum heutigen Zeitpunkt (01.11.2024) noch abzuwarten.
Aber die Wahrscheinlichkeit, dass der übergriffige Staat und die gierige Finanzverwaltung auch dies durchzieht, ist sehr hoch. Dann bleibt dem Steuerzahler nur der Klageweg.
Gutachten Restnutzungsdauer - Ich erstelle Ihnen qualifizierte und anerkannte Verkehrswertgutachten
Lutz Schneider
Haben Sie Fragen zu Gutachten über die Restnutzungsdauer? Kontaktieren Sie mich einfach. Ich berate Sie gern.
Immobilienbewertung Lutz Schneider ist seit mehr als 30 Jahren Ihr qualifizierter Ansprechpartner für die Immobilienbewertung. Ich stehe für ein hohes Maß an Kompetenz und aktuellem Fachwissen. Sie erhalten bei mir rechtsichere Verkehrswertgutachten, die auch vor Gericht und Finanzamt stand halten.
Mit meiner Zertifizierung erfülle ich übrigens alle Anforderungen, die die Finanzämter an Gutachter zum Nachweis einer geringeren Restnutzungsdauer stellen. Zudem führen wir bei unseren Restnutzungsdauergutachten stets eine Besichtigung der Immobilie durch.
Sie haben Fragen zu Gutachten über die Restnutzungsdauer? Schreiben Sie mir! Ich antworte Ihnen gern.
Gutachten Restnutzungsdauer - Haben Sie weitere Fragen zu "Gutachten Restnutzungsdauer" oder möchten ein Kostenangebot (für Sie kostenfrei und unverbindlich) für ein Gutachten von uns erhalten? Dann füllen Sie bitte das nachfolgende Formular aus. Wir melden uns umgehend per Mail oder Telefon bei Ihnen.
Das Jahr 2024 neigt sich dem Ende zu und das Thema Grundsteuer und Gutachten bzw. Grundsteuergutachten rückt immer mehr in das Bewusstsein der Steuerzahler. Aber auch Mieter werden von den Neuregelungen bei der Grundsteuer betroffen sein.
Die ersten Kommunen haben bereits die neuen Hebesätze veröffentlicht und die ersten Gemeinden verschicken die neuen Grundsteuerbescheide.
Jetzt wird man erstmals konkret sehen können, ob man im Jahr 2025 mehr oder weniger Grundsteuer zu zahlen hat.
Wann sollte gegen die Festsetzung der neuen Grundsteuer Einspruch eingelegt werden?
Ist der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuerwert vermeintlich zu hoch (also über dem aktuellen Verkehrswert/Marktwert des Grundstücks), dann sollten Sie innerhalb einer Frist von 4 Wochen Einspruch gegen den Wertfestsetzungsbescheid einlegen. Dies kann formlos und vorerst ohne Begründung geschehen. Ihnen entstehen daraus keine Nachteile.
Wichtig: Den Einspruch per Einschreiben/Rückschein versenden. Damit Sie einen Nachweis haben, wann der Einspruch beim Finanzamt eingegangen ist.
Grundsätzlich sollten Sie sowieso Einspruch gegen die neue Grundsteuer (gegen den Wertfestsetzungsbescheid) einlegen, da zum heutigen Zeitpunkt nicht absehbar ist, wie es mit der Grundsteuer überhaupt weiter geht.
Es laufen derzeit mehrere Gerichtsverfahren, die das neue Grundsteuermodell (Bundesmodell) für verfassungswidrig halten. Geklagt haben u. a. der "Bund der Steuerzahler" sowie "Haus und Grund".
Welche formalen Anforderungen an Grundsteuer Gutachten bestehen?
Seit Juli 2024 besteht in den Bundesländern bzw. Stadtstaaten Nordrhein-Westfalen, Berlin, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Hollstein, Thüringen, Brandenburg und Rheinland-Pfalz die Möglichkeit per qualifizierten Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen nachzuweisen, dass der vom Finanzamt ermittelte Grundsteuerwert zu hoch ist. Dies sind alle Bundesländer, die das sog. Bundesmodell anwenden. Wir hatten in unserem Blogbeitrag bereits hier ausführlich darüber berichtet. In anderen Bundesländern bestehen ggf. davon abweichende Regelungen.
Die Finanzämter nennen diesen Vorgang amtlich "Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts für Zwecke der Grundsteuer".
Welche Anforderungen an Grundsteuer Gutachten bzw. Grundsteuergutachten bestehen?
Beispielhaft hat das Ministerium der Finanzen und für Europa des Landes Brandenburg in Potsdam ein Merkblatt dazu herausgegeben:
Es ist davon auszugehen, dass in den anderen Bundesländern vergleichbare Regelungen gelten.
Als Nachweis des niedrigen gemeinen Werts können regelmäßig Verkehrswertgutachten
der zuständigen Gutachterausschüsse im Sinne der §§ 192 ff. BauGB (dies sind übrigens die Verantwortlichen für tlw. falsch ermittelte Bodenrichtwerte bzw. falsch abgegrenzte Bodenrichtwertzonen),
von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder
von Sachverständigen, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständiger zertifiziert sind.
Hinweis zu einer "nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle:
Auch nicht akkreditierte sowie nicht nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstellen können Sachverständigen ein Zertifikat nach DIN EN ISO/IEC 17024 ausstellen. Diese Zertifikate erfüllen jedoch nicht die geforderte Qualifikation.
Lutz Schneider ist bei SprengnetterZert nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. SprengnetterZert ist bei der Deutschen Akkreditierungssstelle (DAkkS) akkreditiert. Lutz Schneider erfüllt also diese Anforderung vollumfänglich.
Welche sonstigen Anforderungen an Grundsteuer Gutachten bestehen?
Nach den erfolgten Neuregelungen in den o. g. Bundesländern mit dem Grundsteuermodell "Bundesmodell" ist ein nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert aber nur anzusetzen, wenn der pauschaliert ermittelte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Verkehrswert um mindestens 40 Prozent übersteigt.
Nach einer ersten sachverständigen Einschätzung lohnt sich die Anfertigung eines Gutachtens zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts besonders in folgenden Fällen:
bei älteren und schadhaften Gebäuden,
bei Vorliegen von "besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen",
bei bestehenden Belastungen und Rechten (Wohnungsrechte, Nießbrauch etc.),
bei Liquidationsobjekten (Abrissobjekten),
bei erheblichen Lagewertunterschieden innerhalb einer Bodenrichtwertzone (bspw. Lage in zweiter Reihe, keine gesicherte Erschließung vorhanden etc.) und
bei durch die örtlichen Gutachterausschüsse falsch bestimmten oder falsch abgegrenzten Bodenrichtwerten.
Wir würden diesen Sachverhalt im Einzelfall für Ihr Grundstück prüfen. Dazu benötigen wir von Ihnen folgende Unterlagen, die Sie uns bitte per Mail zusenden:
Objektangaben (Objektart, Anzahl Wohnungen oder Gewerbeeinheiten, Wohnfläche/Nutzfläche),
Angaben Baujahr und Unterhaltungszustand (unsaniert, tlw. saniert/modernisiert oder voll modernisiert),
Modernisierungsmaßnahmen der letzten 10 bis 20 Jahre
Bescheid über Grundsteuerwert und Bescheid über Grundsteuermessbetrag.
Wenn Sie uns diese Unterlagen vollständig zusenden, können wir vorab im Einzelfall prüfen, ob eine Chance besteht, dass die vorgeschriebene Abweichung zwischen ermittelten Grundsteuerwert und aktuellem Verkehrswert von 40 Prozent erreicht werden könnte. Für diese aufwendige Prüfung berechnen wir Ihnen 149,00 € zzgl. 19,00 % Mehrwertsteuer (177,31 € incl. MwSt.).
Gleichzeitig können wir Ihnen ein Kostenangebot für ein Verkehrswertgutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts zum Zwecke der Grundsteuer erstellen. Die Kosten für die Vorprüfung rechnen wir Ihnen auf die Kosten des Gutachtens an.
Bitte beachten Sie weiterhin, dass wir wegen der Entfernungen derzeit nur Anfragen aus den Bundesländern Sachsen, Brandenburg, Berlin, Sachsen-Anhalt und Thüringen bearbeiten können. In Einzelfällen auch darüber hinaus. Dies muss aber im Vorfeld geklärt werden.
Wann rechnet sich ein Grundsteuer Gutachten bzw. Grundsteuergutachten?
Für diese Prüfung müssen Sie den neuen Grundsteuerhebesatz ihrer Gemeinde kennen. Viele Gemeinden haben diese bis zum heutigen Tag aber noch nicht veröffentlicht.
Sollte ihr Hebesatz schon vorliegen, können Sie vorerst die alte jährliche Grundsteuer mit der neuen jährlichen Grundsteuer vergleichen.
Sollte Ihnen noch kein neuer Grundsteuerbescheid zum 01.01.2025 vorliegen, gilt für die neue Grundsteuer folgende Formel:
Grundsteuer 2025 = Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz Gemeinde
Ziehen Sie hilfsweise (den neuen Verkehrswert und die dafür geltende Grundsteuer kennen Sie ja noch nicht) von der neuen Grundsteuer die alte Grundsteuer ab. Der Differenzbetrag wäre hilfsweise die jährliche "Ersparnis".
Multiplizieren Sie diesen Betrag mit der Zahl 7, denn die Grundsteuer gilt bis zum neuen Feststellungszeitpunkt 01.01.2029. Sie zahlen die Grundsteuer also in gleicher Höhe für 7 Jahre. Dann wird neu berechnet.
Von dem entsprechenden Betrag ziehen Sie die Kosten für ein Verkehrswertgutachten zum Nachweis des niedrigen gemeine Werts zum Zwecke der Grundsteuer ab. Sollte der verbliebene Betrag positiv sein, so lohnt sich formal ein entsprechendes Grundsteuer Gutachten.
Sollte der neue Hebesatz noch nicht bekannt sein, so können Sie hilfsweise den alten Hebesatz anwenden.
Aber Sie sehen, da sind zum heutigen Zeitpunkt noch zahlreiche Unsicherheiten eingebaut. Ein Verkehrswertgutachten zum Nachweis den niedrigeren gemeinen Werts für Zwecke der Grundsteuer wird sich nur bei sehr hohen Abweichungen rechnen.
Was kostet ein Grundsteuer Gutachten bzw. Grundsteuergutachten?
Die Anforderungen an Grundsteuer Gutachten bzw. Grundsteuergutachten sind extrem hoch. Deshalb ist die Anfertigung eines Grundsteuer Gutachtens wirklich arbeitszeitintensiv und aufwendig. Wir müssen ja auch alle Anforderungen der Finanzämter erfüllen. Und schließlich soll das Gutachten ja auch vom Finanzamt anerkannt werden.
Wir erstellen Ihnen bei Übersendung der o. g. Unterlagen und Informationen gern ein entsprechende Kostenangebot zum Festpreis (für Sie bis auf die Kosten der Vorprüfung kostenlos und unverbindlich).
Sie sollten aber unverbindlich mindestens mit Kosten von 2.500,00 € zzgl. MwSt. (2.975,00 € inkl. MwSt.) zzgl. Nebenkosten und Auslagen rechnen. Bei weiten Entfernungen, großen Objekten (bspw. Gewerbeobjekte, Industrieobjekte etc.) sowie beim Vorliegen von Objektbesonderheiten (Rechte, Belastungen etc.) können deutlich höhere Honorare anfallen.
Grundsteuer Gutachten - Ich erstelle Ihnen qualifizierte und anerkannte Verkehrswertgutachten
Lutz Schneider
Wenn Sie von den Neuregelungen bei der Grundsteuer betroffen sind und der Auffassung sind, dass das Finanzamt eine Überbewertung ihres Grundstückes vorgenommen hat (dies kommt nach unseren Erfahrungen der letzten Jahre sehr häufig vor), sollten Sie sich über den sogenannten "Nachweis des niedrigeren gemeines Werts" durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten informieren.
Haben Sie Fragen zur Erstellung eines Grundsteuer Gutachtens zum Nachweis den niedrigeren gemeinen Werts? Kontaktieren Sie mich einfach. Ich berate Sie gern.
Immobilienbewertung Lutz Schneider ist seit mehr als 30 Jahren Ihr qualifizierter Ansprechpartner für die Immobilienbewertung. Ich stehe für ein hohes Maß an Kompetenz und aktuellem Fachwissen. Sie erhalten bei uns rechtsichere Grundsteuer Gutachten, die auch vor Gericht und dem Finanzamt stand halten.
Grundsteuer Gutachten - Sie haben Fragen zu Grundsteuer Gutachten in Sachsen und darüber hinaus? Schreiben Sie mir! Ich antworte Ihnen gern.
Haben Sie weitere Fragen zum Thema "Grundsteuer Gutachten", zum "Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts" bei der Grundsteuer 2025 gegenüber dem Finanzamt oder möchten ein Kostenangebot für ein qualifiziertes Grundsteuer Gutachten für die Grundsteuer 2025 von uns erhalten? Dann füllen Sie bitte das nachfolgende Formular aus. Ich melde mich umgehend per Mail oder Telefon bei Ihnen.
Lutz Schneider Immobilienbewertung gibt Ihnen heute hier eine überregionale Zusammenfassung über den Grundstücksmarkt in Sachsen 2024. Sollten Sie Fragen zum sächsischen Grundstückmarkt haben, können Sie uns gern kontaktieren.
Der Grundstücksmarkt in Sachsen 2024
Der Immobilienmarkt in Sachsen 2024 hat sich in den letzten Jahren dynamisch entwickelt und spiegelt die allgemeine wirtschaftliche und demografische Entwicklung der Region wider. Mit seinen großen Städten wie Dresden, Leipzig und Chemnitz sowie ländlichen Regionen bietet Sachsen ein breit gefächertes Immobilienangebot. Diese Analyse stützt sich auf die aktuellen Grundstücksmarktberichte und untersucht die wichtigsten Trends, Preisdynamiken und regionale Besonderheiten des Immobilienmarktes in Sachsen.
Wirtschaftliche und demographische Rahmenbedingungen
Die wirtschaftliche Stabilität und das demografische Wachstum sind entscheidende Faktoren, die den Immobilienmarkt beeinflussen. Sachsen verzeichnet eine stabile Wirtschaftsentwicklung mit einem Fokus auf Industrien wie Maschinenbau, Automobilbau und IT-Dienstleistungen. Der Bevölkerungszuwachs in den Metropolregionen, insbesondere in Leipzig und Dresden, hat zu einer erhöhten Nachfrage nach Wohnimmobilien geführt, während ländliche Regionen eher einen Rückgang der Nachfrage erleben.
Schlüsselindikatoren für den Grundstücksmarkt in Sachsen 2024 sind:
Bevölkerungswachstum: Leipzig und Dresden gehören zu den am schnellsten wachsenden Städten Deutschlands.
Wirtschaftliche Entwicklung: Die starke industrielle Basis und das Wachstum im Dienstleistungssektor tragen zur Attraktivität der Region bei.
Immobilienpreise in den Großstädten
Leipzig:
Leipzig ist in den letzten Jahren zu einem der attraktivsten Immobilienmärkte in Ostdeutschland geworden. Die Stadt profitiert von ihrer dynamischen wirtschaftlichen Entwicklung und steigenden Bevölkerungszahlen. Der Grundstücksmarktbericht zeigt, dass die Kaufpreise für Wohnimmobilien kontinuierlich gestiegen sind.
Wohnungspreise: Die Preise für Eigentumswohnungen in Leipzig sind in den letzten Jahren erheblich gestiegen, insbesondere in den zentralen und gefragten Stadtteilen wie Plagwitz, Südvorstadt und Connewitz.
Mietpreise: Auch die Mietpreise haben einen deutlichen Anstieg verzeichnet, wobei das Mietpreiswachstum in den innerstädtischen Gebieten am höchsten ist.
Dresden:
Dresden, die Landeshauptstadt Sachsens, zeigt ebenfalls einen Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen. Der historische Charme der Stadt, kombiniert mit wirtschaftlicher Stärke in Branchen wie der Mikroelektronik und der Halbleiterfertigung, zieht sowohl Investoren als auch neue Einwohner an.
Wohnungspreise: In Dresden sind die Preise für Neubauwohnungen besonders in den Stadtteilen Neustadt, Blasewitz und Striesen stark gestiegen.
Mietpreise: Dresden verzeichnete in den letzten Jahren ein moderates Wachstum der Mietpreise, bleibt jedoch im Vergleich zu Leipzig leicht darunter.
Chemnitz:
Chemnitz zeigt eine andere Dynamik als Leipzig und Dresden. Die Stadt hat mit einem Bevölkerungsrückgang und einer vergleichsweise schwächeren wirtschaftlichen Entwicklung zu kämpfen, was sich auch auf die Immobilienpreise auswirkt.
Wohnungspreise: Chemnitz weist deutlich geringere Immobilienpreise auf als die beiden anderen Großstädte, wobei der Preisanstieg moderat bleibt.
Mietpreise: Auch die Mieten sind vergleichsweise niedrig, was Chemnitz für bestimmte Zielgruppen, wie beispielsweise Studierende oder Rentner, attraktiv macht.
Ländliche Regionen
In den ländlichen Gebieten Sachsens ist ein differenziertes Bild zu erkennen. Während Regionen in der Nähe von Dresden und Leipzig teilweise von der urbanen Expansion profitieren und steigende Immobilienpreise verzeichnen, sehen viele strukturschwache Gegenden einen stagnierenden oder sogar rückläufigen Markt. Die ländlichen Regionen kämpfen mit Abwanderung und einem demografischen Wandel, was die Nachfrage nach Immobilien in diesen Gebieten schwächt.
Regionen mit Zuwachs: Gebiete rund um Dresden und Leipzig, wie das Umland von Meißen oder Markkleeberg, zeigen positive Marktentwicklungen, da viele Städter ins Umland ziehen.
Schrumpfende Regionen: Regionen wie das Erzgebirge oder die Lausitz haben mit Bevölkerungsverlusten zu kämpfen, was die Immobilienpreise dort unter Druck setzt.
Gewerbeimmobilienmarkt
Der Gewerbeimmobilienmarkt in Sachsen zeigt eine gemischte Entwicklung. Während in Leipzig und Dresden eine starke Nachfrage nach Büro- und Gewerbeflächen besteht, ist der Markt in Chemnitz und ländlichen Regionen weniger dynamisch.
Leipzig: Der Markt für Büroflächen in Leipzig boomt, insbesondere durch die Ansiedlung von Startups und Technologieunternehmen.
Dresden: In Dresden ist die Nachfrage nach Gewerbeflächen in den Bereichen Forschung und Entwicklung, insbesondere in der Mikroelektronik, stark.
Chemnitz: Chemnitz zeigt im Vergleich zu Leipzig und Dresden eine geringere Nachfrage nach Gewerbeimmobilien, was zu stabilen, aber niedrigen Preisen führt.
Zukunftsaussichten und Herausforderungen
Die zukünftige Entwicklung des sächsischen Immobilienmarktes hängt von mehreren Faktoren ab:
Demografische Entwicklung: Der anhaltende Bevölkerungszuwachs in den Großstädten wird die Nachfrage nach Wohnraum weiter ankurbeln. Eine Herausforderung besteht darin, genügend Wohnraum zu schaffen, um der steigenden Nachfrage gerecht zu werden, ohne dass die Preise außer Kontrolle geraten.
Infrastrukturprojekte: Zukünftige Infrastrukturprojekte, wie der Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs oder neue Verkehrsverbindungen, könnten auch die Immobilienmärkte in den Umlandgemeinden stärken.
Politische Maßnahmen: Maßnahmen zur Mietpreisbremse und Wohnbauförderung könnten einen erheblichen Einfluss auf den Markt haben, sowohl in den Städten als auch in den ländlichen Regionen.
Wirtschaftsentwicklung: Eine Schlüsselposition wird die Entwicklung der sächsischen Automobilindustrie einnehmen. Sollten gerade in den von der Volkswagen AG betriebenen zahlreichen sächsischen Standorten zahlreiche Mitarbeiter entlassen werden müssen, Standorte ggf. sogar ganz geschlossen oder einige der zahlreichen Zulieferbetriebe insolvent gehen, so könnte dies auf den sächsischen Immobilienmarkt verheerende Auswirkungen haben.
Fazit und Ausblick Grundstücksmarkt Sachsen 2024
Der sächsische Immobilienmarkt zeigt eine starke Zweiteilung zwischen den wachsenden Metropolregionen und den ländlichen Gegenden.
Während Leipzig und Dresden dynamisches Wachstum verzeichnen und als Investmentstandorte immer attraktiver werden, kämpfen ländliche Regionen um Stabilität.
Chemnitz nimmt eine Zwischenstellung ein, mit einem verhaltenen Wachstum und moderaten Preisen.
Die Herausforderungen der kommenden Jahre liegen in der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in den Großstädten sowie der Stärkung der ländlichen Regionen, um Abwanderung und Preisverfall entgegenzuwirken.
Die Grundstücksmarktberichte zeigen insgesamt ein Bild eines Immobilienmarktes, der von regionalen Disparitäten geprägt ist, aber gleichzeitig Chancen für Investoren und Eigenheimbesitzer in unterschiedlichen Segmenten bietet.
Die Vollversion kostet 140 Euro und ist beim Gutachterausschuss erhältlich.
Lutz Schneider Immobilienbewertung hat den Marktbericht nachfolgend für Sie analysiert und ausgewertet.
Der Grundstücksmarkt im Landkreis Zwickau
Der Grundstücksmarktbericht 2024 für den Landkreis Zwickau zeigt eine detaillierte Analyse der Entwicklungen im Jahr 2023. Einige Hauptpunkte sind:
Marktentwicklung: Rückgang der Kauffälle und Umsätze aufgrund von steigenden Zinsen und Baukosten.
Preisentwicklungen: Preise für Wohnbauland blieben weitgehend stabil, während landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Flächen teilweise leichte Preisrückgänge erlebten.
Regionale Unterschiede: Zwickau-Stadt und umliegende Gemeinden zeigen unterschiedliche Preisniveaus, wobei die Stadt Zwickau tendenziell teurer ist.
Der Grundstücksmarkt im Landkreis Zwickau - Ein Überblick 2023/2024
Der Grundstücksmarkt im Landkreis Zwickau hat sich im Jahr 2023 in einem von Unsicherheiten geprägten wirtschaftlichen Umfeld weiterentwickelt. Besonders gestiegene Zinsen, Inflation und die zunehmenden Baukosten beeinflussten die Kaufentscheidungen sowohl von privaten als auch gewerblichen Interessenten. Trotz dieser Herausforderungen verzeichnete der Landkreis in bestimmten Bereichen stabile Preise und zeigt somit ein differenziertes Bild, das vor allem von der Lage und dem Immobilientyp abhängt.
Marktentwicklung und Rahmenbedingungen
Im Vergleich zu den Vorjahren war 2023 durch einen Rückgang der Anzahl an Kauffällen und der damit verbundenen Geldumsätze gekennzeichnet. Hauptursachen hierfür waren die stark gestiegenen Baukosten, die Inflation sowie die Erhöhung der Bauzinsen, was potenzielle Käufer verunsicherte. Viele Interessenten verschoben aufgrund der volatilen Zinssituation ihre Kaufentscheidungen oder wählten günstigere, weniger attraktive Lagen, um das finanzielle Risiko zu minimieren.
Die Neubautätigkeit ging ebenfalls zurück, was sich besonders auf den Markt für Baugrundstücke auswirkte. Käufer sind zunehmend vorsichtiger geworden, was sich in einem verlangsamten Umsatz widerspiegelt. Besonders in weniger zentralen Lagen, also in Dörfern und kleineren Gemeinden, wurde ein Rückgang der Nachfrage nach Baugrundstücken und Immobilien beobachtet.
Preisentwicklung nach Lage
Ein entscheidender Faktor für den Preis eines Grundstücks im Landkreis Zwickau ist nach wie vor die Lage. Im Vergleich zu 2022 blieben die Preise für Wohnbauland in den zentraleren, städtischen Regionen relativ stabil. Besonders die Stadt Zwickau und deren nähere Umgebung verzeichneten weiterhin eine stabile Nachfrage. Hier haben Käufer, trotz gestiegener Kosten, weiterhin in Immobilien investiert. Die Preise stiegen moderat oder blieben auf dem Niveau der Vorjahre, was vor allem auf das begrenzte Angebot und die städtische Infrastruktur zurückzuführen ist.
In den ländlicheren Regionen des Landkreises hingegen, insbesondere in Gemeinden abseits der größeren Städte, kam es teilweise zu leichten Preisrückgängen. Der Rückgang der Nachfrage nach Baugrundstücken in diesen Gebieten führte dazu, dass die Preise hier nicht weiter steigen konnten und in manchen Fällen gesenkt werden mussten, um potenzielle Käufer zu gewinnen. Grundstücke in besonders attraktiven Lagen, wie in Stadtnähe oder an verkehrsgünstigen Standorten, blieben jedoch weiterhin gefragt.
Markt für landwirtschaftliche und gewerbliche Flächen
Neben dem Wohnbauland bleibt auch der Markt für landwirtschaftliche Flächen im Landkreis Zwickau von Interesse. Der Bericht weist darauf hin, dass landwirtschaftliche Flächen weiterhin gefragt sind, insbesondere von Investoren, die in Boden als Anlageform investieren. Die Preise für landwirtschaftlich genutzte Flächen blieben stabil, da auch hier ein gewisses Maß an Angebot und Nachfrage besteht. Allerdings waren in abgelegeneren und weniger fruchtbaren Regionen Preisrückgänge zu verzeichnen, da dort die Konkurrenz unter den Käufern geringer ist.
Im Bereich der gewerblichen Flächen zeigte sich ein gemischtes Bild. Während in den Gewerbegebieten der Städte Zwickau, Glauchau und Werdau eine anhaltend hohe Nachfrage zu beobachten war, stagnierten in den peripheren Gebieten die Preise. Unternehmen bevorzugen nach wie vor zentrale Standorte, die gut an das Verkehrsnetz angeschlossen sind, während weniger gut erschlossene Gewerbeflächen nur schwer Käufer finden.
Ausblick und Tendenzen für 2024
Für 2024 erwartet der Grundstücksmarktbericht eine weitere Stabilisierung der Preise in den gefragten Regionen des Landkreises Zwickau, insbesondere in städtischen Gebieten. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, wie die Zinsentwicklung und die Kosten für Baumaterialien, werden jedoch entscheidend dafür sein, ob sich der Markt insgesamt erholen kann oder ob die Unsicherheit unter den Käufern anhält.
Ein besonderer Fokus wird auch auf nachhaltige Baukonzepte gelegt. Mit dem zunehmenden Bewusstsein für Klimaschutz und Energieeffizienz steigen die Anforderungen an Neubauten. Dies könnte jedoch zu höheren Baukosten führen. Dies schafft ggf. auch Anreize für Investoren, in zukunftsfähige Bauprojekte zu investieren, die sich auf lange Sicht rechnen. Inwieweit sich die überbordenen Umwelt- und Klimaschutzauflagen tatsächlich rechnen bleibt meiner Ansicht nach abzuwarten.
Der Landkreis Zwickau bleibt ein interessanter Standort für Investitionen in den Immobilienmarkt, sowohl für private Bauherren als auch für institutionelle Anleger. Die regionalen Unterschiede in der Preisentwicklung bieten Investoren Chancen, insbesondere in den zentralen Städten. Ländliche Gebiete könnten jedoch weiterhin mit Preisrückgängen und einer verminderten Nachfrage zu kämpfen haben, wenn die wirtschaftliche Lage angespannt bleibt.
Die größte Frage stellt sich jedoch im Hinblick auf den strauchelnden Volkwagenkonzern in der Region. Wenn es hier zu Massenentlassungen bei VW und zahlreichen Zulieferbetrieben kommen sollte, dann hätte dies erhebliche Auswirkungen auf den Grundstücksmarkt im Landkreis Zwickau.
Dieser Überblick zum Grundstücksmarkt im Landkreis Zwickau zeigt die Herausforderungen und Chancen für Käufer und Investoren auf. Wer in dieser Region investieren möchte, sollte die Marktbedingungen genau analysieren und besonders auf die Lage der Grundstücke achten.
Grundstücksmarktbericht Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Immobilienbewertung Lutz Schneider wird häufig gefragt, wie sich der Grundstücksmarkt im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge2024 sich entwickelt hat.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge hat im Juli 2024 den neuen Grundstücksmarktbericht 2024 veröffentlicht.
Lutz Schneider Immobilienbewertung hat den Marktbericht nachfolgend für Sie analysiert und ausgewertet.
Der Grundstücksmarkt im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Der Grundstücksmarkt im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge zeigte im Jahr 2023 dynamische Entwicklungen, die durch verschiedene wirtschaftliche und regionale Faktoren beeinflusst wurden. Der Markt stand im Zeichen steigender Baukosten und Zinsen, was die Nachfrage nach Bauland und Immobilien dämpfte. Dennoch konnte in zentralen und gut angebundenen Lagen eine stabile oder sogar wachsende Nachfrage verzeichnet werden. Besonders die Nähe zu Dresden und die Attraktivität der Region als Wohnstandort beeinflussten die Preisentwicklung positiv. In ländlicheren Bereichen zeigten sich hingegen geringere Preissteigerungen oder sogar Rückgänge.
Entwicklung der Kauffälle
Die Zahl der Kauffälle sank leicht im Vergleich zu den Vorjahren, was vor allem auf die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zurückzuführen ist. Steigende Zinsen und Inflation führten dazu, dass viele potenzielle Käufer zögerlicher wurden, insbesondere bei Baugrundstücken, die für Eigenheime vorgesehen waren. Während in den Jahren 2020 und 2021 noch eine hohe Nachfrage nach Baugrundstücken in ländlichen Gebieten bestand, ging diese in 2023 spürbar zurück. Dennoch bleibt die Region aufgrund ihrer attraktiven Lage im Umland von Dresden und ihrer landschaftlichen Reize weiterhin interessant für Immobilieninvestoren und private Käufer.
Preisentwicklung nach Lage
Der Preisanstieg für Baugrundstücke in städtischen und zentrumsnahen Gebieten setzte sich auch 2023 fort. In Städten wie Pirna und Heidenau, die eine gute Verkehrsanbindung an die sächsische Landeshauptstadt Dresden haben, blieben die Preise stabil hoch. Baugrundstücke in diesen Bereichen sind nach wie vor stark nachgefragt, was die Preisentwicklung stützt. Käufer sind bereit, höhere Summen für gut gelegene Grundstücke zu zahlen, insbesondere wenn diese über eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und die städtische Infrastruktur verfügen.
In den ländlichen Bereichen des Landkreises, die weiter von den städtischen Zentren entfernt liegen, fiel der Preisanstieg moderater aus. Hier sind die Preise im Vergleich zu den Vorjahren relativ stabil geblieben oder haben sogar leicht nachgegeben. Diese Entwicklung zeigt sich besonders in Gebieten, die weniger infrastrukturell erschlossen sind oder keine unmittelbare Nähe zu größeren Städten aufweisen. Für Käufer, die auf der Suche nach günstigeren Grundstücken sind, bieten diese Regionen jedoch nach wie vor interessante Investitionsmöglichkeiten.
Nachfrage nach Gewerbeflächen
Auch der Markt für Gewerbeflächen war von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen beeinflusst. Trotz der Herausforderungen durch Inflation und steigende Kosten konnte in einigen Bereichen des Landkreises eine solide Nachfrage nach Gewerbeimmobilien beobachtet werden. Besonders gut gelegene Gewerbegebiete, die über eine gute Verkehrsanbindung an die Autobahn A17 verfügen, blieben gefragt. Investoren zeigten besonderes Interesse an Flächen, die sich für Logistik und Produktion eignen. In weniger zentralen Bereichen stagnierten die Preise jedoch, da die Nachfrage hier schwächer ausfiel.
Landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Flächen
Ein weiterer wichtiger Aspekt des Grundstücksmarktes im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge betrifft die landwirtschaftlichen und forstwirtschaftlichen Flächen. Auch in diesem Segment gab es nur geringfügige Preisbewegungen, die jedoch je nach Lage und Bodengüte variierten. Landwirtschaftliche Flächen sind nach wie vor gefragt, insbesondere bei Investoren, die in Boden als langfristige Anlageform investieren. In Gebieten mit hoher Bodengüte blieben die Preise stabil oder stiegen leicht an. Forstwirtschaftliche Flächen blieben ebenfalls von Interesse, besonders im Hinblick auf nachhaltige Forstwirtschaftskonzepte.
Prognose und Ausblick für 2024
Für das Jahr 2024 wird erwartet, dass der Markt weiterhin von Unsicherheiten geprägt bleibt. Die Zinsentwicklung und die allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen werden auch in Zukunft entscheidende Faktoren für die Entwicklung des Grundstücksmarktes sein. Dennoch bleibt der Landkreis aufgrund seiner attraktiven Lage und seiner Nähe zu Dresden ein interessanter Markt für Investoren und private Käufer. Insbesondere in städtischen und infrastrukturell gut erschlossenen Lagen wird auch in den kommenden Jahren eine stabile Nachfrage nach Bau- und Gewerbeflächen erwartet.
In ländlicheren Gebieten könnte es hingegen zu weiteren Preisstagnationen oder leichten Rückgängen kommen, falls die Nachfrage weiterhin schwach bleibt. Für Investoren, die langfristig orientiert sind, könnten diese Regionen jedoch interessante Chancen bieten, insbesondere wenn es um größere Flächen oder landwirtschaftliche Nutzung geht.
Zusammenfassend bleibt der Grundstücksmarkt im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge auch in schwierigen wirtschaftlichen Zeiten stabil, wenn auch mit regional unterschiedlichen Tendenzen. Käufer und Investoren sollten bei ihren Entscheidungen besonders auf die Lage und die Infrastruktur achten, um langfristig von den Entwicklungen des Marktes profitieren zu können.
Dieser Blogbeitrag widmet sich dem Thema Regressionsanalyse in der Immobilienbewertung.
Was ist eine Regressionsanalyse?
Bei der Regressionsanalyse handelt es sich um ein statistisches Analyseverfahren, das die Beziehung zwischen einer abhängigen und einer oder mehreren unabhängigen Variablen modelliert. Damit gehört sie zu den sogenannten multivariaten Analysemethoden.
Diese Technik wird in verschiedenen Feldern wie Wirtschaft, Biologie, Psychologie und vielen anderen verwendet, um Vorhersagen zu treffen oder die Wirkung von Variablen zu verstehen.
Arten der Regressionsanalyse:
Einfache lineare Regression: Untersucht die lineare Beziehung zwischen zwei Variablen.
Multiple lineare Regression: Erweitert die einfache Regression auf mehrere unabhängige Variablen.
Nicht-lineare Regression: Wird verwendet, wenn die Beziehung zwischen den Variablen nicht linear ist.
Regressionsanalysen werden auch in der Immobilienbewertung benutzt, z. B. bei der Ableitung von sog. Sachwertfaktoren (für das Sachwertverfahren) oder Liegenschaftszinssätzen (für das Ertragswertverfahren). Dies sind Daten, die für eine marktgerechte Immobilienbewertung stets erforderlich sind.
Es ist die gesetzliche Aufgabe der örtlichen Gutachterausschüsse solche für die Wertermittlung benötigte Daten aus dem lokalen Grundstücksmarkt zutreffend abzuleiten (§ 193 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB)) und zu veröffentlichen.
Leider kommen viele Gutachterausschüsse in Sachsen dieser Vorschrift nicht oder nur in ungenügender Qualität nach.
Es reicht eben bspw. nicht einen Mittelwert oder Median aller Daten zu veröffentlichen, sondern es sollte ein Funktionsverlauf der Ergebnisse veröffentlicht werden, da die Daten in der Regel von einen oder mehreren Variablen abhängig sind.
Dazu nutzt man in der Regel die Regressionsanalyse. Dafür werden jedoch mathematische und statistische Grundkenntnisse bei den Anwendern benötigt.
Was ist ein Bestimmtheitsmaß?
Das Bestimmtheitsmaß bezeichnet mit R² (R-Quadrat), ist in der Statistik eine Kennzahl zur Beurteilung der Anpassungsgüte einer Regression.
Es reicht von 0 bis 1:
R² = 0: Das Modell erklärt keinerlei Varianz der abhängigen Variable.
R² = 1: Das Modell erklärt die gesamte Varianz, was bedeutet, dass die Vorhersagen perfekt sind.
Zur Interpretation von R²:
Regressionsanalyse in der Immobilienbewertung
Ein hoher R²-Wert (z. B. 0,80) bedeutet, dass 80 % der Variabilität in der abhängigen Variable durch die unabhängigen Variablen im Modell erklärt werden kann. Das deutet auf ein gutes Modell hin, jedoch ist auch Vorsicht geboten:
Überanpassung (Overfitting): Ein sehr hoher R²-Wert könnte auf ein überangepasstes Modell hinweisen, das schlecht auf neuen Daten generalisiert.
Korrelation vs. Kausalität: Ein hoher R²-Wert zeigt eine starke Korrelation, aber nicht unbedingt eine kausale Beziehung.
Ein niedriger R²-Wert bedeutet, dass das Modell nicht viel der Varianz erklärt. Dies könnte auf fehlende wichtige Prädiktoren, nicht-lineare Beziehungen oder einfach auf viel Rauschen in den Daten hinweisen.
Fazit zur Regressionsanalyse und zum Bestimmtheitsmaß
Die Regressionsanalyse ist ein mächtiges Werkzeug zur Datenanalyse, doch ihre Effektivität hängt stark davon ab, wie gut das Modell die zugrunde liegenden Daten beschreibt. Das Bestimmtheitsmaß ist dabei ein nützlicher Indikator für die Anpassungsgüte des Modells, sollte aber immer im Kontext aller Modellannahmen und Modellvalidierungen betrachtet werden.
So viel zur "trockenen" Theorie.
Wie sieht es in der Praxis der Immobilienbewertung in Sachsen aus?
Beginnen möchte ich mit einem Beispiel aus der Praxis der Immobilienbewertung im Freistaat Sachsen:
Darin sind auch die sog. Sachwertfaktoren abgeleitet und veröffentlicht worden.
Es beginnt schon damit, dass der Gutachterausschuss eine veraltete Formel zur Ermittlung der Sachwertfaktoren verwendet. Er gibt in Abschnitt 6.3 die Formel mit:
an. Die zutreffende Formel (dies ergibt sich übrigens auch sehr deutlich aus den Muster-Anwendungshinweisen zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertA) in Punkt 21..(3).2) ist jedoch
Sachwertfaktor (SWF) = Kaufpreis +/- boG / vorläufiger Sachwert
"boG" bedeutet darin "besondere objektspezifische Grundstückmerkmale". Dies sind gem. § 8 Abs. 3 ImmoWertV 2021:
(Zitat Anfang) "Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, die nach Art oder Umfang erheblich von dem auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt Üblichen oder erheblich von den zugrunde gelegten Modellen oder Modellansätzen abweichen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale können insbesondere vorliegen bei
besonderen Ertragsverhältnissen,
Baumängeln und Bauschäden,
baulichen Anlagen, die nicht mehr wirtschaftlich nutzbar sind (Liquidationsobjekte) und zur alsbaldigen Freilegung anstehen,
Bodenverunreinigungen,
Bodenschätzen sowie
grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen.
Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale werden, wenn sie nicht bereits anderweitig berücksichtigt worden sind, erst bei der Ermittlung der Verfahrenswerte insbesondere durch marktübliche Zu- oder Abschläge berücksichtigt. Bei paralleler Durchführung mehrerer Wertermittlungsverfahren sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale, soweit möglich, in allen Verfahren identisch anzusetzen." (Zitat Ende)
In der Praxis bedeutet dies, dass bei älteren oder schadhaften Gebäuden die Kosten für erforderliche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen zum Kaufpreis hinzuzurechnen sind.
Dies tun die meisten Gutachterausschüsse aber nicht, weil sie nicht wissen wie man sie in zutreffender Höhe bestimmt.
Übrigens entspricht diese Berechnungsweise auch den Verhältnissen auf dem Grundstücksmarkt. Denn jeder wirtschaftlich denkende Käufer wird die zusätzlich zum Kaufpreis erforderlichen Kosten für Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen in seine Gesamtkalkulation (bspw. auch in seine Baufinanzierung) mit einbeziehen.
Da die Kosten für diese "boG" eine erhebliche Größenordnung einnehmen können, hat dies eine erhebliche Auswirkung auf die Qualität der statistischen Auswertungen.
Beispiel 1 - Grundstücksmarktbericht Landkreis Mittelsachsen
Und nun betrachten wir die Praxis im Landkreis Mittelsachsen. Nachfolgend ist das veröffentlichte Diagramm und der Funktionsverlauf der ermittelten Sachwertfaktoren abgedruckt. Bitte lassen Sie das Bild eine kleine Weile wirken:
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2023, Stichtag 31.12.2022, Gutachterausschuss zur Ermittlung von Grundstückswerten im Landkreis Mittelsachsen, Seite 34
Was fällt Ihnen zuerst auf? Das Bestimmtheitsmaß R² der Regressionsfunktion ist mit 0,0053 angegeben, d. h. es liegt nahe bei Null. Dies bedeutet hier: 99,47 % der verwendeten Daten erklären die Regressionsformel gerade nicht.
Was hatte ich oben geschrieben? Zitat: "Ein niedriger R²-Wert bedeutet, dass das Modell nicht viel der Varianz erklärt."
Üblich sind der Grundstücksbewertung Bestimmtheitsmaße zumindest von 0,30 bis 0,50. Alles was darunter liegt ist gelinde gesagt "Schrott". Alles was darüber liegt ist "Goldstandard".
Was fällt Ihnen noch auf? Die veröffentlichte Regressionsfunktion steigt mit steigendem vorläufigen Sachwert in Mittelsachsen an. Das ist nicht plausibel. Sachwertfaktoren fallen in der Praxis mit steigendem vorläufigen Sachwert.
Mit einer befreundeten Kollegin (Dr. Diana Steinbrecher) hatten wir schon im Jahr 2013 im Landkreis Bautzen Sachwertfaktoren abgeleitet. Diese sahen damals (2013) wie folgt aus:
Sachwertfaktoren 2013 Landkreis Bautzen
Das Bestimmtheitsmaß unserer damaligen Auswertung lag übrigens bei rd. 0,70.
Beispiel 2 - Grundstücksmarktbericht Landkreis Bautzen
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Bautzen hat im Juli 2024 seinen Grundstücksmarktbericht Stand 01.01.2024 veröffentlicht (Beschlussfassung war der 30.07.2024). Der Grundstücksmarktbericht im Landkreis Bautzen wird kostenlos zum Download bereit gestellt.
Im Grundstücksmarktbericht sind ebenfalls Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke veröffentlicht.
Das Gute zuerst: Der Gutachterausschuss im Landkreis Bautzen verwendet die richtige Ableitungsformel und berücksichtigt darin auch die sog. boG.
In der Erläuterung steht Folgendes: "nur Kaufpreise ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale". In die Auswertung sind insgesamt 240 nachbewertete Kauffälle zwischen dem 01.01.2022 und 31.12.2023 eingeflossen. Insgesamt sind nach Angaben im Jahr 2022 775 und im Jahr 2023 592 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft worden.
Die Funktionskurve der Sachwertfaktoren stellt der Gutachterausschuss wie folgt dar:
Quelle: Grundstücksmarktbericht Landkreis Bautzen, Stand 01.01.2024, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Bautzen, Seite 78
Das Bestimmtheitsmaß der Regressionfunktion gibt der Gutachterausschuss mit "mageren" 0,16 an.
In der Vergangenheit lag das Bestimmtheitsmaß der Auswertungen im Landkreis Bautzen deutlich höher. Die Qualität ist in den letzten Jahren bei den Auswertungen bspw. bei den Ein- und Zweifamilienhäusern immer weiter gesunken:
Jahr 2014: Bestimmtheitsmaß 0,70,
Jahr 2017: Bestimmtheitsmaß 0,43,
Jahr 2020: Bestimmtheitsmaß 0,32,
Jahr 2022: Bestimmtheitsmaß 0,24,
Jahr 2024: Bestimmtheitsmaß 0,16.
Man ist also in 2024 auf dem Tiefpunkt der Qualität bei der Datenauswertung angekommen.
Zudem ist eine lineare Regressionsfunktion verwendet worden. Aus vielen vergleichbaren Auswertung ist allgemein bekannt, dass Sachwertfaktoren eben gerade keinem linearen Funktionsverlauf folgen (siehe Beispiel oben aus 2013) sondern einem nichtlinearen Funktionsverlauf folgen. Warum hat man keine nichtlineare Regressionsanalyse durchgeführt? Fehlt es an entsprechender Software dafür?
Aufgrund des linearen Funktionsverlaufes ist zu befürchten, dass in den Randbereichen bei den Sachwertfaktoren in der Praxis erhebliche Abweichungen auftreten. Dies führt zu unsicheren/ungenauen Wertermittlungsergebnissen.
Lt. Angaben des Gutachterausschusses im Grundstücksmarktbericht wurden auch alle Kauffälle ausgeschlossen, die einen Sachwertfaktor unter 0,50 oder über 1,50 haben. Dies ist fachlich falsch, da gerade bei großen vorläufigen Sachwert und geringem Bodenwertniveau auch Sachwertfaktoren von unter 0,50 und bei sehr kleinen Objekten in Gebieten mit hohem Bodenwertniveau über 1,50 auftreten können (siehe Beispiel oben aus 2013).
Fragen über Fragen...
Mich als Sachverständiger für Immobilienbewertung mit über 30 Jahren Berufserfahrung lassen diese Veröffentlichungen aus Mittelsachsen und Bautzen ratlos zurück. Ich glaube das Beitragsbild sagt es auch aus.
Ich hatte bereits im Jahr 2018 in einem Blogbeitrag zum Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Mittelsachsen berichtet. Schon damals hatte ich ähnliche Kritik wie heute an der Veröffentlichung eines Grundstücksmarktberichtes geäußert. Ich hatte damals sogar eine Mail an die Geschäftsstelle geschrieben und meine Hilfe angeboten. Eine Antwort auf meine Mail bekam ich allerdings nie.
Hier sind meine weiteren Fragen dazu:
Warum veröffentlicht der Gutachterausschuss in Mittelsachsen bzw. Bautzen solche Daten im Jahr 2023/2024?
Wie hoch ist die Qualifizierung der Mitarbeiter der Geschäftsstelle und der Mitglieder des Gutachterausschusses?
Geht die Digitalisierung (bzw. moderne Software) an den Gutachterausschüssen in Sachsen vorbei?
Warum setzt sich der Obere Gutachterausschuss im Freistaat Sachsen nicht für eine hinreichende Qualität bzw. offensichtlich sehr notwendige Aus- und Weiterbildung bei den örtlichen Gutachterausschüssen ein?
Wie ist es um die Zuverlässigkeit der anderen vom Gutachterausschuss veröffentlichten Daten - bspw. den für die gerade laufende Grundsteuerreform so wichtigen Bodenrichtwerten - bestellt?
Warum funktioniert dies in anderen Bundesländern vollkommen reibungslos, bspw. in Rheinland-Pfalz, die einen erstklassigen Landesgrundstückmarktbericht mit fast 300 Seiten herausgeben?
Entspricht das Handeln der Beteiligten wirklich dem vielgepriesenen Slogan "Folge der Wissenschaft"?
Ist das die gewünschte Qualität unserer öffentlichen Verwaltung im Jahr 2024?
Können und wollen wir uns als Steuerzahler eine sehr teure öffentliche Verwaltung mit so schlechten Ergebnissen eigentlich "leisten"?
Beantworten Sie sich diese Fragen bitte selbst. Ich bin wirklich ratlos.
Nach der politischen Wende 1990 hatten wir Ostdeutschen gehofft ,,alles würde im Laufe der Zeit besser". Aber dies scheint auch im Jahr 2024 eine unerfüllte Hoffnung zu bleiben.
Grundsteuer-Wahnsinn in Mitteldeutschland und was Sie darüber wissen müssen: Die "MDR Umschau" (!) berichtet in einem Beitrag vom 04.09.2024 über den Grundsteuer-Wahnsinn in Mitteldeutschland.
Grundsteuer-Wahnsinn in Mitteldeutschland
In Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen liegen bereits mehr als 929.000 Einsprüche gegen die neuen Grundsteuerbescheide vor, wie eine Abfrage der "MDR Umschau" bei den Finanzministerien der Länder ergab.
Kritiker der Grundsteuerreform halten die Berechnungen der Finanzämter für zu kompliziert und Teile der Grundsteuerreform sogar für verfassungswidrig.
Christiane Cichy berichtet in in ihrem MDR-Filmbeitrag über Ungereimtheiten und Widersprüche bei Eigentümern und Vermietern in Moritzburg im Landkreis Meißen und der Stadt Chemnitz.
Grundsteuer-Wahnsinn in Mitteldeutschland
Die "Grundsteuerrebellen" in Sachsen
Zu den Kritikern der aktuellen Grundsteuerreform, die sich jetzt zur Wehr setzen, gehören auch die "Moritzburger Grundsteuerrebellen", deren Sprecher Torsten Küllig ist. Zu den Grundsteuerrebellen - wie sie sich selbst nennen - gehören inzwischen mehr als 30 Grundstückseigentümer aus der Gegend um Dresden und Meißen.
Was die sächsischen Grundstückseigentümer eint, die neuen Bewertungen der Finanzämter haben wenig mit dem tatsächlichen Verkehrswert ihrer Grundstücke zu tun.
Die sächsischen Finanzämter setzen häufig Gartenland, unbebaubare Hanggrundstücke, Schutzgebiete oder gar Forstflächen als Bauland an. Schuld daran sind häufig die zuständigen Gutachterausschüsse, die die Bodenrichtwertzonen falsch abgrenzt haben. Die Finanzämter übernehmen diese Daten dann ohne zusätzliche Prüfung oder Korrektur.
Torsten Küllig sein Grundstück liegt in zweiter Reihe, in unmittelbarer Nähe des Schlosses Moritzburg. Vor einigen Jahren hatte Torsten Küllig das 2.663 m² große Gartengrundstück für 33.000 Euro gekauft.
Nach Auffassung des Finanzamtes Meißen soll sein Grundstück nun 851.900 Euro wert sein.
Bisher zahlte er rd. 40 Euro Grundsteuer im Jahr. Wenn der Hebesatz der Gemeinde so bleibt wie bisher, soll er ab 01.01.2025 dann das 60-fache an Grundsteuer bezahlen, nämlich 2.392,14 Euro im Jahr. Grundsteuer-Wahnsinn.
Vor einigen Jahren hatte man den Menschen im Land noch versprochen, die Grundsteuerreform werde "aufkommensneutral" sein. 2018 hatte der damalige Finanzminister und heutige Bundeskanzler Olaf Scholz bei einer Diskussion bei Haus & Grund tatsächlich gesagt: "Ich versichere Ihnen, dass es nicht zu einem höheren Steueraufkommen kommen wird." Heute sehen viele, was sein damaliges Versprechen wert war.
Steuerexperten halten das Bundesmodell für verfassungswidrig
Der Freistaat Sachsen wendet das sogenannte Bundesmodell (mit einigen Änderungen und Steuersatzerhöhungen um 100 % für Nichtwohngebäude wie Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbegrundstücke und sonstige bebaute Grundstücke (bspw. Datschen)) an. Für diese Grundstücksarten liegt die Steuermesszahl bei 0,72 Promille doppelt so hoch wie bei Wohngrundstücken (0,36 Promille).
Das "Bundesmodell" wurde vom heutigen Bundeskanzler und damaligen Finanzminister Olaf Scholz (SPD) im Jahr 2019 ersonnen.
Das Bundesmodell gilt derzeit in elf Bundesländern, darunter eben auch in Mitteldeutschland (insbesondere Sachsen, Thüringen und Sachsen-Anhalt).
Das Bundesmodell wurde schon früh von Steuerexperten wie bspw. Prof. Dr. Gregor Kirchhof, der an der Universität Augsburg den Lehrstuhl für Öffentliches Recht, Finanzrecht und Steuerrecht inne hat, als besonders kompliziert kritisiert. Es seien für die Bewertung eine ganze Reihe von Parametern relevant, darunter die Wohnfläche, das Baujahr, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz aber beispielsweise auch Restnutzungsdauer, Abzinsungsfaktor und Bodenwert.
Andere Bundesländer nutzen demgegenüber deutlich einfachere Modelle. Baden-Württemberg bspw. bezieht nur den Grund und Boden in die Steuer ein. Das Bundesmodell zieht demgegenüber auch die Bebauungen mit ein.
Bewertung bleibt für Steuerzahler sehr intransparent
Auch der Vorsitzende des Grundeigentümerverbandes Haus und Grund Dresden Christian Rietschel kennt sehr viele umstrittene Fälle. Gegenüber dem MDR kritisiert er, dass es für Steuerzahler sehr häufig nicht nachvollziehbar sei, wie die Bodenrichtwerte überhaupt zustande kommen. Denn die Arbeit der Gutachterausschüsse bleibt, laut Sächsischer Gutachterausschussverordnung (SächsGaVO), weitestgehend geheim. Auch würden die Mitglieder der Gutachterausschüsse nicht gewählt, sondern von der jeweils zuständigen Verwaltung (Landkreis bzw. Stadt) bestimmt.
Aus eigener Erfahrung und als jahrzehntelanges Mitglied (jetzt Ex-Mitglied) einiger Gutachterausschüsse kann ich berichten, dass es bei der Auswahl der ehrenamtlichen Mitglieder sehr intransparent zugeht. Es ist anzunehmen, dass es häufig bei der Bestellung nicht um Fachwissen oder Erfahrungen bei den ehrenamtlichen Mitgliedern geht, sondern um Mitläufertum und Opportunität gegenüber der Leitung. Kritiker, die auf eine vernünftige und ordentliche fachliche Arbeit der Gutachterausschüsse hinweisen bzw. drängen, werden in Sachsen häufig nicht mehr bestellt oder gehen freiwillig.
Und so sinkt die Qualität der Ergebnisse der Gutachterausschussarbeit immer weiter. Auch dazu werde ich demnächst noch einige Blogbeiträge hier veröffentlichen. Es wird bspw. dabei um die Qualität der von den Gutachterausschüsse vorgelegten statistischen Auswertungen gehen, insbesondere um die sog. "Regressionsanalyse" und das sog. "Bestimmtheitsmaß" entsprechender Datenauswertungen.
Der Steuerzahler darf es gleich doppelt bezahlen. Einmal hat er die Kosten der Gutachterausschüsse zu tragen und ein weiteres Mal wird er mit häufig falschen Grundsteuerbeträgen "gesegnet".
Bedingungen für Steuerzahler unzumutbar
Der Steuerexperte Prof. Gregor Kirchhof hält die genannten Bedingungen, um einen Gegenbeweis zu führen, für nicht zumutbar:
"Es ist nicht an den Steuerzahlern, einen vergeblichen Versuch zu starten, ein verfassungswidriges Gesetz irgendwie in ein zumutbaren Maß zu bringen. Das wird sowieso nicht gelingen. Es ist am Gesetzgeber und nicht an den Menschen, das Gesetz zu korrigieren."
Ähnlich sieht es der Vorsitzende von Haus und Grund Dresden, Christian Rietschel:
"Die Finanzverwaltung legt Mondpreise fest und der Bürger soll auf eigene Kosten nachweisen, dass es Mondpreise sind. Das ist ein Unding. Wenn dann muss derjenige, der die Preise festlegt, beweisen, wie es dazu gekommen ist. "
Hier der vollständige Beitrag des MDR:
Hinweis: Bitte klicken Sie im Video auf: "Auf Youtube ansehen". Der MDR hat leider die Rechte eingeschränkt.
Die Grundsteuerrebellen geben nicht auf
Gestern (09.10.2024) trafen sich die Moritzburger Grundsteuerrebellen in Dresden am Elbufer zu einem gemütlichen Lagerfeuer mit regem Gedankenaustausch.
Auch ein MDR-Team mit Christiane Cichy war mit der Kamera vor Ort. Einen Filmbericht wird es darüber voraussichtlich im Magazin "Plusminus" in der ARD am 23. Oktober 2024, 21:45 Uhr geben. Ich werde auch davon hier berichten.
Wer mit den Grundsteuerrebellen aus Moritzburg Kontakt aufnehmen will, schreibt bitte eine E-Mail an die Grundsteuerrebellen.
ARD Magazin Plusminus vom 23.10.24 berichtet über Grundsteuer-Wahnsinn
Das ARD Magazin Plusminus berichtet in einem Filmbeitrag über den Grundsteuer-Wahnsinn in Deutschland. Auch kommen die Grundsteuerrebellen aus Sachsen und Moritzburg und deren Sprecher Torsten Külling zu Wort. Sehen Sie den aktuellen Beitrag von Plusminus hier:
Weitere Informationen zu Grundsteuer aus unserem Blog
Neuregelungen Grundsteuer
Allgemeine Informationen zu den Neuregelungen bei der Grundsteuer und die aktuellen Entscheide der Finanzgerichte finden Sie hier:
Nachweis Grundsteuer per Gutachten
Welche Anforderungen an Gutachten und Gutachter zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes für Zwecke der Grundsteuer bestehen, lesen Sie hier:
Der Finanzverwaltung war diese Vorgehensweise seit Längerem ein Dorn im Auge. Sie versuchte mit zahlreichen Aktionen und Tricks die Anwendung der Restnutzungsdauergutachten zu behindern.
Nutzungsdauer Gutachten
Jahressteuergesetz 2024 - Die Anwendung der Nutzungsdauergutachten soll ab 01.01.2025 weiter behindert und eingeschränkt werden.
Im Entwurf des Jahressteuergesetzes 2024 gibt es wesentliche Neuregelungen, die den Bereich der Abschreibungen für Abnutzung (AfA) betreffen, insbesondere im Hinblick auf Gutachten und die Bestimmung der Nutzungsdauer von Wirtschaftsgütern.
Der Entwurf des Jahressteuergesetzes 2024 sieht eine Reihe von Neuregelungen ab dem 01.01.2025 vor, die die Anwendung der Gutachten zur Nutzungsdauer weiter behindert und eingeschränkt werden.
Eine zentrale Änderung im Entwurf des Jahressteuergesetzes 2024 betrifft die verbindliche Einführung von Mindestnutzungsdauern für bestimmte Wirtschaftsgüter.
Für Fälle, in denen von den gesetzlichen Normen abgewichen werden soll, sind verstärkte Anforderungen an externe Gutachten vorgesehen. Diese Gutachten müssen umfassender sein und eine detaillierte Begründung dafür liefern, warum eine von den Tabellen abweichende Restnutzungsdauer angesetzt wird. Der Entwurf legt fest, dass solche Gutachten von unabhängigen und qualifizierten Sachverständigen erstellt werden müssen, um Manipulationen zu verhindern und Transparenz zu gewährleisten.
Für Steuerpflichtige bedeutet dies, dass bei der Abschreibung von Wirtschaftsgütern die Berücksichtigung individueller Gegebenheiten eingeschränkt wird, sofern kein entsprechendes, anerkanntes Gutachten vorgelegt wird.
Gelten die Neuregelungen ab 01.01.2025?
Inwieweit die Neuregelungen bei Gutachten zur Nutzungsdauer des Jahressteuergesetzes 2024 tatsächlich in Kraft treten, bleibt zum heutigen Zeitpunkt (01.11.2024) noch abzuwarten.
Aber die Wahrscheinlichkeit, dass der übergriffige Staat und die gierige Finanzverwaltung auch dies durchzieht, ist sehr hoch. Dann bleibt dem Steuerzahler nur der Klageweg.
Nutzungsdauer Gutachten - Ich erstelle Ihnen qualifizierte und anerkannte Verkehrswertgutachten
Lutz Schneider
Haben Sie Fragen zu Nutzungsdauer Gutachten? Kontaktieren Sie mich einfach. Ich berate Sie gern.
Immobilienbewertung Lutz Schneider ist seit mehr als 30 Jahren Ihr qualifizierter Ansprechpartner für die Immobilienbewertung. Ich stehe für ein hohes Maß an Kompetenz und aktuellem Fachwissen. Sie erhalten bei mir rechtsichere Verkehrswertgutachten, die auch vor Gericht und Finanzamt stand halten.
Mit meiner Zertifizierung erfülle ich übrigens alle Anforderungen, die die Finanzämter an Gutachter zum Nachweis einer geringeren Nutzungsdauer stellen. Zudem führen wir bei unseren Nutzungsdauergutachten stets eine Besichtigung der Immobilie durch.
Sie haben Fragen zu Nutzungsdauer Gutachten? Schreiben Sie mir! Ich antworte Ihnen gern.
Nutzungsdauer Gutachten - Haben Sie weitere Fragen zu "Nutzungsdauer Gutachten" oder möchten ein Kostenangebot (für Sie kostenfrei und unverbindlich) für ein Nutzungsdauer Gutachten von uns erhalten? Dann füllen Sie bitte das nachfolgende Formular aus. Wir melden uns umgehend per Mail oder Telefon bei Ihnen.
Lutz Schneider Immobilienbewertung hat den Marktbericht nachfolgend für Sie analysiert und ausgewertet.
Grundstücksmarkt im Landkreis Bautzen 2024
Der Grundstücksmarktbericht 2024 für den Landkreis Bautzen gibt einen umfassenden Überblick über die Entwicklungen im Jahr 2023. Hier einige zentrale Punkte:
Rückgang der Kauffälle: Die Anzahl der Verkäufe sank um etwa 18 %, was auf die steigenden Zinsen, hohen Baukosten und wirtschaftliche Unsicherheiten zurückzuführen ist.
Preisniveaus: Während die Preise für einfache Lagen leicht gesunken sind, blieben sie in gefragteren Lagen stabil oder sind moderat gestiegen. Besonders in Städten wie Bautzen, Kamenz und Hoyerswerda zeigen sich stabile Preisentwicklungen.
Immobilientypen: Vor allem Baugrundstücke für Einfamilienhäuser blieben gefragt, auch wenn der Umsatz im Vergleich zu den Vorjahren zurückging. Der Gewerbeimmobilienmarkt zeigte ebenfalls stabile Zahlen, obwohl die Nachfrage leicht rückläufig war.
Trends und Prognosen: Der Bericht hebt hervor, dass trotz der aktuellen Herausforderungen eine hohe Nachfrage nach Bauland in zentralen städtischen Lagen besteht. Der Markt wird weiterhin von Unsicherheiten in Bezug auf Zinsen und Baukosten geprägt, was eine Zurückhaltung der Käufer mit sich bringt. Gleichzeitig bleibt der Markt in attraktiven Lagen relativ stabil.
Regionale Unterschiede: Neben den großen Städten wie Bautzen und Kamenz sind auch ländlichere Gegenden untersucht worden. Hier zeigt sich, dass es tendenziell einen größeren Preisrückgang gab, da die Nachfrage nach solchen Lagen abgenommen hat.
Der Grundstücksmarkt im Landkreis Bautzen - Ein Überblick 2023/2024
Der Grundstücksmarkt im Landkreis Bautzen verzeichnete im Jahr 2023 spürbare Veränderungen, die maßgeblich durch wirtschaftliche Unsicherheiten beeinflusst wurden. Steigende Zinsen, Baukosten und allgemeine Preissteigerungen führten zu einem Rückgang der Nachfrage nach Baugrundstücken und Immobilien. Besonders stark betroffen waren einfache Lagen, während sich in städtischen und gut angebundenen Gebieten wie Bautzen und Kamenz eine relativ stabile Nachfrage zeigte. Dennoch stiegen in einigen Bereichen die Grundstückspreise moderat an, da attraktive Lagen weiterhin gefragt blieben. Insgesamt wurde ein Rückgang der Kauffälle um etwa 18 % verzeichnet.
Marktentwicklung und Rahmenbedingungen
Die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, insbesondere die steigenden Zinsen, führten dazu, dass viele potenzielle Käufer von Baugrundstücken vorsichtiger agierten. Der Bericht zeigt, dass die Anzahl der Kauffälle im Landkreis Bautzen 2023 gegenüber dem Vorjahr signifikant zurückging. Hauptgründe dafür waren die stark steigenden Baukosten und die unsicheren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die viele Käufer dazu veranlassten, ihre Investitionspläne zu überdenken. Diese Zurückhaltung zeigte sich insbesondere im Bereich der Baugrundstücke für Einfamilienhäuser, wo die Anzahl der Transaktionen merklich zurückging.
Regionale Unterschiede in der Preisentwicklung
Trotz des allgemeinen Rückgangs der Transaktionen zeigt der Bericht deutliche Unterschiede in der Preisentwicklung je nach Lage. In städtischen Gebieten wie Bautzen und Kamenz, die von einer gut entwickelten Infrastruktur profitieren, blieben die Preise stabil oder stiegen sogar leicht an. Diese städtischen Lagen sind nach wie vor attraktiv, da sie über eine gute Anbindung an das Verkehrsnetz sowie eine ausgebaute soziale Infrastruktur verfügen. Besonders in der Nähe von Gewerbegebieten und verkehrsgünstig gelegenen Orten blieben die Grundstückspreise stabil oder stiegen moderat.
In den ländlicheren Gebieten des Landkreises, die weiter von den städtischen Zentren entfernt liegen, gab es hingegen teils deutliche Preisrückgänge. Hier nahm die Nachfrage nach Baugrundstücken stark ab, was teilweise auf die geringere Attraktivität der ländlichen Lagen für potenzielle Käufer zurückzuführen ist. In einigen dieser Regionen mussten die Verkäufer die Preise senken, um überhaupt Interessenten zu finden. Der Bericht zeigt, dass insbesondere Regionen ohne unmittelbare Anbindung an wichtige Verkehrsachsen von diesem Rückgang betroffen sind.
Gewerbliche Flächen und Landwirtschaftsmarkt
Auch der Markt für gewerbliche Flächen zeigt eine ähnliche Entwicklung. In zentralen Lagen, die gut an die Hauptverkehrsadern und Autobahnen angebunden sind, blieb die Nachfrage nach Gewerbeflächen stabil. Unternehmen sind weiterhin bereit, in diese gut gelegenen Standorte zu investieren, da sie strategisch günstig für die Logistik und den Handel liegen. In weniger zentralen Gebieten stagnierte der Markt jedoch, da die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien in diesen Regionen geringer ausfiel.
Im Bereich der landwirtschaftlichen Nutzflächen zeigte sich eine relativ stabile Preisentwicklung, insbesondere bei Flächen mit hoher Bodengüte. Die Nachfrage nach landwirtschaftlichen Flächen bleibt bestehen, da viele Investoren diese als sichere Kapitalanlage betrachten. Flächen in ertragreichen Regionen des Landkreises konnten moderate Preissteigerungen verzeichnen, während weniger fruchtbare Böden von einer stagnierenden oder leicht rückläufigen Nachfrage betroffen waren.
Prognose und Ausblick für 2024
Für das Jahr 2024 erwartet der Bericht, dass der Markt weiterhin von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen geprägt bleibt. Steigende Zinsen und Inflation könnten dazu führen, dass die Nachfrage nach Baugrundstücken auch in den kommenden Monaten schwach bleibt. Dennoch bieten attraktive Lagen in städtischen Gebieten weiterhin Potenzial für moderate Preisanstiege, da die Nachfrage hier stabil bleiben dürfte.
In den ländlichen Regionen wird hingegen weiterhin mit einer schwachen Nachfrage gerechnet. Investoren und private Käufer, die an günstigeren Grundstücken interessiert sind, könnten in diesen Gegenden jedoch Chancen finden, da die Preise teilweise gesunken sind. Die allgemeine Entwicklung des Grundstücksmarktes im Landkreis Bautzen wird daher stark von den gesamtwirtschaftlichen Trends und der Zinsentwicklung abhängen.
Insgesamt bleibt der Landkreis Bautzen auch in einem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld ein interessanter Markt für Immobilieninvestoren. Besonders in gut angebundenen Lagen und städtischen Gebieten bietet der Markt weiterhin attraktive Möglichkeiten für Käufer und Investoren. Ländlichere Regionen stehen hingegen vor der Herausforderung, die Nachfrage zu stabilisieren, um weiteren Preisrückgängen entgegenzuwirken.
Dieser Artikel gibt einen umfassenden Überblick über den Grundstücksmarkt im Landkreis Bautzen 2023 und zeigt die wichtigsten Entwicklungen und Trends für das Jahr 2024 auf. Für weitere Details oder spezifische Marktanalysen empfiehlt sich ein Blick in den Grundstücksmarktbericht 2024, der eine noch tiefergehende Analyse bietet.
Grundsteuer 2025 - Das ist eine kleine Sensation! Weitgehend unbeachtet von den Mainstreammedien haben sich in den letzten Tagen spektakuläre Dinge ereignet. Nach zwei wegweisenden Beschlüssen des BFH und koordinierten Erlassen der obersten Finanzbehörden der Länder wird es nun doch bei der Grundsteuer möglich sein, per Gutachten gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.
Die Grundsteuer 2025 hat im vergangenen Jahr die meisten von uns beschäftigt. Grundsteuererklärungen wurden mühsam erstellt, beim zuständigen Finanzamt eingereicht und die meisten Finanzämter haben inzwischen die Grundsteuerwertbescheide und Grundsteuermessbescheide verschickt. Viele von der Grundsteuer 2025 Betroffenen haben auch Einspruch gegen diese Bescheide eingelegt. Doch wie ist der aktuelle Stand?
Bislang galt die eiserne Regel: Der Ansatz eines nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Werts war gesetzlich nicht vorgesehen.
Neu ist: Elf Bundesländer die das sogenannte Bundesmodell benutzten lenken nach heftiger Kritik endlich ein. Es wird zukünftig also ein Nachweis niedrigerer Verkehrswerte durch ein umfassendes Verkehrswertgutachten eines qualifizierten bzw. zertifizierten Sachverständigen möglich sein.
Grundsteuer 2025 - Nachweis niedrigerer gemeiner Wert gegenüber dem Finanzamt
Grundsteuer 2025 - Die aktuellen Entscheidungen der Finanzgerichte zur Grundsteuer
Im Rahmen zweier Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass Steuerpflichtige im Einzelfall und unter bestimmten Bedingungen die Möglichkeit haben müssen, einen unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegenden Verkehrswert ihres Grundstücks nachzuweisen.
Mit verfassungsrechtlichen Zweifeln bezüglich der zugrundeliegenden Bewertungsregeln hat sich der BFH allerdings noch nicht befasst.
Grundsteuer 2025 - Koordinierte Erlasse der Obersten Finanzbehörden und der Länder
Nach den beiden vorgenannten Urteilen des BFH haben sich die betroffenen Bundesländer nun darauf verständigt, den Nachweis eines niedrigeren Grundsteuerwerts zu akzeptieren. Um Missverständnisse auszuschließen: Es ging in den BFH-Verfahren nur um die Fälle des so genannten Bundesmodells.
Hier die koordinierten Erlasse der obersten Finanzbehörden der Bundesländer im Originaltext:
Grundsteuer 2025 - In welchen Bundesländern gelten die neuen Regelungen?
Die neuen Regelungen zur Grundsteuer 2025 gelten nur in Bundesländern, die das sogenannte Bundesmodell anwenden.
Die neuen Regelungen zur Grundsteuer 2025 gelten deshalb nur in den folgenden elf Bundesländern bzw. Stadtstaaten:
Nordrhein-Westfalen,
Berlin,
Bremen,
Mecklenburg-Vorpommern,
Saarland,
Sachsen,
Sachsen-Anhalt,
Schleswig-Hollstein,
Thüringen,
Brandenburg und
Rheinland-Pfalz.
Nur diese 11 Bundesländer haben sich an den koordinierten Erlassen beteiligt (siehe oben).
Die neuen Regelungen zur Grundsteuer 2025 gelten NICHT in den folgenden fünf Bundesländern bzw. Stadtstaaten:
Bayern,
Baden-Württemberg,
Niedersachsen,
Hamburg und
Hessen.
Wobei anzumerken ist, dass auch das Bundesland Baden-Württemberg eine eigene Öffnungsklausel hat. Das Landesgrundsteuergesetz in BW ermöglicht durch eine Öffnungsklausel in § 38 Abs. 4 LGrStG BW ein qualifiziertes Gutachten unter der Bedingung einzureichen, dass der „tatsächliche Wert des Grund und Bodens“ des Grundstücks um mehr als 30% von dem durch das Finanzamt ermittelten Grundsteuerwert abweicht. Eine ggf. vorhandene Bebauung bleibt in Baden-Württemberg grundsätzlich unberücksichtigt. Für die Ermittlung des Grundsteuerwerts in Baden-Württemberg werden lediglich die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert miteinander multipliziert.
Grundsteuer 2025 - Welche Voraussetzungen gelten?
Der Ansatz des nachgewiesenen "niedrigeren gemeinen Werts" ist ansonsten gesetzlich nicht vorgesehen.
Nach den erfolgten Neuregelungen ist ein nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert aber nun anzusetzen, wenn der pauschaliert ermittelte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Verkehrswert um mindestens 40 Prozent übersteigt.
Den Steuerpflichtigen trifft die Nachweislast für einen "niedrigeren gemeinen Wert" und nicht eine bloße Darlegungslast.
Als Nachweis kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.
Als Nachweis des "niedrigeren gemeinen Werts" kann bei der Grundsteuer 2025 darüber hinaus der Kaufpreis dienen, wenn das entsprechende Grundstück innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt veräußert worden ist. Der Kaufvertrag muss aber „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr" abgeschlossen worden sein.
Ab sofort ist auch Anträgen auf Aussetzung der Vollziehung von Bescheiden über die Feststellung des Grundsteuerwerts 2025 zu entsprechen, wenn und soweit schlüssig dargelegt wird, dass der Grundsteuerwert den Verkehrswert um mindestens 40 Prozent übersteigt. Bei der Gewährung der Aussetzung der Vollziehung bei der Grundsteuer 2025 ist die Vorlage eines Verkehrswertgutachtens noch nicht erforderlich.
Grundsteuer 2025 - Wann ist die Erstellung eines Gutachtens sinnvoll?
Nach einer ersten sachverständigen Einschätzung lohnt sich die Anfertigung eines Gutachtens zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts besonders in folgenden Fällen:
bei älteren und schadhaften Gebäuden,
bei Vorliegen von "besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen",
bei bestehenden Belastungen und Rechten (Wohnungsrechte, Nießbrauch etc.),
bei Liquidationsobjekten (Abrissobjekten),
bei erheblichen Lagewertunterschieden innerhalb einer Bodenrichtwertzone (bspw. Lage in zweiter Reihe, keine gesicherte Erschließung vorhanden etc.) und
bei durch die örtlichen Gutachterausschüsse falsch bestimmten oder falsch abgegrenzten Bodenrichtwerten.
Der letztgenannte Punkt trifft nach meiner Einschätzung in sehr vielen Fällen zu, da die örtlichen Gutachterausschüsse in Sachsen für die Grundsteuer 2025 eine unglaublich schlechte Arbeit abgeliefert haben. Bodenrichtwertzonen sind falsch abgegrenzt. Bodenrichtwerte falsch abgeleitet. Im Außenbereich (§ 35 BauGB) werden die Bodenwerte als "baureifes Land" dargestellt, obwohl es im Außenbereich kein durch jedermann bebaubares Land gibt.
Zudem ist die Grundsteuerbelastung im Freistaat Sachsen besonders hoch, da hier die Steuermesszahlen durch die Sächsische Landesregierung des Herrn MP Kretschmer, besonders hoch und abweichend vom Bundesmodell festgelegt worden sind.
Die Steuermesszahl liegt in Sachsen für unbebaute Grundstücke sowie bebaute Grundstücke (Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) bei 0,36 Promille (Bundesdurchschnitt unbebaute Grundstücke 0,31 Promille, Bundesdurchschnitt bebaute Grundstücke 0,34 Promille).
Bei bebauten Grundstücken wie Teileigentum, Geschäftsgrundstücken (bspw. Gewerbeimmobilien, Industrieimmobilien, Hotel- und Gastronomieimmobilien, Logistikimmobilien etc.), gemischt genutzten Grundstücken (bspw. Wohn- und Geschäftshäuser etc.) und sonstige bebaute Grundstücke (bspw. Wochenendhäuser, Garagen etc.) liegt die Steuermesszahl bei 0,72 Promille (Bundesdurchschnitt bebaute Grundstücke 0,34 Promille), was glatt zu einer mehr als doppelten Höhe der Grundsteuerin Sachsen führt.
Bitte beachten Sie, dass das Gutachten für die Feststellung eines anderen Grundsteuerwerts für das Finanzamt nicht bindend ist, es unterliegt der Beweiswürdigung durch das Finanzamt. Eine Gewährleistung für die Anerkennung der Gutachten in der Immobilienbewertung kann deshalb nicht übernommen werden.
Grundsteuer 2025 - Wie viel muss ich zahlen?
Die neue Grundsteuer 2025 müssen Sie erst ab dem 01.01.2025 zahlen. Ungewiss ist heute noch, in welcher Höhe Grundsteuerzahlungen auf Sie zukommen.
Das liegt daran, dass die überwiegende Zahl der Gemeinden die Grundsteuer-Hebesätze in Deutschland noch nicht festgelegt hat.
Vom Finanzamt werden in der Regel zwei Bescheide versendet: der Grundsteuerwertbescheid und der Grundsteuermessbescheid. Letzterer enthält die Grundsteuermesszahl. Erst durch Multiplikation des pro Gemeinde individuell festgelegten Grundsteuer-Hebesatzes mit dem Grundsteuerwert und der Grundsteuermesszahl ergibt sich die zu zahlende Grundsteuer. Es gilt folgende Formel:
Grundsteuer 2025 = Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz Gemeinde
Solange die Gemeinden noch keine Hebesätze veröffentlicht haben, ist also nicht sicher, wie hoch die zu zahlende Grundsteuer ist.
Grundsteuer 2025 - Ist die neue Grundsteuer verfassungswidrig?
Ich bin kein Jurist. Als Sachverständiger für Immobilienbewertung halte ich die Neuregelungen zur Grundsteuer 2025 für verfassungswidrig.
Wie kann es sein, dass in einem Bundesland (bspw. Baden-Württemberg) nur der Grund und Boden in die Steuer einbezogen wird, in anderen Bundesländern werden zusätzlich auch die Gebäude mit besteuert? Diese wurden von den Eigentümern mit bereits versteuertem Einkommen gekauft, errichtet oder auch modernisiert. Dies halte ich für eine Doppelbesteuerung. Warum ist die Grundsteuer in den Bundesländern so unterschiedlich hoch?
Der Verfassungsrechtler Prof. Dr. Gregor Kirchhof, Inhaber des Lehrstuhls für Öffentliches Recht, Finanzrecht und Steuerrecht an der Universität Augsburg, hält das Grundsteuergesetz des Bundes ebenfalls für verfassungswidrig. Kirchhoff riet Eigentümern in einem Interview mit dem "Focus", sich gegen die Grundsteuer zu wehren.
Die Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund und der Bund der Steuerzahler (BdSt) haben zahlreiche Musterklagen bei den Finanzgerichten und dem Bundesverfassungsgericht gegen die neue Grundsteuer eingereicht. Mit ihren Musterklagen lassen Haus & Grund und der BdSt prüfen, ob die Neubewertung der Grundstücke nach dem Bundesmodell verfassungswidrig ist.
Grundsteuer 2025 - Ich erstelle Ihnen qualifizierte und anerkannte Verkehrswertgutachten
Lutz Schneider
Wenn Sie von den Neuregelungen bei der Grundsteuer betroffen sind und der Auffassung sind, dass das Finanzamt eine Überbewertung ihres Grundstückes vorgenommen hat (dies kommt nach unseren Erfahrungen der letzten Jahre sehr häufig vor), sollten Sie sich über den sogenannten "Nachweis des niedrigeren gemeines Werts" durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten informieren.
Ich prüfe Ihren individuellen Fall vorher sehr genau und berechne, ob ein Verkehrswertgutachten Ihre Steuerlast bei der Grundsteuer 2025 senken kann.
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Immobilienbewertung Lutz Schneider ist seit mehr als 30 Jahren Ihr qualifizierter Ansprechpartner für die Immobilienbewertung. Ich stehe für ein hohes Maß an Kompetenz und aktuellem Fachwissen. Sie erhalten bei uns rechtsichere Verkehrswertgutachten, die auch vor Gericht und dem Finanzamt zur Grundsteuer 2025 stand halten.
Grundsteuer 2025 - Sie haben Fragen zur Grundsteuer 2025 in Sachsen und darüber hinaus? Schreiben Sie mir! Ich antworte Ihnen gern.
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Vermutlich weil Sie als Eigentümer oder Käufer gern den marktgerechten Wert eines Grundstücks wissen würden, Ihr Vermögen gerecht unter ihren Kindern aufteilen wollen oder die Erbschaftsteuer gern gesenkt hätten.
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Ja, und es ist mir sehr oft gelungen, Vorteile für meine Auftraggeber zu schaffen, gerechte Lösungen in Familien zu finden oder 6-stellige Beträge bei der Erbschaftsteuer zu sparen.
Aber ich wäre nicht seriös, wenn ich Ihnen als Auftraggeber sagen würde, dass es bei Ihnen genauso sein wird. Sie wissen am Besten, dass der Teufel oft im Detail steckt. Jede Immobilie ist anders.
Deswegen lade ich Sie ein, rufen Sie mich an oder senden Sie mir eine E-Mail. Wir sprechen über Ihre Aufgabenstellung und schauen, was ich für Sie tun kann. Ich freue mich auf Ihren Anruf oder Ihre E-Mail.
Mein Name ist Lutz Schneider und ich bin unabhängiger Spezialist für Immobilienbewertung mit Leidenschaft für marktgerechte Immobilienwerte. Zum Festpreis.
