IHK veröffentlicht Gewerbemietspiegel 2018 für den Kammerbezirk Dresden

Die IHK Dresden informiert alle zwei Jahre in einem Gewerbemietspiegel über die Gewerbemieten im Kammerbezirk Dresden (Mietspiegel für Gewerbemieten). Grundlagen waren Immobilienberichte, Auskünfte von Sachverständigen sowie Befragungen von Städten und Gemeinden mit über 5.000 Einwohnern.

Die IHK Dresden schreibt in den Erläuterungen zum Gewerbemietspiegel Dresden 2018:

„Die Angaben verstehen sich als unverbindliche Orientierungshilfe, sie sind keine rechtliche Grundlage für die Nutzer. Insbesondere leitet sich kein rechtlicher Anspruch zur Durchsetzung der angegebenen Mietpreise ab. Üblicherweise werden gewerbliche Mietpreise durch Angebot und Nachfrage am Markt gebildet.

Die angegebenen Mietpreise erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Nicht auszuschließen ist, dass die ausgewiesenen Angaben zu Lage, Größe und Mietpreis nur auf einzelnen Vermietungsfällen basieren und dementsprechend mit statistischen Unsicherheiten verbunden sind. 

Ausgewiesen sind generell Nettokaltmieten in Euro je m² je Monat. Wenn nicht anders vermerkt, existiert kein Gewerbemietspiegel in den Kommunen.“

Die Ausgabe des IHK Gewerbemietspiegels für den Kammerbezirk Dresden steht als Download-Version zur Verfügung und ist kostenlos.

Die Datengrundlage des Gewerbemietspiegels der IHK Dresden ist regelmäßig sehr dünn und die Spannenangaben darin sind meistens sehr groß. Deshalb greifen wir bei uns im Büro auf zahlreiche weitere Gewerbemietsammlungen zurück und kaufen auch Daten bei Datendienstleistern wie Geoport, on-geo, Sprengnetter und IndustrielPort. Wenn Sie qualifizierte Gewerbemieten für Ihr Grundstück oder ein Gewerbemietwertgutachten benötigen, sprechen Sie uns einfach an.

 

Sächsische Verwaltungs- und Wirtschaftsakademie Dresden

Seminarankündigung Immobilienbewertung

Mein nächstes Seminar „Immobilienbewertung“ wird am 18. und 19. September 2019 jeweils von 9:00 Uhr bis 16:00 Uhr im Kugelhaus gegenüber des Hauptbahnhofes (D-01069 Dresden, Wiener Platz 10) statt finden. Eine Anmeldung kann direkt bei der Sächsischen Verwaltungs- und Wirtschafts-Akademie oder telefonisch bei Frau Gereke unter 0351/47045-17 erfolgen.

Zielgruppe

  • Mitarbeiter von kommunalen Liegenschaftsabteilungen
  • Immobilienabteilungen von Banken/Sparkassen und Versicherungen sowie
  • andere Beschäftigte in der Immobilienwirtschaft.

Inhalt

  • Teil 1: Grundlagen der Wertermittlung, Wertermittlungsverfahren, Bodenwertermittlung
  • Teil 2: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren
  • jeweils mit praktischen Übungen

 

Stadthalle Krone

Stadt Bautzen übernimmt Stadthalle Krone Bautzen

Ein Thema, welches mich als gebürtigen Bautzener nicht kalt lassen kann. Auf der Bühne der Krone habe ich in den 70-ger Jahren des vorigen Jahrhunderts meine Jugendweihe erhalten und als Jugendlicher legendäre Konzerte von Stern-Combo Meißen oder der systemkritischen Liedermacherin Bettina Wegner live erlebt. Und, der Text des Songs von Bettina Wegner „Kinder“ scheint in 2019 so aktuell wie nie, obwohl er schon fast 40 Jahre alt ist:

„Sind so kleine Hände
winzge Finger dran.
Darf man nie drauf schlagen
die zerbrechen dann.

Sind so kleine Füße
mit so kleinen Zehn.
Darf man nie drauf treten
könn sie sonst nicht gehn.

Sind so kleine Ohren
scharf, und ihr erlaubt.
Darf man nie zerbrüllen
werden davon taub.

Sind so kleine Münder
sprechen alles aus.
Darf man nie verbieten
kommt sonst nichts mehr raus.

Sind so klare Augen
die noch alles sehn.
Darf man nie verbinden
könn sie nichts verstehn.

Sind so kleine Seelen
offen und ganz frei.
Darf man niemals quälen
gehn kaputt dabei.

Ist son kleines Rückrat
sieht man fast noch nicht.
Darf man niemals beugen
weil es sonst zerbricht.

Grade, klare Menschen
wärn ein schönes Ziel.
Leute ohne Rückrat
hab’n wir schon zuviel.“

Nach 2 Jahren zähem Ringen, so mancher heftigen Stadtratssitzung mit hitzigen Diskussionen gibt es in Bautzen nun endlich ein Abschluss und gleichzeitig ein Neubeginn für die Stadthalle „Krone“.

Gestern, am 08.01.2019, fand die Schlüsselübergabe nach dem bereits im Vorjahr unterzeichneten Kaufvertrag an die Stadt Bautzen statt. Hier ein Video von Peter Bohot zur gestern erfolgten Schlüsselübergabe:

 

Ich freue mich, wenn ich mit meinem 125-seitigem Wertgutachten mit Untersuchung von 5 Nutzungsalternativen (u. a. mit Hilfe des Residualwertverfahrens) dazu einen kleinen Beitrag zur Versachlichung der Debatte um die Bautzener Stadthalle Krone leisten konnte.

In diesem Sinne wünsche ich der Stadthalle Krone und allen meinen Lesern einen guten Start in das Jahr 2019
Euer

 

Lutz Schneider

PS: Der Oberbürgermeister der Stadt Bautzen Herr Alexander Ahrens, die Stadtverwaltung Bautzen, die Bautzener Stadträte und Juristen fanden mein Verkehrswertgutachten zur Stadthalle Krone verständlich und mängelfrei. Es wurde die Grundlage für deren Entscheidung. Dem so genannten „Fachausschuss Sachverständigenwesen“ der Industrie- und Handelskammer Dresden (IHK Dresden) zur „öffentlichen Bestellung und Vereidigung“ war es fachlich zu hoch und die Fußnotenschriftart mit 8 Pixeln zu klein (Ich hätte eben doch eine Leselupe beilegen sollen!). Aber letztlich ist der so genannte „Fachausschuss“ der IHK Dresden ein Produkt aus Arroganz, Altersstarrsinn und insbesondere im Bereich der Immobilienbewertung mit mangelndem Fachwissen. Um dafür qualifiziert zu sein, reicht eben nicht nur „Lebenserfahrung“ der Fachausschussmitglieder. Zur Beurteilung komplexer bewertungstheoretischer Zusammenhänge braucht es fundiertes Fachwissen, fortwährende qualifizierte Weiterbildung sowie innovative Wertermittlungssoftware, bei der ich übrigens auch im Programmbeirat sitze. Aber das ist nicht mein Problem, sondern das des so genannten „Fachausschusses“ der IHK Dresden. Also bitte Vorsicht bei der Auswahl von Gutachtern! #keineQualitäthateinenNamenöbuv

mietspiegel dresden 2019

Mietspiegel Dresden 2019

Die Mieten in der sächsischen Landeshauptstadt Dresden steigen weiter. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist seit 2016 um 6,4 Prozent von durchschnittlich 6,09 € auf 6,48 € pro Quadratmeter angestiegen. Das geht aus dem neuen Dresdner Mietspiegel 2019 hervor, den die Beigeordnete für Arbeit, Soziales, Gesundheit und Wohnen, Dr. Kristin Klaudia Kaufmann am 27.11.2018 vorstellte.

Die einzelnen Wohnungsmarktsegmente in Dresden weisen eine differenzierte Mietpreisstruktur auf. Für kleine Wohnungen mit einer Wohnfläche unter 40 Quadratmetern und große Wohnungen mit über 85 Quadratmetern sind in Dresden höhere Mieten pro Quadratmeter zu zahlen als für Wohnungen mit mittlerer Wohnfläche.

Die ortsübliche Vergleichsmiete in Sachsens Landeshauptstadt liegt im Mittelfeld der deutschen Großstädte. In München, Freiburg, Mannheim oder Hamburg fallen im Durchschnitt wesentlich höhere Mieten an als in Dresden.

Der Mietspiegel 2019 tritt am 1. Januar 2019 in Kraft. Er gilt bis zum 31. Dezember 2020. Es handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558d BGB. Der Dresdener Mietspiegel 2019 wurde in der Projektgruppe Mietspiegel von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt.

Erstmals beinhaltet der Dresdner Mietspiegel 2019 nicht mehr die altbewährte Mietspiegeltabelle. Die Landeshauptstadt Dresden wendet ab 2019 die Regressionsmethode an. Dennoch lässt sich die ortsübliche Dresdner Vergleichsmiete in wenigen Schritten ermitteln. Dafür stellt die Stadt Dresden ab 01.01.2019 ein Online-Tool zur Verfügung. Eine weitere Neuerung im Mietspiegel Dresden 2019 ist die adressgenaue Wohnlagekarte. Mit wenigen Klicks kann auch die Wohnlage abgerufen werden. Alle Informationen sowie die Online-Version des Mietspiegels Dresden 2019 stehen zum Download auf der Homepage der Landeshauptstadt Dresden bereit.

IHK Gewerbemietspiegel Chemnitz 2018

IHK veröffentlicht Gewerbemietspiegel 2018 für den Kammerbezirk Chemnitz

Die IHK Chemnitz veröffentlicht nun zum zweiten Mal einen Gewerbemietspiegel für die kreisfreie Stadt Chemnitz sowie die Landkreise Mittelsachsen und Zwickau, den Erzgebirgskreis und den Vogtlandkreis. Für 71 Gemeinden sind nun Orientierungswerte für Gewerbemietpreisverhandlungen verfügbar.

Auf 104 Seiten werden in dem Gewerbemietspiegel Chemnitz 2018 für folgende Gemeinden Gewerbemieten ausgewiesen:

Adorf/Vogtland, Annaberg-Buchholz, Aue, Auerbach/Vogtland, Bad Elster, Brand-Erbisdorf, Burkhardtsdorf, Burgstädt, Chemnitz, Crimmitschau, Crottendorf, Döbeln, Eibenstock, Elsterberg, Eppendorf, Flöha, Frankenberg, Frauenstein, Fraureuth, Freiberg, Glauchau, Halsbrücke, Hartmannsdorf, Hohenstein-Ernstthal, Johanngeorgenstadt, Kirchberg, Langenbernsdorf, Lengenfeld, Leubsdorf, Lichtenstein, Lichtentanne, Limbach-Oberfrohna, Lößnitz, Markneukirchen, Marienberg, Meerane, Mittweida, Mulda, Netzschkau, Neukirchen/Erzgebirge, Neukirchen/Pleiße, Niederfrohna, Niederwiesa, Oberlungwitz, Oederan, Oelsnitz/Erzgebirge, Oelsnitz/Vogtland, Olbernhau, Pausa-Mühltroff, Penig, Plauen, Pockau-Lengefeld, Reichenbach im Vogtland, Rosenbach/Vogtland, Roßwein, Scheibenberg, Schneeberg, Schöneck, Schönheide, Schwarzenberg , St. Egidien, Stollberg, Thermalbad Wiesenbad, Treuen, Waldenburg, Weischlitz, Werdau, Wildenfels, Wilkau-Haßlau, Zwickau und Zwönitz.

 Welche Datenbasis liegt dem Gewerbemietspiegel Chemnitz 2018 zugrunde?

Die IHK Chemnitz schreibt in den Erläuterungen zum Gewerbemietspiegel Chemnitz 2018:

„Grundlage für den Gewerbemietspiegel sind belastbare Angaben wie Vertragsabschlüsse regionaler Marktteilnehmer aus den Jahren 2016 und 2017. Damit wird dem Ziel Rechnung getragen, den Mietpreis ohne Beeinflussung durch Wunschmieten abzubilden.

Der Mietspiegel ist eine einfache Mietpreissammlung. Dadurch können alle vorliegenden Daten berücksichtigt und Orientierungswerte für eine größere Anzahl an Kommunen ausgewiesen werden. Der Umfang der Angaben variiert je Gemeinde.

Ergänzt werden die Mietpreisangaben u. a. durch standortbezogene Informationen und Checklisten zur Unterstützung bei der Wahl von Gewerberäumen.“

Die Ausgabe des IHK Gewerbemietspiegels für den Kammerbezirk Chemnitz steht leider nicht als Download und leider auch nicht kostenlos zu Verfügung. Der Gewerbemietspiegel Chemnitz 2018 kann hier als Druckexemplar für 20,00 Euro bestellt werden.

Die Datengrundlage des Gewerbemietspiegels der IHK Chemnitz ist regelmäßig sehr dünn (vor allem in kleinen Gemeinden sind nur einzelne Mietangaben Grundlage) und die Spannenangaben darin sind meistens sehr groß. Deshalb greifen wir bei uns im Büro auf zahlreiche weitere Gewerbemietsammlungen zurück und kaufen auch Daten bei Datendienstleistern wie Geoport, on-geo, Sprengnetter und IndustrielPort. Wenn Sie qualifizierte Gewerbemieten für Ihr Grundstück oder ein Gewerbemietwertgutachten benötigen, sprechen Sie uns einfach an.

Eugal

Eugal-Ferngas-Leitung vollständig genehmigt

Der Weg für die Bauarbeiten der Europäischen Ferngas-Anbindungsleitung EUGAL in Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg und Sachsen ist frei. Der letzte erforderliche Planfeststellungsbeschluss ist rechtskräftig. Zuvor hatten die Bundesländer Brandenburg sowie in zwei Teilabschnitten der Freistaat Sachsen die erforderlichen Genehmigungen bzw. Planfeststellungsbeschlüsse erteilt.

Die Europäische Gas-Anbindungsleitung ist ein Gemeinschaftsprojekt der deutschen Fernleitungsnetzbetreiber GASCADE Gastransport GmbH, Fluxys Deutschland GmbH, Gasunie Deutschland Transport Services GmbH und ONTRAS Gastransport GmbH.

„Die Genehmigung der EUGAL ist ein wichtiger Schritt, um das deutsche und europäische Fernleitungsnetz langfristig sicherer und flexibler zu machen“, sagt Ludger Hümbs, EUGAL-Gesamtprojektleiter.

Die EUGAL ist eine rund 480 Kilometer lange Ferngasleitung, die von Lubmin am Greifswalder Bodden (Mecklenburg-Vorpommern) über Brandenburg bis zur deutsch-tschechischen Grenze in Sachsen bei Deutschneudorf verläuft. Sie wird über die russische Erdgasleitung Nord Stream 2 mit Erdgas versorgt.

Um den Flächenverbrauch zu minimieren, wurde die EUGAL überwiegend parallel zur bestehenden Ferngasfernleitung OPAL geplant. Die Leitung kann künftig jährlich bis zu 55 Milliarden Kubikmeter Erdgas transportieren. Mit dem Leitungsneubau reagiert GASCADE auf den steigenden europäischen Erdgas- und Transportbedarf.

Die Leitung besitzt einen Leitungsquerschnitt (Innendurchmesser) von 1,40 m (DN 1400) und der Bau der Leitung soll rd. 3 Mrd. Euro kosten. Der maximal zulässige Betriebsdruck beträgt 100 bar.

Das ambitionierte Vorhaben soll mit dem Bau des 1. Stranges schon bis Ende 2019 fertig gestellt sein. Der Bau des 2. Leitungsstranges wird ca. 1 Jahr später fertig sein.

immobilienbewertung know-how innovationen

Digitalisierung im Sachverständigenbüro und der Immobilienwirtschaft

Ich hatte ja in meinem letzten Artikel schon etwas zur Digitalisierung im Sachverständigenbereich geschrieben. Wer jetzt in seinem Sachverständigenbüro nicht den Grundstein in diesem Bereich legt, wird in den nächsten Jahren nicht mehr überlebensfähig sein. Davon bin ich überzeugt.

Aus gegebenen Anlass hier noch ein paar Gedanken zu dem Thema von mir:

Auch am Sachverständigenbüro (oder der Immobilienwirtschaft allgemein) geht die derzeit in aller Munde stehende „Digitalisierung“ nicht vorbei. Die Vorgänge werden komplexer, die Kunden fordern Transparenz und die Zusammenarbeit mit Kollegen will gemeistert werden. Wir werden deshalb im Büro eine neue CRM-Software (Customer-Relationship-Management – Kundenbeziehungsmanagement) einführen: „Gorilla.cc“. Ein Name der viel verspricht: „Unser CRM kann nur Eines – ALLES“.

Ich durfte den Gründer und CEO des österreichischen Startups „Gorlilla.cc“ Dominik Sattler im April 2018 in Sofia (Bulgarien) persönlich kennen lernen und bin absolut überzeugt, dass die Einführung der Software auch in unserem Büro zum vollen Erfolg wird. Die Software erfüllt nicht nur alle unsere Anforderungen, sie bietet mit der Anbindung an unseren Klick-Tipp Enterprise-Server auch jede Menge Raffinessen.

Wer sich mehr für das Thema CRM, Gorilla.cc und Digitalisierung in kleinen und mittelständischen Unternehmen interessiert, dem empfehle ich ein Video-Interview, das Dominik der Plattform Digistore24 gegeben hat (welche wir übrigens auch seit vielen Jahren erfolgreich zum Verkauf unserer digitalen Produkte einsetzen).  40 Minuten Video, die sich lohnen – wie ich finde.


 

Jetzt steht erst einmal die Einführung von Gorilla bei uns bevor. Es wird sicher keine leichte Aufgabe, aber wir werden das mit Hilfe des Teams von Dominik meistern. Ich werde von der Einführung von Gorilla.cc und den erzielten Verbesserungen in meinem Sachverständigenbüro berichten. Es wird eine spannende Zeit!

Hier noch ein dazu passendes Zitat aus dem Film „Idiocracy“ von „Joe Bauers“:

„Wisst ihr, es gab eine Zeit in diesem Land, da galten kluge Leute als cool. Okay, vielleicht nicht cool, aber sie haben Sachen gemacht, wie Schiffe zu bauen, und Pyramiden, und sie flogen sogar zum Mond!“

Achso, wer sich weiter für „Gorilla-CRM“ interessiert, der findet hier ein Webinar, welches die unglaublichen Chancen zur smarten Digitalisierung im Mittelstand und den KMU durch das Gorilla-CRM beschreibt.

In diesem Sinne wünsche ich Euch ein schönes, erholsames Wochenende

Euer

 

Lutz Schneider

Sächsische Verwaltungs- und Wirtschaftsakademie Dresden

Seminar Immobilienbewertung

Einmal im Jahr darf ich ein 2-Tages-Seminar zum Thema „Marktgerechte Immobilienbewertung nach BauGB und ImmoWertV“ an der Sächsischen Wirtschafts- und Verwaltungsakademie Dresden im Kugelhaus am Hauptbahnhof Dresden halten. Ich freue mich auf 20 motivierte und wissenshungrige Seminarteilnehmer und habe rd. 350 Seiten Seminarmanuskript vorbereitet: Gesetzliche Grundlagen (BauGB, ImmoWertV etc.), Wertermittlungsverfahren wie Vergleichs-, Sachwert- und Ertragswertverfahren in Theorie und Praxis, Anforderungen an Gutachten und vieles mehr.

Auf geht es!

Viele Grüße, Lutz Schneider

PS: Mein nächstes Seminar „Immobilienbewertung“ wird am 18. und 19. September 2019 jeweils von 9:00 Uhr bis 16:00 Uhr im Kugelhaus gegenüber des Hauptbahnhofes (D-01069 Dresden, Wiener Platz 10) statt finden. Eine Anmeldung kann direkt bei der Sächsischen Verwaltungs- und Wirtschafts-Akademie oder telefonisch bei Frau Gereke unter 0351/47045-17 erfolgen.

Der BVS und die verschlafene Digitalisierung

Das tut im Jahr 2018 schon weh: Der Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e. V. (BVS) und mit ihm ihr Vizepräsident Bernhard Bischoff  beklagen in einer Pressemitteilung vom 02.07.2018 den Verfall der guten Sitten. Immer mehr Kunden der Gutachter nutzen automatisierte und sogar kostenlose Systeme zur Immobilienbewertung.

Bischoff (Zitat): „Die alte (Bauern-) Weisheit „Was nichts kostet, kann auch nichts“, trifft hier hundertprozentig zu.“

Dabei sind doch nur die öffentlich bestellten Gutachter die einzig „wahren“ Bewerter, die, die Herrscher über handgeschriebenen Zahlenwelten sind. Digitale Systeme, Big Data, Regressionsanalyse oder gar künstliche Intelligenz sind grundsätzlich abzulehnen. Das weiß man beim BVS spätestens seit 1996, als der Schachweltmeister Gari Kasparow vom Schachcomputer „Depp Blue“ besiegt wurde.

Dabei hat der Hass auf die digitale Welt beim BVS und den angeschlossenen IHK´s in Sachsen und Deutschland eine lange Tradition. So werden Benutzer von zeitgemäßer Wertermittlungssoftware wie „Sprengnetter Prosa“ schon seit vielen Jahren verunglimpft oder gar in den Verfahren zur „öffentlichen Bestellung“ benachteiligt (OLG Bautzen 4 K 856/07). Umso mehr freue ich mich, dass ich seit einigen Jahren im Programmbeirat dieser tollen Software aktiv an deren Weiterentwicklung mitarbeiten darf.

Man sollte sich auch einfach mal die Webseiten der Protagonisten des BVS anschauen. Viel Modernes oder gar Digitales gibt es da nicht. Manch eine Webseite von BVS-Mitgliedern wirkt, wie aus längst vergangenen Zeiten. Fortschrittliche Technologien wie Autoresponder, E-Books, elektronische Zahlungssysteme, Online-Terminvereinbarung etc. sind bei den Mitgliedern des BVS überwiegend nicht zu finden. Manche Mitglieder haben noch nicht einmal eine Webseite.

Wie sehr technikafin der BVS allgemein ist, zeigt sich auch daran, dass der BVS Sachsen im Jahr 27 nach der Einführung der Digitalfotografie (1991 stellte die kalifornische Firma Dycam die erste Digitalcamera auf der Cebit vor) endlich ein Seminar dazu anbietet. Im April 2018 wurde im Rahmen der Mitgliederversammlung des BVS Sachsen in Chemnitz der Vortrag „Digitalfotografie für Sachverständige (Basics)“ gehalten. Das war wirklich innovativ.

Ich teile da gern die Auffassung von Marc Stilke (früher CEO Immobilienscout24, heute Geschäftsführer Sprengnetter Immobilienbewertung), der sagt, dass es ohne Digitalisierung gerade auch im Sachverständigenbereich in den nächsten Jahren wirtschaftlich eng wird:

Wir sind in Sachen Digitalisierung und meiner Webseite ganz gut aufgestellt und werden in den nächsten Monaten weitere große Schritte gehen. Die kostenlose automatisierte Wertermittlung finden Sie bei mir auf der Webseite bereits. Aber auch zu anderen digitalen Themen bin ich auf der Höhe der Zeit, denn „Wer nicht mit der Zeit geht, geht mit der Zeit.„.

In diesem Sinne wünsche ich ein schönes Wochenende!

Viele Grüße vom digitalen Sachverständigenschreibtisch

Euer

Lutz Schneider

PS: Der BVS bietet dann unten in seiner Pressemitteilung auch gleich noch „kostenlose Checklisten“ an. Ob für diese BVS-Checklisten auch das oben genannte Zitat „Was nichts kostet, kann auch nichts“ von Herrn Bischoff gilt?

PSS: Der BVS hat einen gleichlautenden Artikel auch in der Süddeutschen Zeitung veröffentlicht. Lustigerweise wird dort genau auf dieser Seite für kostenlose Immobilienbewertung geworben.

 

Gutachterausschuss Mittelsachsen

Der Gutachterausschuss Mittelsachsen und die Sachwertfaktoren

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Mittelsachsen hat am 28. Februar 2018 den neuen „Bericht zum Grundstücksmarkt im Landkreis Mittelsachsen 2017“ veröffentlicht. Dieser Grundstücksmarktbericht trägt den Stichtag 31.12.2016 und untersucht den Grundstücksmarkt im Landkreis Mittelsachsen in den Jahren 2015 und 2016.

Für uns als Sachverständige sind solche Veröffentlichungen wichtige Bewertungsgrundlage. Für die Veröffentlichung solcher „für die Wertermittlung erforderlichen Daten“ gelten im übrigen auch gesetzliche Vorschriften. Diese finden sich insbesondere in § 193 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB) sowie in der Sächsischen Gutachterausschussverordnung (SächsGAVO).

Da solche Veröffentlichungen durch die Gutachterausschüsse i. d. R. nur alle zwei Jahre erscheinen, sind wir als Sachverständige immer gespannt, welche neuen Erkenntnisse sich aus dem örtlichen Grundstücksmarkt (hier Landkreis Mittelsachsen) ableiten lassen. Ein Aspekt ist auch noch, dass die Ausgangsdaten (Kaufpreissammlung, Notarverträge), die nur den Gutachterausschüssen vorliegen, nicht Jedermann zur Verfügung stehen (Datenmonopol).

Vielfach  greifen auch Finanzämter für ihre Bewertungen (Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer, Entnahme aus dem Betriebsvermögen) auf die Daten und Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse zurück.

Die Datenqualität ist deshalb einigermaßen wichtig!

Mit Neugier und Begeisterung ging ich also an die Lektüre des neuen Grundstücksmarktberichtes für den Landkreis Mittelsachsen. Insbesondere die neuen Sachwertfaktoren für Einfamilienhäuser im Geschäftsbericht 2017 fanden mein besonderes Interesse. Dabei fielen mir einige Ungereimtheiten auf und so schrieb ich am 08.03.2018 den Vorsitzenden des Gutachterausschusses sowie die Geschäftsstelle mit einer wirklich freundlichen Mail an.

Leider bekam ich bis heute (10.07.2018) keine Antwort auf meine Mail und so stelle ich mein Schreiben hier nachfolgend noch einmal öffentlich in meinen Blog ein. Vielleicht erreicht es auf diese Art und Weise ja so doch noch seine Empfänger und bewegt die Damen und Herren vom Gutachterausschuss Mittelsachsen von Ihrem hohen Roß herabzusteigen und etwas mehr Kritikfähigkeit an den Tag zu legen.

Eine Änderung des Grundstücksmarktberichtes Mittelsachsen ist im übrigen bis heute auch nicht erfolgt.

Zitat meiner Mail vom 08.03.2018

Ihr Grundstücksmarktbericht 2017

Sehr geehrter Herr Vorsitzender,
sehr geehrte Damen und Herren!

Die Veröffentlichung Ihres neuen Grundstücksmarktberichtes 2017 für den Landkreis Mittelsachsen nehme ich zum Anlass, um Ihnen diese E-Mail zu senden.

Mein Name ist Lutz Schneider, ich bin zertifizierter Sachverständiger und Mitglied im Gutachterausschuss im LK Bautzen sowie Mitglied im Oberen Gutachterausschuss im Freistaat. Ich habe auch häufiger im Landkreis Mittelsachsen Verkehrswertgutachten zu erstellen.

Grundsätzlich finde ich es außerordentlich wichtig und deshalb auch sehr begrüßenswert, dass Sie als Gutachterausschuss erstmalig Sachwertfaktoren veröffentlicht haben!!!

Ich möchte Sie trotzdem auf einige Sachverhalte in Ihrer Veröffentlichung hinweisen und Sie bitten, diese zu überprüfen und ggf. zu korrigieren.

Bitte sehen Sie meine Zeilen hier nicht als Kritik an Ihrer Arbeit, sondern eher als kollegiale Unterstützung.

Ich befürchte, dass die von Ihnen ermittelten Sachwertfaktoren, insbesondere von den Finanzämtern in Erbschaft- und Schenkungsteuerangelegenheiten zur Anwendung kommen und wir als freie Sachverständige es schwer haben, dagegen zu argumentieren.

Sie geben auf Seite 29 Ihres Marktberichtes die Formel zur Ableitung des Sachwertfaktors mit:

SWF = Kaufpreis / (vorläufiger) Sachwert

an.

Dies entspricht gerade nicht der Intention der ImmoWertV, denn diese schreibt in § 8 Abs. 2 vor, dass zuerst die Marktanpassung zu erfolgen hat und erst danach die boG zu berücksichtigen sind.

Deshalb lautet die ImmoWertV-konforme Formel zur Ermittlung des Sachwertfaktors:

SWF = Kaufpreis +/- boG / (vorläufiger) Sachwert

Insofern macht es auch keinen Sinn eine Unterteilung in unsanierte, teilsanierte und sanierte Objekte vorzunehmen, weil zum Kaufpreis stets die erforderlichen boG (also alle Sanierungs- und Modernisierungskosten) hinzuzurechnen sind. Dies ist so auch marktkonform, denn ein Käufer würde aller erforderlichen Sanierungskosten zusätzlich zum Kaufpreis berücksichtigen. Letztlich ist dies sein Gesamtaufwand für das Objekt.

Deshalb ist der vorläufige Sachwert stets als „mängelfreier“ Sachwert zu verstehen und vorläufige Sachwerte von unter 100.000 Euro treten nur sehr selten auf (ihre Tabellen reichen bis auf 25.000 Euro hinab).

Weiterhin würde die nicht mehr notwendige Unterteilung in Sanierungsstufen dazu führen, dass Sie in den Auswertungen eine größere Anzahl von Kauffällen hätten, was die statistische Genauigkeit verbessert.

Sie geben auf Seite 30 das Bestimmtheitsmaß der Regression in dem Diagramm mit 0,154 an. Dies ist nicht sonderlich hoch. Wie hoch ist das Bestimmtheitsmaß in ihren anderen Auswertungen?

Weiterhin ist mir folgende sehr unplausible Situation aufgefallen:

Sie teilen auf Seite 34 Sachwertfaktoren für teilsanierte Einfamilienhäuser (freistehend) Baujahr 1950 bis 1974 mit:

In der Praxis würde die Anwendung ihrer Faktoren folgendes bedeuten:

In einer Gemeinde mit einem Bodenwert von 24 Euro/m² gilt folgendes:

Vorl. SW = 300.000 Euro x SWF 0,03 = Verkehrswert = 9.000 Euro.

In der Nachbargemeinde mit einem Bodenwert von 26 Euro/m² gilt dann aber:

Vorl. SW = 300.000 Euro x SWF 0,86 = Verkehrswert = 258.000 Euro.

Dies führt nicht zu marktgerechten Verkehrswerten und der riesige Unterschied ist nicht plausibel!

Deshalb noch einmal meine herzliche Bitte an Sie, eine entsprechende Korrektur vorzunehmen.

Wir wissen aus eigener Erfahrung, wie schwierig die Ableitung der Sachwertfaktoren ist, denn wir haben selbst schon Sachwertfaktoren abgeleitet (Auszug anbei). Dabei haben wir viele Erfahrungen gesammelt und sind auch gern zu einem kollegialen Austausch bereit.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr

Lutz Schneider
gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 auf deutscher gesetzlicher Grundlage (AkkStelleG) zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter Zert (S).

Wo ist der Grundstücksmarktbericht erhältlich?

Der Grundstücksmarktbericht kann bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses  kostenpflichtig bestellt werden.