immobilienbewertung know-how innovationen

Mehrwert

Individueller Service, Know-How und Innovationen

immobilienbewertung know-how innovationen

UnterstĂŒtzung ĂŒber die Gutachtenerstellung hinaus

Wir unterstĂŒtzen Sie nicht nur durch die reine Gutachtenerstellung. Sie können uns jederzeit kontaktieren, wenn Sie Fragen zur Bewertung Ihrer Immobilie oder Fragen zu Immobilienthemen darĂŒber hinaus haben. Dieses Versprechen gilt auch ĂŒber die eigentliche Auftragsdauer hinaus (also auch nach Fertigstellung des Gutachtens).

Konzeption individueller Leistungen

​Wir konzipieren fĂŒr Sie auch ganz individuelle Leistungen im Bereich der Immobilienbewertung und sind als unabhĂ€ngige Berater tĂ€tig. 

Wir können fĂŒr Sie als Investor Ihr gesamtes Immobilienportfolio marktgerecht bewerten oder die fachspezifische Schulung Ihrer Mitarbeiter in Ihrem Immobilienunternehmen oder Ihrer kommunalen Liegenschaftsverwaltung ĂŒbernehmen. 

Seminare und Workshops

Wir gestalten immobilienspezifische Seminare und Workshops fĂŒr Ihre Kunden (Bank- und Kreditwirtschaft) oder fĂŒr Ihre Vereinsmitglieder im Immobilienbereich (bspw. Haus- und Grundbesitzerverein, Mieterverein).

Wir haben jahrelange Erfahrung als Lehrbeauftragte an der SĂ€chsischen Verwaltungs- und Wirtschaftsakademie in Dresden. Im Diplomstudiengang "Immobilienwirtschaft" sind wir fĂŒr das Themengebiet "Immobilienbewertung" verantwortlich und halten auch Tagesseminare.

logo haus grund bautzen
SĂ€chsische Verwaltungs- und Wirtschaftsakademie Sachsen

​​Coaching fĂŒr Gutachter und SachverstĂ€ndige im Bereich der Immobilienbewertung

Wir coachen Sie als SachverstĂ€ndigen im Bereich der Immobilienbewertung und bereiten Sie erfolgreich auf die ZertifizierungsprĂŒfung oder die PrĂŒfung zur öffentlichen Bestellung bei der IHK vor. Wir ĂŒberprĂŒfen Ihre Mustergutachten, die Sie einreichen mĂŒssen, auf Fehler und sorgen dafĂŒr, dass sie bei der Zertifizierungsstelle oder der IHK anerkannt werden.

Statistik, Marktdaten und Research

Wir leiten fĂŒr Sie als Kommune oder Gutachterausschuss regionale Immobilienmarktda​ten ab und unterstĂŒtzen Sie bei Statistikaufgaben, wie bspw. die Erstellung von qualifizierten Wohnraummietspiegeln und Gewerbemietspiegeln oder ĂŒbernehmen Researchaufgaben im Immobilienmarktbereich (Standortanalysen etc.). 

Software- und Webapplikationsentwicklung

Wir sind aktiv in der Entwicklung von Wertermittlungssoftware und Bewertungstools. So arbeitet Lutz Schneider im Programmbeirat der wohl erfolgreichsten Immobilienbewertungssoftware in Deuschland mit, die tausendfach in deutschen SachverstĂ€ndigenbĂŒros eingesetzt wird.

Wir verfĂŒgen ĂŒber tiefgrĂŒndiges Wissen in der sehr anspruchsvollen Statistiksoftware "R", die wir selbst einsetzen und können Ihnen helfen den Einstieg in diese komplexe aber einzigartige Programmiersprache zu finden.

sprengnetter
statistik immobilienbewertung

Internet- und E-Mail-Marketing

Wir unterstĂŒtzen Sie in Ihrem Unternehmen aber auch bei der EinfĂŒhrung innovativer Internetmarketingtools wie "Digistore24" oder "Klick-Tipp", fĂŒr das wir extra an dem "Certified-Consultant-Programm" teilgenommen haben und selbst die ĂŒberragende Enterprise-Version mit einem eigenen Sirius-Server im Einsatz haben.   

Marketing Automatisierung
digistore24 klicktipp immobilienbewertung

Wir konzipieren fĂŒr Sie auch ganz individuelle Leistungen im Immobilienbereich. Wir unterstĂŒtzen Immobilienmakler und Immobilienbewerter bei der EinfĂŒhrung von innovativen Technologien, bspw. Marketing-Automatisierung mit Klick-Tipp oder Tools zur kostenlosen Immobilienbewertung mit Kampangenanbindung an Klick-Tipp. 


​Haben wir in einem der Punkte dieser besonderen Leistungen Ihr Interesse geweckt? Dann rufen Sie mich einfach unter +49 (0) 3592 31908 an oder fĂŒllen Sie das nachfolgende Kontaktformular aus. Wir besprechen alles Weitere persönlich.  â€‹

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Gutachterausschuss Mittelsachsen

Der Gutachterausschuss Mittelsachsen und die Sachwertfaktoren

Der Gutachterausschuss fĂŒr GrundstĂŒckswerte im Landkreis Mittelsachsen hat am 28. Februar 2018 den neuen „Bericht zum GrundstĂŒcksmarkt im Landkreis Mittelsachsen 2017“ veröffentlicht. Dieser GrundstĂŒcksmarktbericht trĂ€gt den Stichtag 31.12.2016 und untersucht den GrundstĂŒcksmarkt im Landkreis Mittelsachsen in den Jahren 2015 und 2016.

FĂŒr uns als SachverstĂ€ndige sind solche Veröffentlichungen wichtige Bewertungsgrundlage. FĂŒr die Veröffentlichung solcher „fĂŒr die Wertermittlung erforderlichen Daten“ gelten im ĂŒbrigen auch gesetzliche Vorschriften. Diese finden sich insbesondere in § 193 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB) sowie in der SĂ€chsischen Gutachterausschussverordnung (SĂ€chsGAVO).

Da solche Veröffentlichungen durch die GutachterausschĂŒsse i. d. R. nur alle zwei Jahre erscheinen, sind wir als SachverstĂ€ndige immer gespannt, welche neuen Erkenntnisse sich aus dem örtlichen GrundstĂŒcksmarkt (hier Landkreis Mittelsachsen) ableiten lassen. Ein Aspekt ist auch noch, dass die Ausgangsdaten (Kaufpreissammlung, NotarvertrĂ€ge), die nur den GutachterausschĂŒssen vorliegen, nicht Jedermann zur VerfĂŒgung stehen (Datenmonopol).

Vielfach  greifen auch FinanzĂ€mter fĂŒr ihre Bewertungen (Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer, Entnahme aus dem Betriebsvermögen) auf die Daten und GrundstĂŒcksmarktberichte der GutachterausschĂŒsse zurĂŒck.

Die DatenqualitĂ€t ist deshalb einigermaßen wichtig!

Mit Neugier und Begeisterung ging ich also an die LektĂŒre des neuen GrundstĂŒcksmarktberichtes fĂŒr den Landkreis Mittelsachsen. Insbesondere die neuen Sachwertfaktoren fĂŒr EinfamilienhĂ€user im GeschĂ€ftsbericht 2017 fanden mein besonderes Interesse. Dabei fielen mir einige Ungereimtheiten auf und so schrieb ich am 08.03.2018 den Vorsitzenden des Gutachterausschusses sowie die GeschĂ€ftsstelle mit einer wirklich freundlichen Mail an.

Leider bekam ich bis heute (10.07.2018) keine Antwort auf meine Mail und so stelle ich mein Schreiben hier nachfolgend noch einmal öffentlich in meinen Blog ein. Vielleicht erreicht es auf diese Art und Weise ja so doch noch seine EmpfĂ€nger und bewegt die Damen und Herren vom Gutachterausschuss Mittelsachsen von Ihrem hohen Roß herabzusteigen und etwas mehr KritikfĂ€higkeit an den Tag zu legen.

Eine Änderung des GrundstĂŒcksmarktberichtes Mittelsachsen ist im ĂŒbrigen bis heute auch nicht erfolgt.

Zitat meiner Mail vom 08.03.2018

Ihr GrundstĂŒcksmarktbericht 2017

Sehr geehrter Herr Vorsitzender,
sehr geehrte Damen und Herren!

Die Veröffentlichung Ihres neuen GrundstĂŒcksmarktberichtes 2017 fĂŒr den Landkreis Mittelsachsen nehme ich zum Anlass, um Ihnen diese E-Mail zu senden.

Mein Name ist Lutz Schneider, ich bin zertifizierter SachverstÀndiger und Mitglied im Gutachterausschuss im LK Bautzen sowie Mitglied im Oberen Gutachterausschuss im Freistaat. Ich habe auch hÀufiger im Landkreis Mittelsachsen Verkehrswertgutachten zu erstellen.

GrundsĂ€tzlich finde ich es außerordentlich wichtig und deshalb auch sehr begrĂŒĂŸenswert, dass Sie als Gutachterausschuss erstmalig Sachwertfaktoren veröffentlicht haben!!!

Ich möchte Sie trotzdem auf einige Sachverhalte in Ihrer Veröffentlichung hinweisen und Sie bitten, diese zu ĂŒberprĂŒfen und ggf. zu korrigieren.

Bitte sehen Sie meine Zeilen hier nicht als Kritik an Ihrer Arbeit, sondern eher als kollegiale UnterstĂŒtzung.

Ich befĂŒrchte, dass die von Ihnen ermittelten Sachwertfaktoren, insbesondere von den FinanzĂ€mtern in Erbschaft- und Schenkungsteuerangelegenheiten zur Anwendung kommen und wir als freie SachverstĂ€ndige es schwer haben, dagegen zu argumentieren.

Sie geben auf Seite 29 Ihres Marktberichtes die Formel zur Ableitung des Sachwertfaktors mit:

SWF = Kaufpreis / (vorlÀufiger) Sachwert

an.

Dies entspricht gerade nicht der Intention der ImmoWertV, denn diese schreibt in § 8 Abs. 2 vor, dass zuerst die Marktanpassung zu erfolgen hat und erst danach die boG zu berĂŒcksichtigen sind.

Deshalb lautet die ImmoWertV-konforme Formel zur Ermittlung des Sachwertfaktors:

SWF = Kaufpreis +/- boG / (vorlÀufiger) Sachwert

Insofern macht es auch keinen Sinn eine Unterteilung in unsanierte, teilsanierte und sanierte Objekte vorzunehmen, weil zum Kaufpreis stets die erforderlichen boG (also alle Sanierungs- und Modernisierungskosten) hinzuzurechnen sind. Dies ist so auch marktkonform, denn ein KĂ€ufer wĂŒrde aller erforderlichen Sanierungskosten zusĂ€tzlich zum Kaufpreis berĂŒcksichtigen. Letztlich ist dies sein Gesamtaufwand fĂŒr das Objekt.

Deshalb ist der vorlĂ€ufige Sachwert stets als „mĂ€ngelfreier“ Sachwert zu verstehen und vorlĂ€ufige Sachwerte von unter 100.000 Euro treten nur sehr selten auf (ihre Tabellen reichen bis auf 25.000 Euro hinab).

Weiterhin wĂŒrde die nicht mehr notwendige Unterteilung in Sanierungsstufen dazu fĂŒhren, dass Sie in den Auswertungen eine grĂ¶ĂŸere Anzahl von KauffĂ€llen hĂ€tten, was die statistische Genauigkeit verbessert.

Sie geben auf Seite 30 das Bestimmtheitsmaß der Regression in dem Diagramm mit 0,154 an. Dies ist nicht sonderlich hoch. Wie hoch ist das Bestimmtheitsmaß in ihren anderen Auswertungen?

Weiterhin ist mir folgende sehr unplausible Situation aufgefallen:

Sie teilen auf Seite 34 Sachwertfaktoren fĂŒr teilsanierte EinfamilienhĂ€user (freistehend) Baujahr 1950 bis 1974 mit:

In der Praxis wĂŒrde die Anwendung ihrer Faktoren folgendes bedeuten:

In einer Gemeinde mit einem Bodenwert von 24 Euro/mÂČ gilt folgendes:

Vorl. SW = 300.000 Euro x SWF 0,03 = Verkehrswert = 9.000 Euro.

In der Nachbargemeinde mit einem Bodenwert von 26 Euro/mÂČ gilt dann aber:

Vorl. SW = 300.000 Euro x SWF 0,86 = Verkehrswert = 258.000 Euro.

Dies fĂŒhrt nicht zu marktgerechten Verkehrswerten und der riesige Unterschied ist nicht plausibel!

Deshalb noch einmal meine herzliche Bitte an Sie, eine entsprechende Korrektur vorzunehmen.

Wir wissen aus eigener Erfahrung, wie schwierig die Ableitung der Sachwertfaktoren ist, denn wir haben selbst schon Sachwertfaktoren abgeleitet (Auszug anbei). Dabei haben wir viele Erfahrungen gesammelt und sind auch gern zu einem kollegialen Austausch bereit.

Mit freundlichen GrĂŒĂŸen

Ihr

Lutz Schneider
gemĂ€ĂŸ DIN EN ISO/IEC 17024 auf deutscher gesetzlicher Grundlage (AkkStelleG) zertifizierter SachverstĂ€ndiger fĂŒr Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter Zert (S).

Wo ist der GrundstĂŒcksmarktbericht erhĂ€ltlich?

Der GrundstĂŒcksmarktbericht kann bei der GeschĂ€ftsstelle des Gutachterausschusses  kostenpflichtig bestellt werden.