mietspiegel dresden 2019

Mietspiegel Dresden 2019

Die Mieten in der sächsischen Landeshauptstadt Dresden steigen weiter. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist seit 2016 um 6,4 Prozent von durchschnittlich 6,09 € auf 6,48 € pro Quadratmeter angestiegen. Das geht aus dem neuen Dresdner Mietspiegel 2019 hervor, den die Beigeordnete für Arbeit, Soziales, Gesundheit und Wohnen, Dr. Kristin Klaudia Kaufmann am 27.11.2018 vorstellte.

Die einzelnen Wohnungsmarktsegmente in Dresden weisen eine differenzierte Mietpreisstruktur auf. Für kleine Wohnungen mit einer Wohnfläche unter 40 Quadratmetern und große Wohnungen mit über 85 Quadratmetern sind in Dresden höhere Mieten pro Quadratmeter zu zahlen als für Wohnungen mit mittlerer Wohnfläche.

Die ortsübliche Vergleichsmiete in Sachsens Landeshauptstadt liegt im Mittelfeld der deutschen Großstädte. In München, Freiburg, Mannheim oder Hamburg fallen im Durchschnitt wesentlich höhere Mieten an als in Dresden.

Der Mietspiegel 2019 tritt am 1. Januar 2019 in Kraft. Er gilt bis zum 31. Dezember 2020. Es handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558d BGB. Der Dresdener Mietspiegel 2019 wurde in der Projektgruppe Mietspiegel von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt.

Erstmals beinhaltet der Dresdner Mietspiegel 2019 nicht mehr die altbewährte Mietspiegeltabelle. Die Landeshauptstadt Dresden wendet ab 2019 die Regressionsmethode an. Dennoch lässt sich die ortsübliche Dresdner Vergleichsmiete in wenigen Schritten ermitteln. Dafür stellt die Stadt Dresden ab 01.01.2019 ein Online-Tool zur Verfügung. Eine weitere Neuerung im Mietspiegel Dresden 2019 ist die adressgenaue Wohnlagekarte. Mit wenigen Klicks kann auch die Wohnlage abgerufen werden. Alle Informationen sowie die Online-Version des Mietspiegels Dresden 2019 stehen zum Download auf der Homepage der Landeshauptstadt Dresden bereit.

Eugal

Eugal-Ferngas-Leitung vollständig genehmigt

Der Weg für die Bauarbeiten der Europäischen Ferngas-Anbindungsleitung EUGAL in Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg und Sachsen ist frei. Der letzte erforderliche Planfeststellungsbeschluss ist rechtskräftig. Zuvor hatten die Bundesländer Brandenburg sowie in zwei Teilabschnitten der Freistaat Sachsen die erforderlichen Genehmigungen bzw. Planfeststellungsbeschlüsse erteilt.

Die Europäische Gas-Anbindungsleitung ist ein Gemeinschaftsprojekt der deutschen Fernleitungsnetzbetreiber GASCADE Gastransport GmbH, Fluxys Deutschland GmbH, Gasunie Deutschland Transport Services GmbH und ONTRAS Gastransport GmbH.

„Die Genehmigung der EUGAL ist ein wichtiger Schritt, um das deutsche und europäische Fernleitungsnetz langfristig sicherer und flexibler zu machen“, sagt Ludger Hümbs, EUGAL-Gesamtprojektleiter.

Die EUGAL ist eine rund 480 Kilometer lange Ferngasleitung, die von Lubmin am Greifswalder Bodden (Mecklenburg-Vorpommern) über Brandenburg bis zur deutsch-tschechischen Grenze in Sachsen bei Deutschneudorf verläuft. Sie wird über die russische Erdgasleitung Nord Stream 2 mit Erdgas versorgt.

Um den Flächenverbrauch zu minimieren, wurde die EUGAL überwiegend parallel zur bestehenden Ferngasfernleitung OPAL geplant. Die Leitung kann künftig jährlich bis zu 55 Milliarden Kubikmeter Erdgas transportieren. Mit dem Leitungsneubau reagiert GASCADE auf den steigenden europäischen Erdgas- und Transportbedarf.

Die Leitung besitzt einen Leitungsquerschnitt (Innendurchmesser) von 1,40 m (DN 1400) und der Bau der Leitung soll rd. 3 Mrd. Euro kosten. Der maximal zulässige Betriebsdruck beträgt 100 bar.

Das ambitionierte Vorhaben soll mit dem Bau des 1. Stranges schon bis Ende 2019 fertig gestellt sein. Der Bau des 2. Leitungsstranges wird ca. 1 Jahr später fertig sein.

immobilienbewertung know-how innovationen

Digitalisierung im Sachverständigenbüro

Ich hatte ja in meinem letzten Artikel schon etwas zur Digitalisierung im Sachverständigenbereich geschrieben. Wer jetzt in seinem Sachverständigenbüro nicht den Grundstein in diesem Bereich legt, wird in den nächsten Jahren nicht mehr überlebensfähig sein. Davon bin ich überzeugt.

Aus gegebenen Anlass hier noch ein paar Gedanken zu dem Thema von mir:

Auch am Sachverständigenbüro geht die derzeit in aller Munde stehende „Digitalisierung“ nicht vorbei. Die Vorgänge werden komplexer, die Kunden fordern Transparenz und die Zusammenarbeit mit Kollegen will gemeistert werden. Wir werden deshalb im Büro eine neue CRM-Software (Customer-Relationship-Management – Kundenbeziehungsmanagement) einführen: „Gorilla.cc“. Ein Name der viel verspricht: „Unser CRM kann nur Eines – ALLES“.

Ich durfte den Gründer und CEO des österreichischen Startups „Gorlilla.cc“ Dominik Sattler im April 2018 in Sofia (Bulgarien) persönlich kennen lernen und bin absolut überzeugt, dass die Einführung der Software auch in unserem Büro zum vollen Erfolg wird. Die Software erfüllt nicht nur alle unsere Anforderungen, sie bietet mit der Anbindung an unseren Klick-Tipp Enterprise-Server auch jede Menge Raffinessen.

Wer sich mehr für das Thema CRM, Gorilla.cc und Digitalisierung in kleinen und mittelständischen Unternehmen interessiert, dem empfehle ich ein Video-Interview, das Dominik der Plattform Digistore24 gegeben hat (welche wir übrigens auch seit vielen Jahren erfolgreich zum Verkauf unserer digitalen Produkte einsetzen).  40 Minuten Video, die sich lohnen – wie ich finde.


 

Jetzt steht erst einmal die Einführung von Gorilla bei uns bevor. Es wird sicher keine leichte Aufgabe, aber wir werden das mit Hilfe des Teams von Dominik meistern. Ich werde von der Einführung von Gorilla.cc und den erzielten Verbesserungen in meinem Sachverständigenbüro berichten. Es wird eine spannende Zeit!

Hier noch ein dazu passendes Zitat aus dem Film „Idiocracy“ von „Joe Bauers“:

„Wisst ihr, es gab eine Zeit in diesem Land, da galten kluge Leute als cool. Okay, vielleicht nicht cool, aber sie haben Sachen gemacht, wie Schiffe zu bauen, und Pyramiden, und sie flogen sogar zum Mond!“

Achso, wer sich weiter für „Gorilla-CRM“ interessiert, der findet hier ein Webinar, welches die unglaublichen Chancen zur smarten Digitalisierung im Mittelstand und den KMU durch das Gorilla-CRM beschreibt.

In diesem Sinne wünsche ich Euch ein schönes, erholsames Wochenende

Euer

 

Lutz Schneider

Einzelgutachten

Webapplikation für Einzelgutachten im Praxiseinsatz

Heute war ein denkwürdiger Tag: Wir haben rd. 50 Einzelgutachten für eine Stadt in Sachsen ausgeliefert. Die Stadt wird damit das laufende Sanierungsverfahren im Stadtkern abschließen. Vor rd. 4 Jahren habe ich mit der Programmierung einer Web-Applikation, die von jedem Ort der Welt aus bedient werden kann, begonnen. Die meisten meiner Kollegen haben nicht daran geglaubt, dass diese Software jemals funktionieren würde. Heute habe ich den Beweis dafür geliefert: Sie funktioniert! Gutachtenerstellung automatisiert ohne den geringsten Nachbearbeitungsaufwand. Berechnungen, Beschreibungen, Fotos, Karten etc. automatisch eingefügt. So geht Digitalisierung!

In diesem Sinne wünsche ich ein schönes Wochenende!

Viele Grüße
Euer

Lutz Schneider

Sächsische Verwaltungs- und Wirtschaftsakademie Dresden

Seminar Immobilienbewertung

Einmal im Jahr darf ich ein 2-Tages-Seminar zum Thema „Marktgerechte Immobilienbewertung nach BauGB und ImmoWertV“ an der Sächsischen Wirtschafts- und Verwaltungsakademie Dresden im Kugelhaus am Hauptbahnhof Dresden halten. Ich freue mich auf 20 motivierte und wissenshungrige Seminarteilnehmer und habe rd. 350 Seiten Seminarmanuskript vorbereitet: Gesetzliche Grundlagen (BauGB, ImmoWertV etc.), Wertermittlungsverfahren wie Vergleichs-, Sachwert- und Ertragswertverfahren in Theorie und Praxis, Anforderungen an Gutachten und vieles mehr.

Auf geht es!

Viele Grüße, Lutz Schneider

PS: Mein nächstes Seminar „Immobilienbewertung“ wird voraussichtlich im September 2019 an der SVWA statt finden. Sobald der Termin ferst steht, werde ich ihn hier auf der Webseite veröffentlichen.

BVS IHK verschlafene Digitalisierung

Der BVS und die verschlafene Digitalisierung

Das tut im Jahr 2018 schon weh: Der Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e. V. (BVS) und mit ihm ihr Vizepräsident Bernhard Bischoff  beklagen in einer Pressemitteilung vom 02.07.2018 den Verfall der guten Sitten. Immer mehr Kunden der Gutachter nutzen automatisierte und sogar kostenlose Systeme zur Immobilienbewertung.

Bischoff (Zitat): „Die alte (Bauern-) Weisheit „Was nichts kostet, kann auch nichts“, trifft hier hundertprozentig zu.“

Dabei sind doch nur die öffentlich bestellten Gutachter die einzig „wahren“ Bewerter, die, die Herrscher über handgeschriebenen Zahlenwelten sind. Digitale Systeme, Big Data, Regressionsanalyse oder gar künstliche Intelligenz sind grundsätzlich abzulehnen. Das weiß man beim BVS spätestens seit 1996, als der Schachweltmeister Gari Kasparow vom Schachcomputer „Depp Blue“ besiegt wurde.

Dabei hat der Hass auf die digitale Welt beim BVS und den angeschlossenen IHK´s in Sachsen und Deutschland eine lange Tradition. So werden Benutzer von zeitgemäßer Wertermittlungssoftware wie „Sprengnetter Prosa“ schon seit vielen Jahren verunglimpft oder gar in den Verfahren zur „öffentlichen Bestellung“ benachteiligt (OLG Bautzen 4 K 856/07). Umso mehr freue ich mich, dass ich seit einigen Jahren im Programmbeirat dieser tollen Software aktiv an deren Weiterentwicklung mitarbeiten darf.

Man sollte sich auch einfach mal die Webseiten der Protagonisten des BVS anschauen. Viel Modernes oder gar Digitales gibt es da nicht. Manch eine Webseite von BVS-Mitgliedern wirkt, wie aus längst vergangenen Zeiten. Fortschrittliche Technologien wie Autoresponder, E-Books, elektronische Zahlungssysteme, Online-Terminvereinbarung etc. sind bei den Mitgliedern des BVS überwiegend nicht zu finden. Manche Mitglieder haben noch nicht einmal eine Webseite.

Wie sehr technikafin der BVS allgemein ist, zeigt sich auch daran, dass der BVS Sachsen im Jahr 27 nach der Einführung der Digitalfotografie (1991 stellte die kalifornische Firma Dycam die erste Digitalcamera auf der Cebit vor) endlich ein Seminar dazu anbietet. Im April 2018 wurde im Rahmen der Mitgliederversammlung des BVS Sachsen in Chemnitz der Vortrag „Digitalfotografie für Sachverständige (Basics)“ gehalten. Das war wirklich innovativ.

Ich teile da gern die Auffassung von Marc Stilke (früher CEO Immobilienscout24, heute Geschäftsführer Sprengnetter Immobilienbewertung), der sagt, dass es ohne Digitalisierung gerade auch im Sachverständigenbereich in den nächsten Jahren wirtschaftlich eng wird:

 
Wir sind in Sachen Digitalisierung und meiner Webseite ganz gut aufgestellt und werden in den nächsten Monaten weitere große Schritte gehen. Die kostenlose automatisierte Wertermittlung finden Sie bei mir auf der Webseite bereits. Aber auch zu anderen digitalen Themen bin ich auf der Höhe der Zeit, denn „Wer nicht mit der Zeit geht, geht mit der Zeit.„.

In diesem Sinne wünsche ich ein schönes Wochenende!

Viele Grüße vom digitalen Sachverständigenschreibtisch

Euer

Lutz Schneider

PS: Der BVS bietet dann unten in seiner Pressemitteilung auch gleich noch „kostenlose Checklisten“ an. Ob für diese BVS-Checklisten auch das oben genannte Zitat „Was nichts kostet, kann auch nichts“ von Herrn Bischoff gilt?

PSS: Der BVS hat einen gleichlautenden Artikel auch in der Süddeutschen Zeitung veröffentlicht. Lustigerweise wird dort genau auf dieser Seite für kostenlose Immobilienbewertung geworben.

 

Treffen der Vorsitzenden der Sprengnetter Expertengremien

Gestern, am 22.08.2018, trafen sich in Berlin-Mitte im Sprengnetter Schulungszentrum Mohrenstraße 22 / Gendarmenmarkt die Vorsitzenden der Sprengnetter Expertengremien aus ganz Deutschland. Als Vorsitzender des Expertengremiums in der Region Oberlausitz nahm ich gern an dem Treffen teil.

Dr.-Ing. Jürgen Gante von der Marktforschungsabteilung der Sprengnetter GmbH informierte die anwesenden Vorsitzenden über die Neuerungen und Entwicklungen auf dem deutschen Immobilienmarkt. Wertvolle Informationen für Sachverständige, die die marktgerechte Immobilienbewertung ernst nehmen.

70 Sprengnetter Expertengremien in Deutschland

Rund 500 qualifizierte Bewertungssachverständige sind bundesweit flächendeckend in rund 70 Expertengremien organisiert. Gemeinsames Ziel der Bewertungssachverständigen und Sprengnetter-Immobilienbewertung ist, die eigene Marktkompetenz systematisch weiter auszubauen und in einem Netzwerk marktkonforme Daten für die Bewertung von Immobilien abzuleiten.

Sie würdigen die veröffentlichten Daten und Informationen kritisch und werten realisierte Kaufpreise von Objekten, die durch Sachverständige von innen und außen besichtigt und unter Berücksichtigung gegebener Besonderheiten (Rechte, Belastungen, Bodenwertanpassungen etc.) bewertet wurden (sog. 1a-Daten), aus.

Auf der Grundlage dieser Ergebnisse bzw. der abgeleiteten (gerichtlich geeigneten) Daten werden Immobilienbewertungen noch aktueller, genauer und sicherer.

Da alle Auswertungen bundesweit in einem Modell erfolgen, sind zudem überregionale Vergleiche möglich. Somit tragen die Daten der Expertengremien als optimale Ergänzung zu den sonstigen veröffentlichten Marktdaten (z. B. der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte) wesentlich zur Transparenz auf den deutschen Immobilienmärkten bei.

Hohe Anforderungen an die Zuverlässigkeit der Mitglieder

Alle Mitglieder verpflichten sich zur Einhaltung ethischer Standards. Damit sind insbesondere die Gewissenhaftigkeit und Objektivität der Mitglieder garantiert.

 

grundstücksmarktbericht brandenburg

Oberer Gutachterausschuss in Brandenburg stellt Grundstücksmarktbericht 2017 vor

Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat am 12.06.2018 den neuen Grundstücksmarktbericht 2017 für das Land Brandenburg beschlossen.

Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Brandenburg informiert mit diesem jährlich erscheinenden Bericht über das Geschehen am Immobilienmarkt im Land Brandenburg und liefert eine zusammenfassende Ergänzung zu den Marktberichten der 16 regionalen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Ziel ist die Stärkung der Markttransparenz für alle Interessenten des Grundstücksmarktes. Datengrundlage dieses Berichtes sind die bei den regionalen Gutachterausschüssen für den Berichtszeitraum 2017 bis zum 15. Februar 2018 registrierten Kaufverträge und die vergleichend herangezogene Auswertung der Altverträge der vorherigen Jahre. Aus der zentralen Kaufpreissammlung, die die Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses als Duplikat der regionalen Kaufpreissammlungen führt, werden Umsätze, Preisniveaus, Preisentwicklungen und sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten abgeleitet und in diesem Bericht präsentiert.

In Anbetracht der variablen Interessenlage der Nutzer des Marktberichtes wird allgemein über die Aufgaben des Oberen Gutachterausschusses informiert und aufgezeigt, welches Datenmaterial den Betrachtungen zu Grunde liegt und zur Beantwortung spezieller Fragestellungen nutzbar gemacht werden kann.

Für uns Sachverständige, die im Land Brandenburg bewerten, sind die Einzeluntersuchungen des Oberen Gutachterausschusses zu Liegenschaftszinssätzen, Ufergrundstücken sowie den Flächen für erneuerbare Energien besonders interessant.

Fazit

Der neue Grundstücksmarktbericht 2017 ist ein „Muss“ für alle auf dem Immobilienmarkt in Brandenburg tätigen Akteure.  Der Bericht ist wie in jedem Jahr gut strukturiert, bietet jede Menge Informationen zum Brandenburger Immobilienmarkt und ich bin der Meinung die 45,00 € sind gut investiert.

Verfügbarkeit und Bestellmöglichkeit

Der Grundstücksmarktbericht 2017 ist über „Geobroker – Der Internetshop des LGB“ ab sofort für 45,00 € online zu bestellen.

 

Wohnflächenbrechnung

Nebenkostenabrechnung: Falsche Wohnflächenangabe

Wenn im Mietvertrag eine falsche Wohnflächenangabe steht, richtet sich die Berechnung der Nebenkosten grundsätzlich nach der tatsächlichen Wohnfläche. Das hat der BGH für Fälle entschieden, in denen die Betriebskosten nach den gesetzlichen Vorgaben ganz oder teilweise entsprechend den Wohnflächenanteilen umgelegt werden. Der BGH gibt damit seine bisherige Rechtsprechung hierzu auf.

Sachverhalt

Ein Mieter schloss mit einem Vermieter einen Mietvertrag über eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ab. Eine Klausel im Mietvertrag lautete wie folgt: „Die Wohnfläche ist mit 74,59 m2 vereinbart.“ Entsprechend günstig fielen auch die vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen sowie die vom Vermieter erstellten Betriebskostenabrechnungen bezüglich der Heizkosten aus, denn die Berechnung erfolgte nach der Größe der anteiligen Wohnfläche der Mietwohnung.

Nach einem Vermieterwechsel stellte der neue Vermieter fest, dass die Wohnung in Wirklichkeit 78,22 m2 groß war. Er berechnete daraufhin die Betriebskosten aufgrund der ermittelten tatsächlichen Wohnfläche. Infolgedessen erhielt der Mieter für den Zeitraum von zwei Jahren eine geringere Rückzahlung, weil der Vermieter ein niedrigeres Guthaben zugrunde legte.

Damit war der Mieter jedoch nicht einverstanden und forderte für das Jahr 2013 die Rückzahlung von 26,55 € sowie für 2014 einen Betrag von 15,91 €. Nachdem der Vermieter sich geweigert hatte, kürzte der Mieter entsprechend die nachfolgenden Mietzahlungen.

Der Mieter berief sich darauf, dass der Vermieter von einem zu geringen Guthaben ausgegangen sei. Für die Berechnung der Nebenkosten sei die im Mietvertrag angegebene Quadratmeterzahl und nicht die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich. Der Vermieter verklagte ihn auf Nachzahlung der gekürzten Miete i. H. v. insgesamt 42,46 €.

Nachdem das AG Köln der Klage des Vermieters stattgegeben und das LG Köln die hiergegen eingelegte Berufung des Mieters zurückgewiesen hatte, legte dieser Revision ein. Die Revision des Mieters hatte allerdings keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe

Der BGH schloss sich der Auffassung der beiden Vorinstanzen an und wies die Revision des Mieters zurück. Dem Vermieter steht die geforderte Zahlung zu. Denn er war zutreffend davon ausgegangen, dass für die Berechnung der Nebenkosten die tatsächliche Wohnfläche entscheidend ist. Demgegenüber ist die Angabe im Mietvertrag über die „vereinbarte Wohnfläche“ irrelevant.

Dies begründete der BGH damit, dass für die Berechnung der Betriebskosten aufgrund der Wohnfläche die objektive Situation maßgeblich ist. Es kommt hingegen nicht, wie etwa bei der Geltendmachung einer Mietminderung aufgrund eines Mangels, auf die Vorstellungen von Mieter und Vermieter an. Dies gilt auch, wenn es sich um eine geringe Abweichung von weniger als 10 % der Wohnfläche handelt.

Folgen der Entscheidung

Hiermit hat der BGH seiner früheren Rechtsprechung, wie etwa dem Urteil vom 31.10.2007 (VIII ZR 261/06), eine Absage erteilt. Er verweist dabei auch darauf, dass sich nichts anderes aus der § 7 Abs. 1 Satz 5 der Heizkostenverordnung ergibt. Denn im Rahmen der Heizkostenverordnung wird auch auf den objektiven Maßstab der anerkannten Regeln der Technik Bezug genommen. Im Übrigen wird hier nur eine objektive Berechnung der Betriebskosten den Interessen der Beteiligten gerecht.

Dies bedeutet, dass lediglich bei Geltendmachung einer Mietminderung eine Rolle spielt, ob die Abweichung der Wohnfläche unter 10 % liegt. Hier ist normalerweise eine Minderung der Miete aufgrund der Abweichung ausgeschlossen, weil diese eine erhebliche Abweichung voraussetzt. Ansonsten handelt es sich um keinen Mietmangel. Anders sieht es jedoch im Bereich der Berechnung der Betriebskosten aus.

Hinweis von Lutz Schneider Immobilienbewertung

Die neue Entscheidung des BGH ist zu begrüßen. Sie hat zur Konsequenz, dass Mieter besser nachmessen sollten, wie groß ihre Wohnung tatsächlich ist. Ansonsten besteht das Risiko, dass der Vermieter nachträglich eine Nachzahlung fordert, wenn die Wohnung in Wirklichkeit größer ist.

Dies gilt jedenfalls dann, wenn sich die Betriebskosten nach der Wohnfläche als Verteilungsmaßstab richten. Hierzu reicht es aus, dass er oder seine Angestellten z. B. bei einer Renovierung oder anderen handwerklichen Arbeiten feststellen, dass die Wohnung in Wirklichkeit größer ist.

Wenn umgekehrt der Mieter feststellt, dass die Wohnung in Wirklichkeit kleiner ist, kommt ein Rückzahlungsanspruch des Mieters hinsichtlich der zu viel gezahlten Nebenkosten in Betracht, wenn diese nach der Wohnfläche ermittelt worden sind.

Als Mieter sollten Sie bei Abweichungen ein Wohnflächengutachten erstellen lassen.

BGH, Urt. v. 30.05.2018 – VIII ZR 220/17

Gutachterausschuss Mittelsachsen

Der Gutachterausschuss Mittelsachsen und die Sachwertfaktoren

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Mittelsachsen hat am 28. Februar 2018 den neuen „Bericht zum Grundstücksmarkt im Landkreis Mittelsachsen 2017“ veröffentlicht. Dieser Grundstücksmarktbericht trägt den Stichtag 31.12.2016 und untersucht den Grundstücksmarkt im Landkreis Mittelsachsen in den Jahren 2015 und 2016.

Für uns als Sachverständige sind solche Veröffentlichungen wichtige Bewertungsgrundlage. Für die Veröffentlichung solcher „für die Wertermittlung erforderlichen Daten“ gelten im übrigen auch gesetzliche Vorschriften. Diese finden sich insbesondere in § 193 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB) sowie in der Sächsischen Gutachterausschussverordnung (SächsGAVO).

Da solche Veröffentlichungen durch die Gutachterausschüsse i. d. R. nur alle zwei Jahre erscheinen, sind wir als Sachverständige immer gespannt, welche neuen Erkenntnisse sich aus dem örtlichen Grundstücksmarkt (hier Landkreis Mittelsachsen) ableiten lassen. Ein Aspekt ist auch noch, dass die Ausgangsdaten (Kaufpreissammlung, Notarverträge), die nur den Gutachterausschüssen vorliegen, nicht Jedermann zur Verfügung stehen (Datenmonopol).

Vielfach  greifen auch Finanzämter für Ihre Bewertungen (Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer, Entnahme aus dem Betriebsvermögen) auf die Daten und Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse zurück.

Die Datenqualität ist deshalb einigermaßen wichtig!

Mit Neugier und Begeisterung ging ich also an die Lektüre des neuen Grundstücksmarktberichtes für den Landkreis Mittelsachsen. Insbesondere die neuen Sachwertfaktoren für Einfamilienhäuser im Geschäftsbericht 2017 fanden mein besonderes Interesse. Dabei fielen mir einige Ungereimtheiten auf und so schrieb ich am 08.03.2018 den Vorsitzenden des Gutachterausschusses sowie die Geschäftsstelle mit einer wirklich freundlichen Mail an.

Leider bekam ich bis heute (10.07.2018) keine Antwort auf meine Mail und so stelle ich mein Schreiben hier nachfolgend noch einmal öffentlich in meinen Blog ein. Vielleicht erreicht es auf diese Art und Weise ja so doch noch seine Empfänger und bewegt die Damen und Herren vom Gutachterausschuss Mittelsachsen von Ihrem hohen Roß herabzusteigen und etwas mehr Kritikfähigkeit an den Tag zu legen.

Eine Änderung des Grundstücksmarktberichtes Mittelsachsen ist im übrigen bis heute auch nicht erfolgt.

Zitat meiner Mail vom 08.03.2018

Ihr Grundstücksmarktbericht 2017

Sehr geehrter Herr Vorsitzender,
sehr geehrte Damen und Herren!

Die Veröffentlichung Ihres neuen Grundstücksmarktberichtes 2017 für den Landkreis Mittelsachsen nehme ich zum Anlass, um Ihnen diese E-Mail zu senden.

Mein Name ist Lutz Schneider, ich bin zertifizierter Sachverständiger und Mitglied im Gutachterausschuss im LK Bautzen sowie Mitglied im Oberen Gutachterausschuss im Freistaat. Ich habe auch häufiger im Landkreis Mittelsachsen Verkehrswertgutachten zu erstellen.

Grundsätzlich finde ich es außerordentlich wichtig und deshalb auch sehr begrüßenswert, dass Sie als Gutachterausschuss erstmalig Sachwertfaktoren veröffentlicht haben!!!

Ich möchte Sie trotzdem auf einige Sachverhalte in Ihrer Veröffentlichung hinweisen und Sie bitten, diese zu überprüfen und ggf. zu korrigieren.

Bitte sehen Sie meine Zeilen hier nicht als Kritik an Ihrer Arbeit, sondern eher als kollegiale Unterstützung.

Ich befürchte, dass die von Ihnen ermittelten Sachwertfaktoren, insbesondere von den Finanzämtern in Erbschaft- und Schenkungsteuerangelegenheiten zur Anwendung kommen und wir als freie Sachverständige es schwer haben, dagegen zu argumentieren.

Sie geben auf Seite 29 Ihres Marktberichtes die Formel zur Ableitung des Sachwertfaktors mit:

SWF = Kaufpreis / (vorläufiger) Sachwert

an.

Dies entspricht gerade nicht der Intention der ImmoWertV, denn diese schreibt in § 8 Abs. 2 vor, dass zuerst die Marktanpassung zu erfolgen hat und erst danach die boG zu berücksichtigen sind.

Deshalb lautet die ImmoWertV-konforme Formel zur Ermittlung des Sachwertfaktors:

SWF = Kaufpreis +/- boG / (vorläufiger) Sachwert

Insofern macht es auch keinen Sinn eine Unterteilung in unsanierte, teilsanierte und sanierte Objekte vorzunehmen, weil zum Kaufpreis stets die erforderlichen boG (also alle Sanierungs- und Modernisierungskosten) hinzuzurechnen sind. Dies ist so auch marktkonform, denn ein Käufer würde aller erforderlichen Sanierungskosten zusätzlich zum Kaufpreis berücksichtigen. Letztlich ist dies sein Gesamtaufwand für das Objekt.

Deshalb ist der vorläufige Sachwert stets als „mängelfreier“ Sachwert zu verstehen und vorläufige Sachwerte von unter 100.000 Euro treten nur sehr selten auf (ihre Tabellen reichen bis auf 25.000 Euro hinab).

Weiterhin würde die nicht mehr notwendige Unterteilung in Sanierungsstufen dazu führen, dass Sie in den Auswertungen eine größere Anzahl von Kauffällen hätten, was die statistische Genauigkeit verbessert.

Sie geben auf Seite 30 das Bestimmtheitsmaß der Regression in dem Diagramm mit 0,154 an. Dies ist nicht sonderlich hoch. Wie hoch ist das Bestimmtheitsmaß in ihren anderen Auswertungen?

Weiterhin ist mir folgende sehr unplausible Situation aufgefallen:

Sie teilen auf Seite 34 Sachwertfaktoren für teilsanierte Einfamilienhäuser (freistehend) Baujahr 1950 bis 1974 mit:

In der Praxis würde die Anwendung ihrer Faktoren folgendes bedeuten:

In einer Gemeinde mit einem Bodenwert von 24 Euro/m² gilt folgendes:

Vorl. SW = 300.000 Euro x SWF 0,03 = Verkehrswert = 9.000 Euro.

In der Nachbargemeinde mit einem Bodenwert von 26 Euro/m² gilt dann aber:

Vorl. SW = 300.000 Euro x SWF 0,86 = Verkehrswert = 258.000 Euro.

Dies führt nicht zu marktgerechten Verkehrswerten und der riesige Unterschied ist nicht plausibel!

Deshalb noch einmal meine herzliche Bitte an Sie, eine entsprechende Korrektur vorzunehmen.

Wir wissen aus eigener Erfahrung, wie schwierig die Ableitung der Sachwertfaktoren ist, denn wir haben selbst schon Sachwertfaktoren abgeleitet (Auszug anbei). Dabei haben wir viele Erfahrungen gesammelt und sind auch gern zu einem kollegialen Austausch bereit.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr

Lutz Schneider
gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 auf deutscher gesetzlicher Grundlage (AkkStelleG) zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter Zert (S).

Wo ist der Grundstücksmarktbericht erhältlich?

Der Grundstücksmarktbericht kann bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses  kostenpflichtig bestellt werden.