Der Gutachterausschuss und die verbummelten Bodenrichtwerte 1

Der Gutachterausschuss und die verbummelten Bodenrichtwerte

Wie die Südwest Presse in ihrer Ausgabe vom 31.01.2019 berichtet, hat der Gutachterausschuss der Stadt Haigerloch seit mehr als sechs Jahren keine Bodenrichtwerte mehr veröffentlicht. Die letzten Bodenrichtwerte wurden dort zum Stichtag 31.12.2012 abgeleitet. Sechs Jahre lang gab es keine neuen Auswertungen. Die Bodenrichtwerte wurden als PDF-Datei veröffentlicht. Eine Definition der Bodenrichtwerte (GFZ, Grundstücksgröße etc.) fehlt.

Da die Geschäftsstelle des örtlichen Gutachterausschusses die Aktenberge (lt. SWR stapeln sich rd. 300 Grundstückskaufverträge) nicht bewältigen kann, soll nun ein externes Büro (die Fa. Koch Immobilienbewertung GmbH Esslingen) diese Aufgabe für rd. 40.000 Euro übernehmen. Diesen Beschluss fasste jetzt der Haigerlocher Gemeinderat.

Haigerloch ist eine kleine Gemeinde in Baden-Württemberg im Zollernalbkreis und hat rd. 11.000 Einwohner.

Das Baugesetzbuch (BauGB) verpflichtet in § 196 BauGB alle Gutachterausschüsse verbindlich zum 31.12. jeden zweiten Jahres entsprechende Bodenrichtwerte zu ermitteln. Gleichzeitig sind sog. „sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten“ vom Gutachterausschuss aus dem örtlichen Grundstücksmarkt abzuleiten und zu veröffentlichen. Dies sind insbesondere:

  • Kapitalisierungszinssätze (Liegenschaftszinssätze) für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke,
  • Sachwertfaktoren, insbesondere für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke,
  • Umrechnungskoeffizienten und
  • Vergleichsfaktoren (Gebäudefaktoren) bzw. Ertragsfaktoren.

Die Bodenrichtwerte und vorgenannten Marktdaten sind nicht nur die Arbeitsgrundlage für Sachverständige, sie werden auch für die Finanzverwaltung zum Zwecke der steuerlichen Bewertung benötigt.

Baden-Württemberg ist übrigens das einzige Bundesland, wo die Gutachterausschüsse bei den Städten und Gemeinden angesiedelt sind. Zum Stand Dezember 2018 gab es in Baden-Württemberg rd. 900 solcher Gutachterausschüsse. In anderen Bundesländern sind die Gutachterausschüsse bei den Landkreisen und kreisfreien Städten angesiedelt. Einige Bundesländer haben auch zentrale Geschäftsstellen eingerichtet (bspw. Sachsen-Anhalt).

In Sachsen gibt es nur 13 örtliche Gutachterausschüsse und einen oberen Gutachterausschuss. Aber auch hier sind immer wieder Verzögerungen bei den Ableitungen festzustellen. Insbesondere werden auch in Sachsen häufig die Qualität der Bodenrichtwerte (fachgerechte Ermittlung, sachgerechte Zonenabgrenzung, detaillierte Beschreibung der Richtwertgrundstücke) von Sachverständigen und Finanzverwaltungen bemängelt. Zudem werden die so wichtigen „sonstigen für die Wertermittlung erforderliche Daten“ von den Gutachterausschüssen nicht häufig genug oder nicht in der entsprechenden Qualität und Breite abgeleitet.

Vielleicht ist das Vorgehen der Stadt Haigerloch mit der externen Vergabe der Aufgaben des Gutachterausschusses auch ein Modell für den Freistaat Sachsen?

Zum Worstcase wird es jedenfalls beim Inkrafttreten der neuen Grundsteuerreform kommen. Bis Ende 2019 soll hier endliche eine gesetzliche Neuregelung her. Die Bodenrichtwerte werden dort eine zentrale Rolle einnehmen, da sie als Grundlage für Millionen von Grundsteuerbescheiden tauglich sein müssen (man rechnet damit, dass in Deutschland 34 Mio. Grundstücke neu bewertet werden müssen).

Und dann kommt es ja vielleicht ganz dick: Sind die Bodenrichtwerte nicht in der erforderlichen rechtssicheren Qualität vorhanden, werden die Gemeinden keine Grundsteuer erheben können. Für die Kommunen ist die Grundsteuer mit 15 Prozent ihrer Einnahmen mittlerweile die drittwichtigste Finanzquelle nach der Einkommens- und Gewerbesteuer.

Aber das ist ja noch sooo weit weg und keiner scheint sich in den zuständigen Verwaltungen darüber Gedanken zu machen. Ich mahne hier seit Jahren Verbesserungen an, werde aber von den Verantwortlichen in den Geschäftsstellen und Landratsämtern leider nicht gehört.

In diesem Sinne wünsche ich Euch ein „geruhsames“ Wochenende

Euer

 

Lutz Schneider

PS: Wenn Sie in ihrer Stadt oder ihrem Gutachterausschuss Bodenrichtwerte oder Marktdaten benötigen, sprechen Sie mich ruhig an. Wir können auch solche Aufgaben in der erforderlichen Qualität erledigen.

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