Der Gutachterausschuss und die verbummelten Bodenrichtwerte 1

Der Gutachterausschuss und die verbummelten Bodenrichtwerte

Wie die SĂŒdwest Presse in ihrer Ausgabe vom 31.01.2019 berichtet, hat der Gutachterausschuss der Stadt Haigerloch seit mehr als sechs Jahren keine Bodenrichtwerte mehr veröffentlicht. Die letzten Bodenrichtwerte wurden dort zum Stichtag 31.12.2012 abgeleitet. Sechs Jahre lang gab es keine neuen Auswertungen. Die Bodenrichtwerte wurden als PDF-Datei veröffentlicht. Eine Definition der Bodenrichtwerte (GFZ, GrundstĂŒcksgrĂ¶ĂŸe etc.) fehlt.

Da die GeschĂ€ftsstelle des örtlichen Gutachterausschusses die Aktenberge (lt. SWR stapeln sich rd. 300 GrundstĂŒckskaufvertrĂ€ge) nicht bewĂ€ltigen kann, soll nun ein externes BĂŒro (die Fa. Koch Immobilienbewertung GmbH Esslingen) diese Aufgabe fĂŒr rd. 40.000 Euro ĂŒbernehmen. Diesen Beschluss fasste jetzt der Haigerlocher Gemeinderat.

Haigerloch ist eine kleine Gemeinde in Baden-WĂŒrttemberg im Zollernalbkreis und hat rd. 11.000 Einwohner.

Das Baugesetzbuch (BauGB) verpflichtet in § 196 BauGB alle GutachterausschĂŒsse verbindlich zum 31.12. jeden zweiten Jahres entsprechende Bodenrichtwerte zu ermitteln. Gleichzeitig sind sog. „sonstige fĂŒr die Wertermittlung erforderliche Daten“ vom Gutachterausschuss aus dem örtlichen GrundstĂŒcksmarkt abzuleiten und zu veröffentlichen. Dies sind insbesondere:

  • KapitalisierungszinssĂ€tze (LiegenschaftszinssĂ€tze) fĂŒr MietwohngrundstĂŒcke, GeschĂ€ftsgrundstĂŒcke und gemischt genutzte GrundstĂŒcke,
  • Sachwertfaktoren, insbesondere fĂŒr Ein- und ZweifamilienhausgrundstĂŒcke,
  • Umrechnungskoeffizienten und
  • Vergleichsfaktoren (GebĂ€udefaktoren) bzw. Ertragsfaktoren.

Die Bodenrichtwerte und vorgenannten Marktdaten sind nicht nur die Arbeitsgrundlage fĂŒr SachverstĂ€ndige, sie werden auch fĂŒr die Finanzverwaltung zum Zwecke der steuerlichen Bewertung benötigt.

Baden-WĂŒrttemberg ist ĂŒbrigens das einzige Bundesland, wo die GutachterausschĂŒsse bei den StĂ€dten und Gemeinden angesiedelt sind. Zum Stand Dezember 2018 gab es in Baden-WĂŒrttemberg rd. 900 solcher GutachterausschĂŒsse. In anderen BundeslĂ€ndern sind die GutachterausschĂŒsse bei den Landkreisen und kreisfreien StĂ€dten angesiedelt. Einige BundeslĂ€nder haben auch zentrale GeschĂ€ftsstellen eingerichtet (bspw. Sachsen-Anhalt).

In Sachsen gibt es nur 13 örtliche GutachterausschĂŒsse und einen oberen Gutachterausschuss. Aber auch hier sind immer wieder Verzögerungen bei den Ableitungen festzustellen. Insbesondere werden auch in Sachsen hĂ€ufig die QualitĂ€t der Bodenrichtwerte (fachgerechte Ermittlung, sachgerechte Zonenabgrenzung, detaillierte Beschreibung der RichtwertgrundstĂŒcke) von SachverstĂ€ndigen und Finanzverwaltungen bemĂ€ngelt. Zudem werden die so wichtigen „sonstigen fĂŒr die Wertermittlung erforderliche Daten“ von den GutachterausschĂŒssen nicht hĂ€ufig genug oder nicht in der entsprechenden QualitĂ€t und Breite abgeleitet.

Vielleicht ist das Vorgehen der Stadt Haigerloch mit der externen Vergabe der Aufgaben des Gutachterausschusses auch ein Modell fĂŒr den Freistaat Sachsen?

Zum Worstcase wird es jedenfalls beim Inkrafttreten der neuen Grundsteuerreform kommen. Bis Ende 2019 soll hier endliche eine gesetzliche Neuregelung her. Die Bodenrichtwerte werden dort eine zentrale Rolle einnehmen, da sie als Grundlage fĂŒr Millionen von Grundsteuerbescheiden tauglich sein mĂŒssen (man rechnet damit, dass in Deutschland 34 Mio. GrundstĂŒcke neu bewertet werden mĂŒssen).

Und dann kommt es ja vielleicht ganz dick: Sind die Bodenrichtwerte nicht in der erforderlichen rechtssicheren QualitĂ€t vorhanden, werden die Gemeinden keine Grundsteuer erheben können. FĂŒr die Kommunen ist die Grundsteuer mit 15 Prozent ihrer Einnahmen mittlerweile die drittwichtigste Finanzquelle nach der Einkommens- und Gewerbesteuer.

Aber das ist ja noch sooo weit weg und keiner scheint sich in den zustĂ€ndigen Verwaltungen darĂŒber Gedanken zu machen. Ich mahne hier seit Jahren Verbesserungen an, werde aber von den Verantwortlichen in den GeschĂ€ftsstellen und LandratsĂ€mtern leider nicht gehört.

In diesem Sinne wĂŒnsche ich Euch ein „geruhsames“ Wochenende

Euer

 

Lutz Schneider

PS: Wenn Sie in ihrer Stadt oder ihrem Gutachterausschuss Bodenrichtwerte oder Marktdaten benötigen, sprechen Sie mich ruhig an. Wir können auch solche Aufgaben in der erforderlichen QualitÀt erledigen.


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Gutachterausschuss Mittelsachsen

Der Gutachterausschuss Mittelsachsen und die Sachwertfaktoren

Der Gutachterausschuss fĂŒr GrundstĂŒckswerte im Landkreis Mittelsachsen hat am 28. Februar 2018 den neuen „Bericht zum GrundstĂŒcksmarkt im Landkreis Mittelsachsen 2017“ veröffentlicht. Dieser GrundstĂŒcksmarktbericht trĂ€gt den Stichtag 31.12.2016 und untersucht den GrundstĂŒcksmarkt im Landkreis Mittelsachsen in den Jahren 2015 und 2016.

FĂŒr uns als SachverstĂ€ndige sind solche Veröffentlichungen wichtige Bewertungsgrundlage. FĂŒr die Veröffentlichung solcher „fĂŒr die Wertermittlung erforderlichen Daten“ gelten im ĂŒbrigen auch gesetzliche Vorschriften. Diese finden sich insbesondere in § 193 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB) sowie in der SĂ€chsischen Gutachterausschussverordnung (SĂ€chsGAVO).

Da solche Veröffentlichungen durch die GutachterausschĂŒsse i. d. R. nur alle zwei Jahre erscheinen, sind wir als SachverstĂ€ndige immer gespannt, welche neuen Erkenntnisse sich aus dem örtlichen GrundstĂŒcksmarkt (hier Landkreis Mittelsachsen) ableiten lassen. Ein Aspekt ist auch noch, dass die Ausgangsdaten (Kaufpreissammlung, NotarvertrĂ€ge), die nur den GutachterausschĂŒssen vorliegen, nicht Jedermann zur VerfĂŒgung stehen (Datenmonopol).

Vielfach  greifen auch FinanzĂ€mter fĂŒr ihre Bewertungen (Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer, Entnahme aus dem Betriebsvermögen) auf die Daten und GrundstĂŒcksmarktberichte der GutachterausschĂŒsse zurĂŒck.

Die DatenqualitĂ€t ist deshalb einigermaßen wichtig!

Mit Neugier und Begeisterung ging ich also an die LektĂŒre des neuen GrundstĂŒcksmarktberichtes fĂŒr den Landkreis Mittelsachsen. Insbesondere die neuen Sachwertfaktoren fĂŒr EinfamilienhĂ€user im GeschĂ€ftsbericht 2017 fanden mein besonderes Interesse. Dabei fielen mir einige Ungereimtheiten auf und so schrieb ich am 08.03.2018 den Vorsitzenden des Gutachterausschusses sowie die GeschĂ€ftsstelle mit einer wirklich freundlichen Mail an.

Leider bekam ich bis heute (10.07.2018) keine Antwort auf meine Mail und so stelle ich mein Schreiben hier nachfolgend noch einmal öffentlich in meinen Blog ein. Vielleicht erreicht es auf diese Art und Weise ja so doch noch seine EmpfĂ€nger und bewegt die Damen und Herren vom Gutachterausschuss Mittelsachsen von Ihrem hohen Roß herabzusteigen und etwas mehr KritikfĂ€higkeit an den Tag zu legen.

Eine Änderung des GrundstĂŒcksmarktberichtes Mittelsachsen ist im ĂŒbrigen bis heute auch nicht erfolgt.

Zitat meiner Mail vom 08.03.2018

Ihr GrundstĂŒcksmarktbericht 2017

Sehr geehrter Herr Vorsitzender,
sehr geehrte Damen und Herren!

Die Veröffentlichung Ihres neuen GrundstĂŒcksmarktberichtes 2017 fĂŒr den Landkreis Mittelsachsen nehme ich zum Anlass, um Ihnen diese E-Mail zu senden.

Mein Name ist Lutz Schneider, ich bin zertifizierter SachverstÀndiger und Mitglied im Gutachterausschuss im LK Bautzen sowie Mitglied im Oberen Gutachterausschuss im Freistaat. Ich habe auch hÀufiger im Landkreis Mittelsachsen Verkehrswertgutachten zu erstellen.

GrundsĂ€tzlich finde ich es außerordentlich wichtig und deshalb auch sehr begrĂŒĂŸenswert, dass Sie als Gutachterausschuss erstmalig Sachwertfaktoren veröffentlicht haben!!!

Ich möchte Sie trotzdem auf einige Sachverhalte in Ihrer Veröffentlichung hinweisen und Sie bitten, diese zu ĂŒberprĂŒfen und ggf. zu korrigieren.

Bitte sehen Sie meine Zeilen hier nicht als Kritik an Ihrer Arbeit, sondern eher als kollegiale UnterstĂŒtzung.

Ich befĂŒrchte, dass die von Ihnen ermittelten Sachwertfaktoren, insbesondere von den FinanzĂ€mtern in Erbschaft- und Schenkungsteuerangelegenheiten zur Anwendung kommen und wir als freie SachverstĂ€ndige es schwer haben, dagegen zu argumentieren.

Sie geben auf Seite 29 Ihres Marktberichtes die Formel zur Ableitung des Sachwertfaktors mit:

SWF = Kaufpreis / (vorlÀufiger) Sachwert

an.

Dies entspricht gerade nicht der Intention der ImmoWertV, denn diese schreibt in § 8 Abs. 2 vor, dass zuerst die Marktanpassung zu erfolgen hat und erst danach die boG zu berĂŒcksichtigen sind.

Deshalb lautet die ImmoWertV-konforme Formel zur Ermittlung des Sachwertfaktors:

SWF = Kaufpreis +/- boG / (vorlÀufiger) Sachwert

Insofern macht es auch keinen Sinn eine Unterteilung in unsanierte, teilsanierte und sanierte Objekte vorzunehmen, weil zum Kaufpreis stets die erforderlichen boG (also alle Sanierungs- und Modernisierungskosten) hinzuzurechnen sind. Dies ist so auch marktkonform, denn ein KĂ€ufer wĂŒrde aller erforderlichen Sanierungskosten zusĂ€tzlich zum Kaufpreis berĂŒcksichtigen. Letztlich ist dies sein Gesamtaufwand fĂŒr das Objekt.

Deshalb ist der vorlĂ€ufige Sachwert stets als „mĂ€ngelfreier“ Sachwert zu verstehen und vorlĂ€ufige Sachwerte von unter 100.000 Euro treten nur sehr selten auf (ihre Tabellen reichen bis auf 25.000 Euro hinab).

Weiterhin wĂŒrde die nicht mehr notwendige Unterteilung in Sanierungsstufen dazu fĂŒhren, dass Sie in den Auswertungen eine grĂ¶ĂŸere Anzahl von KauffĂ€llen hĂ€tten, was die statistische Genauigkeit verbessert.

Sie geben auf Seite 30 das Bestimmtheitsmaß der Regression in dem Diagramm mit 0,154 an. Dies ist nicht sonderlich hoch. Wie hoch ist das Bestimmtheitsmaß in ihren anderen Auswertungen?

Weiterhin ist mir folgende sehr unplausible Situation aufgefallen:

Sie teilen auf Seite 34 Sachwertfaktoren fĂŒr teilsanierte EinfamilienhĂ€user (freistehend) Baujahr 1950 bis 1974 mit:

In der Praxis wĂŒrde die Anwendung ihrer Faktoren folgendes bedeuten:

In einer Gemeinde mit einem Bodenwert von 24 Euro/mÂČ gilt folgendes:

Vorl. SW = 300.000 Euro x SWF 0,03 = Verkehrswert = 9.000 Euro.

In der Nachbargemeinde mit einem Bodenwert von 26 Euro/mÂČ gilt dann aber:

Vorl. SW = 300.000 Euro x SWF 0,86 = Verkehrswert = 258.000 Euro.

Dies fĂŒhrt nicht zu marktgerechten Verkehrswerten und der riesige Unterschied ist nicht plausibel!

Deshalb noch einmal meine herzliche Bitte an Sie, eine entsprechende Korrektur vorzunehmen.

Wir wissen aus eigener Erfahrung, wie schwierig die Ableitung der Sachwertfaktoren ist, denn wir haben selbst schon Sachwertfaktoren abgeleitet (Auszug anbei). Dabei haben wir viele Erfahrungen gesammelt und sind auch gern zu einem kollegialen Austausch bereit.

Mit freundlichen GrĂŒĂŸen

Ihr

Lutz Schneider
gemĂ€ĂŸ DIN EN ISO/IEC 17024 auf deutscher gesetzlicher Grundlage (AkkStelleG) zertifizierter SachverstĂ€ndiger fĂŒr Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter Zert (S).

Wo ist der GrundstĂŒcksmarktbericht erhĂ€ltlich?

Der GrundstĂŒcksmarktbericht kann bei der GeschĂ€ftsstelle des Gutachterausschusses  kostenpflichtig bestellt werden.