Der Gutachterausschuss und die verbummelten Bodenrichtwerte 1

Der Gutachterausschuss und die verbummelten Bodenrichtwerte

Wie die SĂŒdwest Presse in ihrer Ausgabe vom 31.01.2019 berichtet, hat der Gutachterausschuss der Stadt Haigerloch seit mehr als sechs Jahren keine Bodenrichtwerte mehr veröffentlicht. Die letzten Bodenrichtwerte wurden dort zum Stichtag 31.12.2012 abgeleitet. Sechs Jahre lang gab es keine neuen Auswertungen. Die Bodenrichtwerte wurden als PDF-Datei veröffentlicht. Eine Definition der Bodenrichtwerte (GFZ, GrundstĂŒcksgrĂ¶ĂŸe etc.) fehlt.

Da die GeschĂ€ftsstelle des örtlichen Gutachterausschusses die Aktenberge (lt. SWR stapeln sich rd. 300 GrundstĂŒckskaufvertrĂ€ge) nicht bewĂ€ltigen kann, soll nun ein externes BĂŒro (die Fa. Koch Immobilienbewertung GmbH Esslingen) diese Aufgabe fĂŒr rd. 40.000 Euro ĂŒbernehmen. Diesen Beschluss fasste jetzt der Haigerlocher Gemeinderat.

Haigerloch ist eine kleine Gemeinde in Baden-WĂŒrttemberg im Zollernalbkreis und hat rd. 11.000 Einwohner.

Das Baugesetzbuch (BauGB) verpflichtet in § 196 BauGB alle GutachterausschĂŒsse verbindlich zum 31.12. jeden zweiten Jahres entsprechende Bodenrichtwerte zu ermitteln. Gleichzeitig sind sog. „sonstige fĂŒr die Wertermittlung erforderliche Daten“ vom Gutachterausschuss aus dem örtlichen GrundstĂŒcksmarkt abzuleiten und zu veröffentlichen. Dies sind insbesondere:

  • KapitalisierungszinssĂ€tze (LiegenschaftszinssĂ€tze) fĂŒr MietwohngrundstĂŒcke, GeschĂ€ftsgrundstĂŒcke und gemischt genutzte GrundstĂŒcke,
  • Sachwertfaktoren, insbesondere fĂŒr Ein- und ZweifamilienhausgrundstĂŒcke,
  • Umrechnungskoeffizienten und
  • Vergleichsfaktoren (GebĂ€udefaktoren) bzw. Ertragsfaktoren.

Die Bodenrichtwerte und vorgenannten Marktdaten sind nicht nur die Arbeitsgrundlage fĂŒr SachverstĂ€ndige, sie werden auch fĂŒr die Finanzverwaltung zum Zwecke der steuerlichen Bewertung benötigt.

Baden-WĂŒrttemberg ist ĂŒbrigens das einzige Bundesland, wo die GutachterausschĂŒsse bei den StĂ€dten und Gemeinden angesiedelt sind. Zum Stand Dezember 2018 gab es in Baden-WĂŒrttemberg rd. 900 solcher GutachterausschĂŒsse. In anderen BundeslĂ€ndern sind die GutachterausschĂŒsse bei den Landkreisen und kreisfreien StĂ€dten angesiedelt. Einige BundeslĂ€nder haben auch zentrale GeschĂ€ftsstellen eingerichtet (bspw. Sachsen-Anhalt).

In Sachsen gibt es nur 13 örtliche GutachterausschĂŒsse und einen oberen Gutachterausschuss. Aber auch hier sind immer wieder Verzögerungen bei den Ableitungen festzustellen. Insbesondere werden auch in Sachsen hĂ€ufig die QualitĂ€t der Bodenrichtwerte (fachgerechte Ermittlung, sachgerechte Zonenabgrenzung, detaillierte Beschreibung der RichtwertgrundstĂŒcke) von SachverstĂ€ndigen und Finanzverwaltungen bemĂ€ngelt. Zudem werden die so wichtigen „sonstigen fĂŒr die Wertermittlung erforderliche Daten“ von den GutachterausschĂŒssen nicht hĂ€ufig genug oder nicht in der entsprechenden QualitĂ€t und Breite abgeleitet.

Vielleicht ist das Vorgehen der Stadt Haigerloch mit der externen Vergabe der Aufgaben des Gutachterausschusses auch ein Modell fĂŒr den Freistaat Sachsen?

Zum Worstcase wird es jedenfalls beim Inkrafttreten der neuen Grundsteuerreform kommen. Bis Ende 2019 soll hier endliche eine gesetzliche Neuregelung her. Die Bodenrichtwerte werden dort eine zentrale Rolle einnehmen, da sie als Grundlage fĂŒr Millionen von Grundsteuerbescheiden tauglich sein mĂŒssen (man rechnet damit, dass in Deutschland 34 Mio. GrundstĂŒcke neu bewertet werden mĂŒssen).

Und dann kommt es ja vielleicht ganz dick: Sind die Bodenrichtwerte nicht in der erforderlichen rechtssicheren QualitĂ€t vorhanden, werden die Gemeinden keine Grundsteuer erheben können. FĂŒr die Kommunen ist die Grundsteuer mit 15 Prozent ihrer Einnahmen mittlerweile die drittwichtigste Finanzquelle nach der Einkommens- und Gewerbesteuer.

Aber das ist ja noch sooo weit weg und keiner scheint sich in den zustĂ€ndigen Verwaltungen darĂŒber Gedanken zu machen. Ich mahne hier seit Jahren Verbesserungen an, werde aber von den Verantwortlichen in den GeschĂ€ftsstellen und LandratsĂ€mtern leider nicht gehört.

In diesem Sinne wĂŒnsche ich Euch ein „geruhsames“ Wochenende

Euer

 

Lutz Schneider

PS: Wenn Sie in ihrer Stadt oder ihrem Gutachterausschuss Bodenrichtwerte oder Marktdaten benötigen, sprechen Sie mich ruhig an. Wir können auch solche Aufgaben in der erforderlichen QualitÀt erledigen.


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