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Gibt es baureifes Land im Aussenbereich? 

Was ist baureifes Land?

Die Definition für den Begriff baureifes Land findet sich in § 3 Abs. 4 Immobilienwertermittlungsverordnung 2021 (ImmoWertV 21):

Das steht schwarz auf weiß:

"Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und nach den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind."

Dies bedeutet, ein Grundstück muss rechtlich und physisch für den Bau geeignet sein.

Was ist der Aussenbereich?

Der Aussenbereich ist ein zentraler Begriff im deutschen Bauplanungsrecht und wird durch § 35 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt.

Der Aussenbereich umfasst alle Grundstücke, die weder im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans (§ 30 Abs. 1 BauGB) liegen noch zu einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil gehören, wie in § 34 BauGB beschrieben. Dies schließt große, von Bebauung umgebene Freiflächen ein, die den Bebauungszusammenhang unterbrechen und nicht als Baulücken gelten. Die Regelung zielt darauf ab, Landschaftszersiedelung zu verhindern und die Natur zu schützen, weshalb die Bebauung im Aussenbereich grundsätzlich stark eingeschränkt ist.

Dabei ist zu beachten, dass der Aussenbereich grundsätzlich von Bebauung freigehalten werden soll (vgl. BVerwG, Beschluss vom 27.10.1964 – 1 B 35.63, BRS 15 Nr. 31).

Im Aussenbereich ist eine Bebauung also grundsätzlich verboten, es sei denn, es handelt sich um privilegierte Vorhaben gemäß § 35 Abs. 1 BauGB. Diese umfassen:

• Vorhaben, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnehmen (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB).
• Vorhaben der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, Telekommunikationsdienstleistungen, Wärme, Wasser und Abwasserwirtschaft (§ 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB).
• Vorhaben, die aufgrund besonderer Anforderungen an die Umgebung oder ihrer Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden können, wie Wind- oder Wasserenergieanlagen (§ 35 Abs. 1 Nr. 4 und § 249 BauGB).

Was ist ein "im Zusammenhang bebauter Ortsteil"?

Ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil (i. S. d. § 34 Abs. 1 BauGB) ist jeder Bebauungskomplex innerhalb des Gebiets einer Gemeinde, der durch Anzahl der vorhandenen Gebäude ein gewisses Gewicht und eine organische Siedlungsstruktur aufweist. Dazu zählt jede aufeinanderfolgende Bebauung, die trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit vermittelt (BVerwG, Urteil vom 19.09.1986-IV C 15.84; NJW 1987, 1656).

§ 34 BauGB regelt: „Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.“

Insbesondere durch die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) sind Regeln für die Abgrenzung des unbeplanten Innenbereichs entwickelt worden:

• Bei der Abgrenzung des Innenbereichs vom Aussenbereich ist den Grundstücks- und Flurstücksgrenzen keine entscheidende Bedeutung beizumessen. Ein Grundstück ist, selbst wenn es bebaut ist, nicht in seiner vollen Ausdehnung dem Bebauungszusammenhang zuzuordnen  (BVerwG, Urteil vom 06.11.1968 – IV C 47.88; Urteil vom 03.03.1972 – IV C 4.69.
• Ein Bauvorhaben, welches im Anschluss an die bebaute Ortslage ausgeführt werden soll, gehört grundsätzlich nicht mehr zum Innen- sondern zum Aussenbereich, weil mit ihm eine ungeordnete Ausuferung der vorhandenen Bebauung eingeleitet wird (BVerwG, Urteil vom 13.02.1976-IV C 72.74; BauR 19, 76).
• Hieraus folgt, dass grundsätzlich nach der Putzkante des letzten Vorhabens auf der jeweiligen Straßenseite der Innenbereich endet und der Aussenbereich beginnt.
• Eine solche Beeinträchtigung liegt zunächst nur vor, wenn sich die Gefahr der Ausuferung auch konkret hinreichend belegen lässt, d. h. wenn hinter der letzten Bebauung lediglich noch ein oder zwei Baugrundstücke potentiell möglich sind, so können diese Grundstücke noch als den Innenbereich zuzuordnend angesehen und entsprechend der Umgebungsbebauung bebaut werden.
• Der Eindruck eines geschlossenen Bebauungszusammenhanges wird grundsätzlich auch nicht durch das Vorhandensein einer Baulücke gestört. Ist die Fläche einer bebaubaren Baulücke jedoch so groß, dass sie in den Möglichkeiten ihrer Bebauung von der bereits vorhandenen Bebauung nicht mehr geprägt wird, so ist ein Innenbereich i. S. d. § 34 BauGB nicht mehr gegeben (BVerwG, Urteil vom 01.12.1972 - IV C 6.71; BBauBl. 1974, 351). Es handelt sich dann um einen sogenannten „Aussenbereich im Innenbereich“.

Zum Begriff der "Baulücke"

Von einer Baulücke spricht man, wenn es sich um Flächen handelt, die vom jeweiligen Bebauungszusammenhang miterfasst werden. Das bedeutet: Es handelt sich um solche unbebauten Flächen, die am Bebauungszusammenhang teilnehmen und deren Bebaubarkeit sich nach der umgebenden Bebauung richten.

Feste Zahlenwerte für die maximale Ausdehnung einer Baulücke können nicht angegeben werden. Dies bedeutet: geographisch/mathematische Maßstäbe sind für die Beurteilung ungeeignet. Auch die Anzahl der unbebauten Grundstücke ist nicht maßgebend. Entscheidend ist die Frage, inwieweit die umgebende Bebauung das zu beurteilende Grundstück prägt, sodass eine Zulässigkeitsbeurteilung nach § 34 Abs. 1 BauGB möglich ist.

Vorliegende Rechtsprechung zur Größe von Baulücken

Fazit: Gibt es baureifes Land im Aussenbereich?

Auch wenn dies einige sächsische Gutachterausschüsse in Ihren Bodenrichtwertkarten fälschlicherweise immer mal wieder behaupten:

Im Aussenbereich gibt es kein baureifes Land (Definition in § 3 Abs. 4 ImmoWertV). Baureifes Land gem. § 3 Abs. 4 ImmoWertV 21 sind Flächen die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und nach den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind. Dies trifft im Außenbereich gerade nicht zu.

Der Aussenbereich soll prinzipiell von einer Bebauung freigehalten werden. Allgemein zulässig sind im Aussenbereich nur

• privilegierte Vorhaben (§ 35 Abs. 1 BauGB),
• begünstigte sonstige (teilprivilegierte) Vorhaben (§ 35 Abs. 4 BauGB) sowie
• im Ausnahmefall sonstige Vorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB).

Vorhandene Bebauungen im Aussenbereich besitzen ggf. einen Bestandsschutz, aber eine zusätzliche Bebauung ist im Aussenbereich nicht möglich.

Zudem ist der § 15 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 21) einschlägig. Demnach sind die Bodenrichtwertzonen durch die zuständigen Gutachterausschüsse so abzugrenzen, dass Wertunterschiede innerhalb einer Bodenrichtwertzone max. 30,00 % betragen dürfen.

Falls die Unterschiede zwischen bebauten und unbebauten Flächen signifikant sind (z. B. ein bebauter Bereich für Wohnnutzung und ein unbebautes Ackerland), muss das Grundstück in zwei oder mehr Bodenrichtwertzonen aufgeteilt werden. Die Grenze zwischen diesen Zonen müssen entlang der Nutzungs- oder Wertunterschiede verlaufen. Dies erfordert eine detaillierte Kartierung durch die Gutachterausschüsse, um sicherzustellen, dass jede Zone homogen bleibt. Auch wenn diese eine kleinteiligere Abgrenzung häufig ablehnen, weil es ihnen schlicht zu viel Arbeit aufbürdet.

Die Wertigkeit von bebauten Grundstücken im Aussenbereich lassen sich nicht durch Bodenrichte oder Bodenrichtwertzonen festlegen. Es ist jeweils eine Einzelfallbetrachtung erforderlich. Der Bodenwert bebauter Grundstücke im Aussenbereich muss deshalb unter Berücksichtigung

• der schlechteren Erschließungssituation,
• der Entfernung zum Baugebiet und der besonderen Lage sowie
• der eingeschränkten/erschwerten Nutzungsänderung bzw. -erweiterung

individuell abgeleitet werden. Zusätzlich sind ggf. Anpassungen an Grundstücksgröße und die bauliche Ausnutzbarkeit zu berücksichtigen. 

Beispiele für die fehlerhafte Darstellung/Abgrenzung/Definition von Bodenrichtwerten im Aussenbereich

Die beiden Bilder zeigen ein Grundstück welches zweifelsfrei im Aussenbereich (§ 35 BauGB) liegt. Der Bodenrichtwert ist mit 119,00 €/m² festgelegt. Der Entwicklungszustand ist als "baureifes Land" festgesetzt, was es wie ausführlich dargelegt im Aussenbereich nicht gibt. Die unbebaute Fläche des Grundstücks ist nicht baulich nutzbar, da es keine zusätzliche bauliche Nutzung im Außenbereich gibt.

Was sagen die Gutachterausschüsse der Bundesländer dazu?

Rheinland-Pfalz

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich Westpfalz (Rheinland-Pfalz) schreibt in einem Dokument dazu völlig zutreffend:

"Im Aussenbereich kann es in der Regel keine Bodenrichtwerte für baureifes Land geben. Denn im Aussenbereich ist die planungsadäquate Nutzung in der Regel eine land- und forstwirtschaftliche Nutzung, da im Aussenbereich grundsätzlich Bauverbot gilt."

Thüringen

Im Freistaat Thüringen hat man eine eigene Berechnungsweise für die Bodenwerte im Aussenbereich geschaffen. In Abhängigkeit vom Preisniveau von Flächen im Innenbereich (benachbartes Dorfgebiet) und den landwirtschaftlichen Bodenwerten (vorwiegend Ackerland, bzw. Grünland,  wenn kein Ackerwert vorhanden ist) hat man Umrechnungskoeffizienten für die einzelnen Städte und Landkreise ermittelt.

Diese Umrechnungskoeffizienten betragen zwischen dem 2,5-fachen (Landkreis Altenburger Land) und dem 50,8-fachen (Landeshauptstadt Erfurt). Diese sind dann mit dem Bodenwert für Landwirtschaftsflächen zu multiplizieren.

Bei einem angenommenen Bodenwert von 1,00 €/m² Landwirtschaftsfläche ergeben sich so Bodenwerte für Aussenbereichsflächen mit 2,50 €/m² (Landkreis Altenburger Land) und 50,80 €/m² (Landeshauptstadt Erfurt).

Diese Berechnungsweise gilt nur für die Ermittlung der Grundsteuerwerte. Sie gilt nicht für die "normale" Immobilienbewertung.

Hessen

Das Hessische Grundsteuergesetz (HGrStG) regelt in § 7 einen Faktor. Demnach gilt für die Grundsteuer in Hessen für bebaute und bebaubare (???) Grundstücke im Außenbereich zehn Prozent des durchschnittlichen Bodenrichtwertes in der jeweiligen Gemeinde (§ 7 Abs. 3 HGrStG). Die für alle Gemeinden berechneten durchschnittlichen Bodenrichtwerte werden im Staatsanzeiger für das Land Hessen veröffentlicht.

Die durchschnittlichen Bodenrichtwerte liegen demnach in ländlichen Gemeinden bei ca. 20,00 €/m² bis 30,00 €/m², in Großstädten bis zu 800,00 €/m² bis 925,00 €/m² (Darmstadt, Wiesbaden) und bei 1.873,00 €/m² (Frankfurt am Main). 

Daraus ergeben sich die Bodenwerte im Aussenbereich mit 2,00 €/m² bis 3,00 €/m² (ländliche Gemeinden), 80,00 €/m² bis 92,50 €/m² (Großstädte wie Darmstadt und Wiesbaden) sowie bei 187,30 €/m² (Frankfurt am Main). 

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