Der Gutachterausschuss und die verbummelten Bodenrichtwerte

Wie die Südwest Presse in ihrer Ausgabe vom 31.01.2019 berichtet, hat der Gutachterausschuss der Stadt Haigerloch seit mehr als sechs Jahren keine Bodenrichtwerte mehr veröffentlicht. Die letzten Bodenrichtwerte wurden dort zum Stichtag 31.12.2012 abgeleitet. Sechs Jahre lang gab es keine neuen Auswertungen. Die Bodenrichtwerte wurden als PDF-Datei veröffentlicht. Eine Definition der Bodenrichtwerte (GFZ, Grundstücksgröße etc.) fehlt.

Da die Geschäftsstelle des örtlichen Gutachterausschusses die Aktenberge (lt. SWR stapeln sich rd. 300 Grundstückskaufverträge) nicht bewältigen kann, soll nun ein externes Büro (die Fa. Koch Immobilienbewertung GmbH Esslingen) diese Aufgabe für rd. 40.000 Euro übernehmen. Diesen Beschluss fasste jetzt der Haigerlocher Gemeinderat.

Haigerloch ist eine kleine Gemeinde in Baden-Württemberg im Zollernalbkreis und hat rd. 11.000 Einwohner.

Das Baugesetzbuch (BauGB) verpflichtet in § 196 BauGB alle Gutachterausschüsse verbindlich zum 31.12. jeden zweiten Jahres entsprechende Bodenrichtwerte zu ermitteln. Gleichzeitig sind sog. „sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten“ vom Gutachterausschuss aus dem örtlichen Grundstücksmarkt abzuleiten und zu veröffentlichen. Dies sind insbesondere:

  • Kapitalisierungszinssätze (Liegenschaftszinssätze) für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke,
  • Sachwertfaktoren, insbesondere für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke,
  • Umrechnungskoeffizienten und
  • Vergleichsfaktoren (Gebäudefaktoren) bzw. Ertragsfaktoren.

Die Bodenrichtwerte und vorgenannten Marktdaten sind nicht nur die Arbeitsgrundlage für Sachverständige, sie werden auch für die Finanzverwaltung zum Zwecke der steuerlichen Bewertung benötigt.

Baden-Württemberg ist übrigens das einzige Bundesland, wo die Gutachterausschüsse bei den Städten und Gemeinden angesiedelt sind. Zum Stand Dezember 2018 gab es in Baden-Württemberg rd. 900 solcher Gutachterausschüsse. In anderen Bundesländern sind die Gutachterausschüsse bei den Landkreisen und kreisfreien Städten angesiedelt. Einige Bundesländer haben auch zentrale Geschäftsstellen eingerichtet (bspw. Sachsen-Anhalt).

In Sachsen gibt es nur 13 örtliche Gutachterausschüsse und einen oberen Gutachterausschuss. Aber auch hier sind immer wieder Verzögerungen bei den Ableitungen festzustellen. Insbesondere werden auch in Sachsen häufig die Qualität der Bodenrichtwerte (fachgerechte Ermittlung, sachgerechte Zonenabgrenzung, detaillierte Beschreibung der Richtwertgrundstücke) von Sachverständigen und Finanzverwaltungen bemängelt. Zudem werden die so wichtigen „sonstigen für die Wertermittlung erforderliche Daten“ von den Gutachterausschüssen nicht häufig genug oder nicht in der entsprechenden Qualität und Breite abgeleitet.

Vielleicht ist das Vorgehen der Stadt Haigerloch mit der externen Vergabe der Aufgaben des Gutachterausschusses auch ein Modell für den Freistaat Sachsen?

Zum Worstcase wird es jedenfalls beim Inkrafttreten der neuen Grundsteuerreform kommen. Bis Ende 2019 soll hier endliche eine gesetzliche Neuregelung her. Die Bodenrichtwerte werden dort eine zentrale Rolle einnehmen, da sie als Grundlage für Millionen von Grundsteuerbescheiden tauglich sein müssen (man rechnet damit, dass in Deutschland 34 Mio. Grundstücke neu bewertet werden müssen).

Und dann kommt es ja vielleicht ganz dick: Sind die Bodenrichtwerte nicht in der erforderlichen rechtssicheren Qualität vorhanden, werden die Gemeinden keine Grundsteuer erheben können. Für die Kommunen ist die Grundsteuer mit 15 Prozent ihrer Einnahmen mittlerweile die drittwichtigste Finanzquelle nach der Einkommens- und Gewerbesteuer.

Aber das ist ja noch sooo weit weg und keiner scheint sich in den zuständigen Verwaltungen darüber Gedanken zu machen. Ich mahne hier seit Jahren Verbesserungen an, werde aber von den Verantwortlichen in den Geschäftsstellen und Landratsämtern leider nicht gehört.

In diesem Sinne wünsche ich Euch ein „geruhsames“ Wochenende

Euer

 

Lutz Schneider

PS: Wenn Sie in ihrer Stadt oder ihrem Gutachterausschuss Bodenrichtwerte oder Marktdaten benötigen, sprechen Sie mich ruhig an. Wir können auch solche Aufgaben in der erforderlichen Qualität erledigen.

Gutachterausschuss Mittelsachsen

Der Gutachterausschuss Mittelsachsen und die Sachwertfaktoren

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Mittelsachsen hat am 28. Februar 2018 den neuen „Bericht zum Grundstücksmarkt im Landkreis Mittelsachsen 2017“ veröffentlicht. Dieser Grundstücksmarktbericht trägt den Stichtag 31.12.2016 und untersucht den Grundstücksmarkt im Landkreis Mittelsachsen in den Jahren 2015 und 2016.

Für uns als Sachverständige sind solche Veröffentlichungen wichtige Bewertungsgrundlage. Für die Veröffentlichung solcher „für die Wertermittlung erforderlichen Daten“ gelten im übrigen auch gesetzliche Vorschriften. Diese finden sich insbesondere in § 193 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB) sowie in der Sächsischen Gutachterausschussverordnung (SächsGAVO).

Da solche Veröffentlichungen durch die Gutachterausschüsse i. d. R. nur alle zwei Jahre erscheinen, sind wir als Sachverständige immer gespannt, welche neuen Erkenntnisse sich aus dem örtlichen Grundstücksmarkt (hier Landkreis Mittelsachsen) ableiten lassen. Ein Aspekt ist auch noch, dass die Ausgangsdaten (Kaufpreissammlung, Notarverträge), die nur den Gutachterausschüssen vorliegen, nicht Jedermann zur Verfügung stehen (Datenmonopol).

Vielfach  greifen auch Finanzämter für ihre Bewertungen (Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer, Entnahme aus dem Betriebsvermögen) auf die Daten und Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse zurück.

Die Datenqualität ist deshalb einigermaßen wichtig!

Mit Neugier und Begeisterung ging ich also an die Lektüre des neuen Grundstücksmarktberichtes für den Landkreis Mittelsachsen. Insbesondere die neuen Sachwertfaktoren für Einfamilienhäuser im Geschäftsbericht 2017 fanden mein besonderes Interesse. Dabei fielen mir einige Ungereimtheiten auf und so schrieb ich am 08.03.2018 den Vorsitzenden des Gutachterausschusses sowie die Geschäftsstelle mit einer wirklich freundlichen Mail an.

Leider bekam ich bis heute (10.07.2018) keine Antwort auf meine Mail und so stelle ich mein Schreiben hier nachfolgend noch einmal öffentlich in meinen Blog ein. Vielleicht erreicht es auf diese Art und Weise ja so doch noch seine Empfänger und bewegt die Damen und Herren vom Gutachterausschuss Mittelsachsen von Ihrem hohen Roß herabzusteigen und etwas mehr Kritikfähigkeit an den Tag zu legen.

Eine Änderung des Grundstücksmarktberichtes Mittelsachsen ist im übrigen bis heute auch nicht erfolgt.

Zitat meiner Mail vom 08.03.2018

Ihr Grundstücksmarktbericht 2017

Sehr geehrter Herr Vorsitzender,
sehr geehrte Damen und Herren!

Die Veröffentlichung Ihres neuen Grundstücksmarktberichtes 2017 für den Landkreis Mittelsachsen nehme ich zum Anlass, um Ihnen diese E-Mail zu senden.

Mein Name ist Lutz Schneider, ich bin zertifizierter Sachverständiger und Mitglied im Gutachterausschuss im LK Bautzen sowie Mitglied im Oberen Gutachterausschuss im Freistaat. Ich habe auch häufiger im Landkreis Mittelsachsen Verkehrswertgutachten zu erstellen.

Grundsätzlich finde ich es außerordentlich wichtig und deshalb auch sehr begrüßenswert, dass Sie als Gutachterausschuss erstmalig Sachwertfaktoren veröffentlicht haben!!!

Ich möchte Sie trotzdem auf einige Sachverhalte in Ihrer Veröffentlichung hinweisen und Sie bitten, diese zu überprüfen und ggf. zu korrigieren.

Bitte sehen Sie meine Zeilen hier nicht als Kritik an Ihrer Arbeit, sondern eher als kollegiale Unterstützung.

Ich befürchte, dass die von Ihnen ermittelten Sachwertfaktoren, insbesondere von den Finanzämtern in Erbschaft- und Schenkungsteuerangelegenheiten zur Anwendung kommen und wir als freie Sachverständige es schwer haben, dagegen zu argumentieren.

Sie geben auf Seite 29 Ihres Marktberichtes die Formel zur Ableitung des Sachwertfaktors mit:

SWF = Kaufpreis / (vorläufiger) Sachwert

an.

Dies entspricht gerade nicht der Intention der ImmoWertV, denn diese schreibt in § 8 Abs. 2 vor, dass zuerst die Marktanpassung zu erfolgen hat und erst danach die boG zu berücksichtigen sind.

Deshalb lautet die ImmoWertV-konforme Formel zur Ermittlung des Sachwertfaktors:

SWF = Kaufpreis +/- boG / (vorläufiger) Sachwert

Insofern macht es auch keinen Sinn eine Unterteilung in unsanierte, teilsanierte und sanierte Objekte vorzunehmen, weil zum Kaufpreis stets die erforderlichen boG (also alle Sanierungs- und Modernisierungskosten) hinzuzurechnen sind. Dies ist so auch marktkonform, denn ein Käufer würde aller erforderlichen Sanierungskosten zusätzlich zum Kaufpreis berücksichtigen. Letztlich ist dies sein Gesamtaufwand für das Objekt.

Deshalb ist der vorläufige Sachwert stets als „mängelfreier“ Sachwert zu verstehen und vorläufige Sachwerte von unter 100.000 Euro treten nur sehr selten auf (ihre Tabellen reichen bis auf 25.000 Euro hinab).

Weiterhin würde die nicht mehr notwendige Unterteilung in Sanierungsstufen dazu führen, dass Sie in den Auswertungen eine größere Anzahl von Kauffällen hätten, was die statistische Genauigkeit verbessert.

Sie geben auf Seite 30 das Bestimmtheitsmaß der Regression in dem Diagramm mit 0,154 an. Dies ist nicht sonderlich hoch. Wie hoch ist das Bestimmtheitsmaß in ihren anderen Auswertungen?

Weiterhin ist mir folgende sehr unplausible Situation aufgefallen:

Sie teilen auf Seite 34 Sachwertfaktoren für teilsanierte Einfamilienhäuser (freistehend) Baujahr 1950 bis 1974 mit:

In der Praxis würde die Anwendung ihrer Faktoren folgendes bedeuten:

In einer Gemeinde mit einem Bodenwert von 24 Euro/m² gilt folgendes:

Vorl. SW = 300.000 Euro x SWF 0,03 = Verkehrswert = 9.000 Euro.

In der Nachbargemeinde mit einem Bodenwert von 26 Euro/m² gilt dann aber:

Vorl. SW = 300.000 Euro x SWF 0,86 = Verkehrswert = 258.000 Euro.

Dies führt nicht zu marktgerechten Verkehrswerten und der riesige Unterschied ist nicht plausibel!

Deshalb noch einmal meine herzliche Bitte an Sie, eine entsprechende Korrektur vorzunehmen.

Wir wissen aus eigener Erfahrung, wie schwierig die Ableitung der Sachwertfaktoren ist, denn wir haben selbst schon Sachwertfaktoren abgeleitet (Auszug anbei). Dabei haben wir viele Erfahrungen gesammelt und sind auch gern zu einem kollegialen Austausch bereit.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr

Lutz Schneider
gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 auf deutscher gesetzlicher Grundlage (AkkStelleG) zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter Zert (S).

Wo ist der Grundstücksmarktbericht erhältlich?

Der Grundstücksmarktbericht kann bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses  kostenpflichtig bestellt werden.