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Gutachter Scheidung – BGH zur Frist nach der Ehescheidung – Ex-Frau muss Ex-Mann dessen Wohnung überlassen

Gutachter Scheidung - BGH zur Frist nach der Scheidung - Ex-Frau muss Ex-Mann dessen Wohnung überlassen - BGH Urteil vom 10.03.2021 - XII ZB 243/20

Um welche Ansprüche geht es? Ehepartner, die nach der Scheidung in der gemeinsamen Wohnung verbleiben wollen, müssen innerhalb eines Jahres beantragen, stärker als der Ex auf die Räumlichkeiten angewiesen zu sein - auch wenn dem die Wohnung allein gehört.

Karlsruhe - Nach einem Urteil des BGH vom 10.03.2021 - XII 243/20 - müssen Ex-Partner innerhalb eines Jahres einen Antrag auf Überlassung der Wohnung gerichtlich geltend machen.

BGH zur Frist nach Scheidung - Ex-Frau muss Ex-Mann dessen Wohnung überlassen

Wer nach einer Scheidung von seinem Ex-Partner die einst gemeinsame Wohnung überlassen haben will, hat für einen solchen Antrag maximal ein Jahr Zeit. Werden die Ansprüche bis dahin nicht gerichtlich geltend gemacht, erlöschen sie, wie der Bundesgerichtshof (BGH) am 10.03.2021 beschloss und mitteilte.

Die Entscheidung bezieht sich auf den Fall, dass der frühere Lebensgefährte der alleinige Eigentümer der Wohnung ist.

Dem zugrunde lag eine Konstellation aus Nordrhein-Westfalen. Das sich streitende Paar hatte sich 2014 getrennt und ist seit Dezember 2015 rechtskräftig geschieden. Seither wohnt die Frau allein in der Wohnung, die ihrem Ex-Mann gehört, ohne ihm etwas dafür zu zahlen. Formal hatte sie die Überlassung nie beantragt. Eine eigene Wohnung, die sie im selben Haus besaß, hatte sie 2016 einem Sohn übertragen. Auf Zahlungsaufforderungen ging sie nicht ein – bis der Mann beim Amtsgericht (AG) Lemgo erfolgreich die Räumung beantragte.

Überlassung der Wohnung muss ein Jahr nach Scheidung beantragt werden

Dagegen wehrte sich die Frau erst beim Oberlandesgericht (OLG) Hamm und jetzt beim BGH - vergeblich. Ausgangspunkt für die rechtliche Auseinandersetzung ist dabei § 1568a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Grundsätzlich kann der Ehegatte danach die Überlassung der gemeinsamen Wohnung verlangen, wenn er darauf stärker angewiesen ist. Gehört die Wohnung dem Anderen allein, gilt das nur, wenn dies notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Dogmatisch sperrt die Vorschrift beispielsweise ein Herausgabeanspruch aus § 985 BGB.

Diese Sperrwirkung ist aber gem. § 1568a Abs. 6 BGB zeitlich begrenzt. So erlischt der Anspruch auf Überlassung ein Jahr nach der rechtskräftigen Scheidung. Ausdrücklich geregelt hat dies der Gesetzgeber aber nur für den "Eintritt in ein Mietverhältnis", also bei einer Mietwohnung. Nach der Auffassung des unter anderem für das Familienrecht zuständige XII. Zivilsenat spricht aber alles dafür, dass bei der Überlassung der Wohnung, also der Eigentumswohnung des Ex-Partners, dieselbe Frist gelten muss.

Denn der Gesetzgeber, so der BGH, sei davon ausgegangen, dass die Ehewohnung im Normalfall anschließend an den Ex-Partner vermietet werde. Würden unterschiedliche Fristen gelten, hätte der Wohnungseigentümer aber keine Chance mehr, den Abschluss eines Mietvertrags durchzusetzen.

Die Frau, die mit ihrem Ex-Mann auch keine andere Vereinbarung geschlossen hatte, muss die Wohnung damit herausgeben.

Gutachter Scheidung - Immobilienbewertung Scheidung - Wir erstellen qualifizierte Gutachten für die Ehescheidung

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Haben Sie Fragen zur Immobilienbewertung einer Scheidung bzw. Ehescheidung? Kontaktieren Sie uns einfach. Wir beraten Sie gern. 

Immobilienbewertung Lutz Schneider ist seit mehr als 30 Jahren Ihr qualifizierter Ansprechpartner für die Immobilienbewertung - auch zur Immobilienbewertung im Rahmen von Ehescheidungen. Wir stehen für ein hohes Maß an Kompetenz und aktuellem Fachwissen. Sie erhalten bei uns rechtsichere Verkehrswertgutachten für die Scheidung, die auch vor Gericht stand halten.

Quelle: DPA


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Gutachter Pflichtteilsergänzung – Pflichtteilsergänzungsanspruch: Zahlung von Darlehenszinsen ist Schenkung

Gutachter Pflichtteilsergänzung - Pflichtteilsergänzungsanspruch - Zahlung von Darlehenszinsen für Grundstück sind Schenkung - BGH stärkt Rechte von Pflichtteilsergänzungsberechtigten - BGH Urteil vom 14.03.2018 - IV ZR 170/16

Um welche Ansprüche geht es? Der Bundesgerichtshof hatte in einen Rechtsstreit im Freistaat Sachsen über Pflichtteilsansprüche von zwei Söhnen nach dem Tod ihres Vaters zu entscheiden. Dabei setzte sich der BGH mit der Frage auseinander, wie der Pflichtteilsergänzungsanspruch zu berechnen ist, wenn eine gemeinsame Darlehensschuld ausschließlich vom Verstorbenen beglichen wurde. Interessant ist der Fall, weil er auch in der Vorinstanz am Landgericht und Oberlandesgericht Dresden einige relevante Fragen des Erbrechts aufgreift.

Grundstücksübertragung an zweite Ehefrau - Ehebedingte Zuwendung, selbst bei Schenkung

In dem vor dem BGH verhandelten Fall hatte ein Mann zwei Söhne aus seiner erster Ehe.

Der Mann erhielt von seinem Vater im Jahr 1997 ein unbebautes Grundstück. Zugleich übertrug der Mann mit selbiger notarieller Vereinbarung die Hälfte dieses Grundstückes an seine zweite Ehefrau. Im Notarvertrag wurde festgehalten, dass es sich um eine „ehebedingte Zuwendung“ handelt, die auch im Falle einer Scheidung Bestand haben soll. Die zweite Ehefrau wurde darauf als Miteigentümerin ins Grundbuch eingetragen.

Zum Bau eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück nahm das Ehepaar gemeinsam ein Darlehen auf, das durch eine dingliche Grundschuld gesichert wurde. Die in der Zwischenzeit geleisteten Darlehensraten in Höhe von über 130.000 € gingen nur von dem Konto des Ehemanns ab. Im Jahr 2008 errichteten die Eheleute ein gemeinsames Testament, indem sie sich gegenseitig zum Alleinerben einsetzten. Der Mann verstarb 2009 in Folge einer Erkrankung im Alter von 60 Jahren.

Damit waren die Söhne enterbt und hatten nur ihren Pflichtteilsanspruch, den sie gegen die zweite Ehefrau als Erbin geltend machten.

Streit um die Pflichtteilsergänzung bis zum BGH

Beim darauf entstehenden Streit zwischen Söhnen und zweiter Ehefrau ging es auch, darum, ob es Schenkungen an die Ehefrau gab und damit Pflichtteilsergänzungsansprüche der Söhne bestehen.

Die beiden Söhne sahen die Übertragung des hälftigen Miteigentumsanteils an dem Grundstück sowie die Hälfte der geleisteten Zins- und Tilgungsraten als Schenkungen ihres Vaters an seine zweite Ehefrau an.

Sie klagten vor dem LG Dresden erfolgreich ihre Pflichtteilsergänzungsansprüche ein. Die Ehefrau legte Berufung ein, sodass sich das OLG Dresden mit der Angelegenheit befasste. Das OLG Dresden sah die hälftige Übertragung des Grundstückes ebenfalls als Schenkung an. In den ausschließlich vom verstorbenen Vater/Ehemann geleisteten Tilgungszahlungen sei jedoch – entgegen der Auffassung des LG – keine eigenständige Schenkung zu sehen. Die Söhne gingen in Revision zum BGH.

Der Bundesgerichtshof hatte sich  überdies mit der Frage zu befassen, ob auch die ausschließlich vom Ehemann geleisteten Zinszahlungen Schenkungen an seine zweite Ehefrau waren und wie sich der Pflichtteilsanspruch dahingehend berechnet.

Pflichtteilsergänzung aufgrund Schenkung

Für das Entstehen von Pflichtteilsergänzungsansprüchen bedarf es einer Schenkung an einen Dritten. Diese muss den Beschenkten aus dem Vermögen des Schenkers bereichern und darf nicht von einer Verpflichtung oder einer Gegenleistung abhängig sein. Eine solche Schenkung gibt dem Pflichtteilsberechtigten einen Pflichtteilsergänzungsanspruch, wenn es sich um einen unentgeltlichen Vorgang handelt. Fehlt objektiv eine Gegenleistung, ist eine Zuwendung an den Ehegatten eine Schenkung, das bestätigte der BGH mit dem Urteil. 

Der Bundesgerichtshof entschied zuerst, dass den beiden Söhnen – aufgrund der hälftigen Übertragung des Miteigentumsanteils am Grundstück an die Ehefrau als Alleinerbin – ein Pflichtteilergänzungsanspruch zusteht.

Alleinzahlung von Darlehensraten für Ehegatten-Darlehen als Schenkung?

Die ausschließlich vom Ehemann erbrachten Zahlungen der Bankraten wurden bei der Berechnung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs berücksichtigt.

Die vom Ehemann an die Bank allein gezahlten Raten können eine sogenannte unbenannte Zuwendungen sein, die als unentgeltliche Schenkungen anzusehen sind. Das würde zu Pflichtteilsergänzungsansprüchen führen.

Bei den an die Bank gezahlten Raten ist aber zu unterscheiden zwischen getilgter Darlehensschuld und den in den Raten auch enthaltenen gezahlten Zinsen.

Die in den Raten an die Bank enthaltenen Tilgungsleistungen unterliegen dabei nicht der Pflichtteilsergänzung.

Etwas anderes gilt für die Zinsen. Die Zinsen hätten beide Eheleute gemeinsam zahlen müssen. Wenn einer der Ehegatten die Zinsen alleine zahlt, spart der andere diese Kosten.

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Sachsen.

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Immobilienbewertung Lutz Schneider ist seit mehr als 30 Jahren Ihr qualifizierter Ansprechpartner für die Immobilienbewertung - auch zur Immobilienbewertung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs. Wir stehen für ein hohes Maß an Kompetenz und aktuellem Fachwissen. Sie erhalten bei uns rechtsichere Verkehrswertgutachten für die Pflichtteilsbemessung bzw. Pflichtteilsergänzung, die auch vor Gericht stand halten.


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Gutachter Pflichtteil – Pflichtteilsberechtigte haben Anspruch auf Wertermittlung des Grundstücks

Gutachter Pflichtteil - Pflichtteilsberechtigte haben Anspruch auf Wertermittlung des Grundstücks - BGH stärkt Rechte von Pflichtteilsberechtigten - BGH Urteil vom 29.09.2021 - IV ZR 328/20

Um welche Ansprüche geht es? Erben müssen Pflichtteilsberechtigten Auskunft über den Wert der Nachlassgegenstände - also auch über den Wert der Immobilien und Grundstücke geben. Unter Umständen auch, wenn die Immobilien/Grundstücke bereits verkauft wurden.

Karlsruhe - Nach einem Urteil des BGH vom 29.09.2021 - IV ZR 328/20 - können Pflichtteilsberechtigte verlangen, dass Erben ihnen Auskunft über den Bestand des Nachlasses geben. Dabei muss der Wert der Nachlassgegenstände ermittelt werden.

Das gilt auch dann, wenn ein Nachlassgegenstand wie eine Immobilie oder ein Grundstück vom Erben nach dem Erbfall bereits veräußert wurde, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am 29.09.2021 veröffentlichten Urteil (Az.: IV ZR 328/20).

Andernfalls haben Pflichtteilsberechtigte keine Möglichkeit nachzuweisen, dass eine Immobilie unter Wert verkauft wurde und der Pflichtteil damit ggf. zu gering ausfiel.

Die Immobile wurde von den Erben bereits verkauft

In dem vor dem BGH verhandelten Fall hatte der Erblasser ein Grundstück an mehrere Erben vererbt. Für das Grundstück gab es verschiedene Wertgutachten, die erheblich zwischen 58.000 € und 245.000 € schwankten. Die Erben veräußerten das Grundstück schließlich für 65.000 €.

Die Tochter des Erblassers bekam als Pflichtteil rund 33.400 €. Dennoch wollte die Pflichtteilsberechtigte unabhängig von der Veräußerung den Verkehrswert des Grundstückes zum Zeitpunkt des Erbfalles ermitteln lassen. Die Erben lehnten das ab.

Pflichtteilsberechtigte hat schutzwürdiges Interesse

Das Urteil des BGH: Der Klägerin und Pflichtteilsberechtigten steht ein Anspruch auf Wertermittlung zu, befand der BGH. 

Ein Pflichtteilsberechtigter hat an einer derartigen Wertermittlung ein schutzwürdiges Interesse. Und zwar, wenn die vom Erben vorgelegten Unterlagen und Auskünfte nicht ausreichen, um sich ein Bild über den Wert des Nachlassgegenstandes zu machen.

Die in diesem Fall eingeholten Sachverständigengutachten und auch der Verkaufspreis variieren in ihren Werten deutlich.

Dass das Grundstück bereits verkauft wurde, ändert an dem Anspruch nichts. Denn andernfalls könne ein Pflichtteilsberechtigter nicht nachweisen, dass der Veräußerungserlös nicht dem Verkehrswert entspricht.

Es besteht kein Anspruch auf ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen

Der BGH stellt aber auch deutlich klar: Der Klägerin steht kein Anspruch auf Ermittlung des Wertes der Immobilie durch Vorlage eine Wertgutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu.

Die Qualifikation des Sachverständigen ist in § 2314 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 BGB nicht geregelt.

Maßgebend ist alleine, dass der Wert des Nachlassgegenstandes - hier der Wert der Immobilie bzw. des Grundstücks -  durch einen unparteiischen Sachverständigen ermittelt wird, unabhängig davon, ob er öffentlich bestellt und vereidigt ist oder nicht (vgl. Senatsurteil vom 30.10.1974 - IV ZR 41/75).

Öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter berechnen regelmäßig exorbitante Honorare - bis zu 140,00 € pro Stunde (incl. MwSt.) und sind häufig auch nicht auf dem aktuellen fachlichen Stand. Bei uns erhalten Sie Gutachten zum Festpreis mit der Garantie der Rechtsicherheit. 

Gutachter Pflichtteil - Immobilienbewertung Pflichtteil - Wir erstellen qualifizierte Gutachten für die Pflichtteilsberechnung

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Erfolgreiche Rezertifizierung Lutz Schneider 1

Erfolgreiche Rezertifizierung Lutz Schneider

Erfolgreiche Rezertifizierung Lutz Schneider

Wir freuen uns mitteilen zu können, dass Lutz Schneider von der Sprengnetter Zertifizierung GmbH nach erfolgter Rezertifizierungsprüfung für erneute 5 Jahre den Titel "Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter Zert (S)" führen darf.

Lutz Schneider hat die Rezertifizierungsprüfung mit einer erreichten Prozentzahl von 90,9 % von 100 % absolviert. Die geforderte Mindestprozentzahl betrug bei der Rezertifizierungsprüfung 70 %.

Wir freuen uns sehr, dass wir Ihnen damit 5 weitere Jahre (bis zum 26.10.2026) unsere qualifizierten und qualitätsgesicherten Gutachterleistungen als "gemäß ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger" erbringen können.

Wie steht es mit der Qualifikation eines zertifizierten Sachverständigen?

Der zertifizierte Sachverständige muss gegenüber der nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle seine fachliche und persönliche Kompetenz nachweisen. Dies geschieht meist über Ausbildungsnachweise, Zeugnisse oder Arbeitsproben, die der Antragsteller der Zertifizierungsstelle vorlegen muss. Nach Erfüllung der Eingangsvoraussetzungen muss sich der Sachverständige einer oder mehrerer Prüfungen stellen, um auch dort sein Fachwissen nachzuweisen. Nach der Zertifizierung überwacht die Zertifizierungsstelle den Kandidaten durch Arbeitsproben, Weiterbildungsnachweise oder andere Maßnahmen. Nach 5 Jahren ist regelmäßig eine Rezertifizierungsprüfung zu absolvieren, da die Zertifizierung befristet ist. Dies garantiert, dass der gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige von seinem Niveau und von der Aktualität seines Fachwissens höchsten Ansprüchen genügt.

Bewertungsgesetz zugunsten der zertifizierten Sachverständigen geändert

Gleichstellung der zertifizierten Sachverständigen mit den öffentlich bestellten Sachverständigen

Zertifizierung Lutz Schneider

Die hohen Anforderungen der DIN EN ISO/IEC 17024 garantieren einen kompetenten und fachlich hoch qualifizierten Sachverständigen. Gerichte und Auftraggeber können deshalb mit gutem Gewissen einen von einer akkreditierten Zertifizierungsstelle nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen beauftragen, denn hinter dieser geschützten Bezeichnung steht ein hohes Maß an Kompetenz und aktuellem Fachwissen.

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Letztes Rohr der Nord Stream 2 Pipeline verschweißt

Letztes Rohr der Nord Stream 2 Pipeline verschweißt - Damit kann demnächst auch die EUGAL Pipeline in Deutschland (von Lubmin an der Ostsee bis an die deutsch-tschechische Grenze in Deutschneudorf) in den vollen Betrieb gehen.

Am 6. September 2021 haben Spezialisten auf dem Verlegeschiff Fortuna das letzte Rohr der beiden Stränge der Nord Stream 2 Pipeline verschweißt. Das Rohr mit der Nummer 200.858 wurde anschließend in deutschen Gewässern auf den Meeresboden herabgelassen. Als nächstes wird der von der deutschen Küste kommende Abschnitt der Pipeline mit dem aus den dänischen Gewässern kommenden Abschnitt durch eine so genannte Überwasserschweißnaht verbunden.

Letztes Rohr der Nord Stream 2 Pipeline verschweißt 5

Anschließend werden die erforderlichen Aktivitäten vor der Inbetriebnahme durchgeführt. Das Ziel ist, die Pipeline noch in diesem Jahr in Betrieb nehmen zu können. Nord Stream 2 wird dazu beitragen, den langfristigen Bedarf des europäischen Energiemarktes an Erdgasimporten zu decken, die Versorgungssicherheit und -zuverlässigkeit zu verbessern und Gas zu fairen wirtschaftlichen Konditionen bereitzustellen.

Letztes Rohr der Nord Stream 2 Pipeline verschweißt 6

Über Nord Stream 2

Nord Stream 2 ist eine Pipeline, die Erdgas aus Russland direkt zu den europäischen Verbrauchern transportieren wird. Die rund 1.230 Kilometer lange Route durch die Ostsee stellt die effizienteste Verbindung zu den großen russischen Erdgasvorkommen dar. Nord Stream 2 knüpft an die positiven Erfahrungen und das technische Konzept der bestehenden Nord Stream-Pipeline an und folgt großenteils der Route dieser Pipeline. Die neue Pipeline wird eine jährliche Kapazität von 55 Milliarden Kubikmetern haben – genug um 26 Millionen Haushalte zu versorgen. Nord Stream 2 wird zuverlässig Erdgas liefern, das beispielsweise bei der Stromerzeugung weniger Kohlenstoffdioxid freisetzt als Kohle. Dies trägt dazu bei, das europäische Ziel eines umweltfreundlicheren Energiemixes zu er-reichen und die schwankende Versorgung mit erneuerbaren Quellen wie Wind- oder Solarenergie flexibel zu ergänzen.
www.nord-stream2.com

Quelle: Nord Stream 2 AG

Entschädigungswertermittlung für Grundstücke und Immobilien

Wir als Immobilienbewertung Lutz Schneider sind sehr dankbar und stolz, dass unser Büro an diesem Mega-Projekt EUGAL in Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg und Sachsen bei der Entschädigungswertermittlung mitarbeiten durfte.

Eigentümer, dem eine dinglich gesicherte Eigentumsbeschränkung in Form einer Dienstbarkeit auferlegt wird, hat Anspruch darauf, dass ihm ein Wertausgleich - die Entschädigung - für das ihm abverlangte Vermögensopfer gewährt wird.

Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen (Art. 14 Abs. 3 GG). Die Enteignungsentschädigung ist kein Schadenersatz. Sie dient vielmehr (nur) dazu, die durch die Enteignung herbeigeführten Vermögensverschiebungen auszugleichen.

Ihm ist die durch die Beschränkung eingetretene Wertminderung seines Grundeigentums zu ersetzen soweit sie auf einer Einbuße an eigentumsmäßig geschützter Rechtsposition beruht. Die Höhe dieser Wertminderung bestimmt sich danach, welchen Wert der gesunde Grundstücksverkehr dem betroffenen Gelände mit einer solchen Dienstbarkeit im Gegensatz zu demselben Grundbesitz ohne Belastung beimisst.  


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Bewertungsgesetz zugunsten der zertifizierten Sachverständigen geändert

Im Zuge des Gesetzgebungsverfahrens zur erleichterten Umsetzung der Reform der Grundsteuer und Änderung weiterer steuerrechtlicher Vorschriften ist auch § 198 des Bewertungsgesetzes (BewG) geändert worden. Mit der Änderung wird insbesondere geregelt, dass auch Gutachten von zertifizierten Sachverständigen zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts regelmäßig geeignet sind.

Bewertungsgesetz zugunsten der zertifizierten Sachverständigenwesen geändert

BFH Urteil vom 5. Dezember 2019 - II R 9/18

Der BFH hatte mit Urteil vom 5. Dezember 2019 – II R 9/18 – entschieden, dass für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch ein Gutachten nach § 198 BewG nur die Gutachterausschüsse sowie die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen in Betracht kommen. Die obersten Finanzbehörden der Länder hatten daraufhin mit einem Nichtanwendungserlass zu diesem Urteil reagiert.

Bundestag beschließt Änderung des Bewertungsgesetzes

In einem weiteren Schritt brachte das Bundesministerium für Finanzen einen entsprechenden Gesetzentwurf zur Ergänzung des § 198 Bewertungsgesetz (BewG) in den Bundestag ein mit dem Ziel, gesetzlich zu regeln, dass zur Festsetzung des niedrigeren gemeinen Werts nicht nur Gutachten von Gutachterausschüssen und öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, sondern auch Gutachten von Sachverständigen herangezogen werden können, die über eine Zertifizierung von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle verfügen.

Aufgrund des Beschlusses des Bundestages wurde in § 198 des Bewertungsgesetzes in diesem Zusammenhang folgende Ergänzung vorgenommen:

„(2) Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.“

Mit der aktuellen Änderung des Bewertungsgesetzes, die am 23.07.2021 in Kraft getreten ist, hat der Gesetzgeber klargestellt, dass Gutachten zertifizierter Sachverständiger nicht nur bei der Finanzverwaltung, sondern jetzt auch bei den Finanzgerichten als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts dienen können.

Zusammenfassung

Die Gesetzesänderung sichert somit den nach DIN EN ISO/IEC 17024 bei einer akkreditierten Zertifizierungsstelle zertifizierten Sachverständigen ein wirtschaftlich bedeutendes Betätigungsfeld und festigt die hohe Reputation dieser Sachverständigen.

Die fachlich vollkommen unbegründete bisherige Privilegierung der Gutachterausschüsse und der öffentlich bestellten Sachverständigen bei den Finanzgerichten entfällt. Die Gutachten eines nach DIN EN ISO/IEC zertifizierten Sachverständigen müssen nun nach § 198 Abs. 2 Bewertungsgesetz auch bei den Finanzgerichten anerkannt werden.


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Öffentliche Bestellung versus Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 7

Öffentliche Bestellung versus Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024

Häufig wird von Anwälten und von öffentlich bestellten Sachverständigen die Auffassung verbreitet, dass nur öffentlich bestellte Sachverständige für bestimmte Immobilienbewertungsaufgaben (Gerichte, Ehescheidungen etc.) „zugelassen“ sind. Dem muss man mit aller Härte entgegen treten.

Qualitätssicherungssysteme im Sachverständigenwesen in Deutschland

Öffentliche Bestellung versus Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024

Der deutsche Gesetzgeber hat sich mit der Einführung des § 36a Gewerbeordnung (GewO) dazu entschieden, in Deutschland zwei Qualitätssicherungssysteme auf gesetzlicher Grundlage zu etablieren. Im Bereich des Sachverständigenwesen für Immobilienbewertung sind dies die „öffentliche Bestellung“ und die „Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024“.

Beide Systeme beruhen auf gesetzlicher Grundlage. In beiden Systemen werden die Sachverständigen von einer unabhängigen und anerkannten Stelle (Kammer bzw. DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle) geprüft und überwacht. Insoweit sind beide Systeme gleichwertig.

Das AkkStelleG geht jedoch noch einen Schritt weiter. Hier wird nicht nur der Sachverständige überwacht, sondern auch der Zertifizierer und dessen Zertifizierungssystem. Vom System her geht die Zertifizierung einen Schritt weiter als die öffentliche Bestellung.

In Deutschland sind deshalb die öffentlich bestellten und die nach der DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen in allen neueren Gesetzen (z. B. Bewertungsgesetz (BewG), Investmentgesetz (InvG), Pfandbriefgesetz (PfandBG) und Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV)) und allen Verordnungen gleichgestellt worden. So z. B. auch bezüglich des Anspruchs auf Auskunft aus der Kaufpreissammlung in den Gutachterausschussverordnungen der Bundesländer. In einzelnen Gesetzen (z. B. § 404 ZPO) steht diese Gleichstellung noch aus.

Auch die Finanzverwaltung der Bundesländer (obersten Finanzbehörden der Länder) hat bspw. mit den gleichlautenden Erlassen „Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts; Berücksichtigung von Sachverständigengutachten zum Nachweis eines niedrigeren Grundbesitzwerts“ vom 20.12.2020 eine Gleichstellung festgestellt:

„Die Finanzverwaltung hält weiterhin an ihrer Auffassung fest, dass der Steuerpflichtige den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts regelmäßig durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, der über besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Grundstücken verfügt, erbringen kann (siehe u. a. R B 198 Absatz 3 Satz 1 ErbStR 2019). Dies sind Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind.“      

(Weitere Informationen zu den gleichlautenden Erlassen finden Sie in unserem Beitrag dazu.)

Im Freistaat Sachsen ist auch eine Gleichstellung erfolgt. So regelt die Kommunale Verwaltungsvorschrift Grundstücksveräußerung (VwV) bspw. in Abschnitt 4 Nr. 1 die Gleichstellung von öffentlich bestellten und von einer akkreditierten Zertifizierungsstelle gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen.

Auch Gerichte können nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige beauftragen

In einer Entscheidung des Landgerichts Hechingen heißt es, dass eine Zertifizierung, erfolgt sie nach dem Standard DIN EN ISO/IEC 17024, ein der öffentlichen Bestellung vergleichbarer Sachkundenachweis darstellt und diesem gleichzusetzen ist (LG Hechingen, Beschluss vom 19.07.2017, Az. 1 OH 19/15).

(Weitere Informationen zur Entscheidung des Landgerichts Hechingen finden Sie in unserem Beitrag dazu.) 

Wie steht es mit der Qualifikation eines zertifizierten Sachverständigen?

Der zertifizierte Sachverständige muss gegenüber der nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle seine fachliche und persönliche Kompetenz nachweisen. Dies geschieht meist über Ausbildungsnachweise, Zeugnisse oder Arbeitsproben, die der Antragsteller der Zertifizierungsstelle vorlegen muss. Nach Erfüllung der Eingangsvoraussetzungen muss sich der Sachverständige einer oder mehrerer Prüfungen stellen, um auch dort sein Fachwissen nachzuweisen. Nach der Zertifizierung überwacht die Zertifizierungsstelle den Kandidaten durch Arbeitsproben, Weiterbildungsnachweise oder andere Maßnahmen. Nach 5 Jahren ist regelmäßig eine Rezertifizierungsprüfung zu absolvieren, da die Zertifizierung befristet ist. Dies garantiert, dass der gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige von seinem Niveau und von der Aktualität seines Fachwissens höchsten Ansprüchen genügt.

Bei der öffentlichen Bestellung findet nach der Berufung de facto keine Überwachung der Sachverständigen mehr statt. Es werden von den Kammern tlw. Weiterbildungsnachweise und Arbeitsproben verlangt. Aber eine Wiederholungsprüfung mit dem Nachweis eines aktuellen Fachwissens findet nicht statt.

Oft wurde in der Vergangenheit auch gerügt, dass die Verfahren bei der öffentlichen Bestellung von Sachverständigen von Kammer zu Kammer variieren und stark von Sachbearbeitern und Prüfern abhängen.  Fehlende Vorgaben und Normen bei der Zulassung und die fehlende Kontrolle einer kontinuierlichen Weiterentwicklung führen in der Praxis dazu, dass die Qualität der öffentlich bestellten Sachverständigen stark differiert und die öffentliche Bestellung gerade keine Garantie für ein qualifiziertes Gutachten ist.

Die hohen Anforderungen der DIN EN ISO/IEC 17024 garantieren demgegenüber einen kompetenten und fachlich hoch qualifizierten Sachverständigen. Gerichte und Auftraggeber können deshalb mit gutem Gewissen einen von einer akkreditierten Zertifizierungsstelle nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen beauftragen, denn hinter dieser geschützten Bezeichnung steht ein hohes Maß an Kompetenz und aktuellem Fachwissen.


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EUGAL-Doku: Der Film zum Projekt 8

EUGAL-Doku: Der Film zum Projekt

Planung und Bau der Europäischen Gas-Anbindungsleitung EUGAL waren eine Herausforderung für alle Beteiligten. Für den EUGAL-Doku-Film wurden wichtige Planungs- und Bauschritte filmisch begleitet. Erzählt wird er von den Macherinnen und Machern des Projekts selbst. Es sind beeindruckende Szenen entstanden mit starken Bildern und persönlichen Eindrücken. Viel Spaß beim Anschauen!


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Hier gleich noch ein weiteres aktuelles Video zu EUGAL und GASCADE - GASCADE - Sichere Energie für Europa


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Entschädigungswertermittlung für Grundstücke und Immobilien

Wir als Immobilienbewertung Lutz Schneider sind sehr dankbar und stolz, dass unser Büro an diesem Mega-Projekt EUGAL in Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg und Sachsen bei der Entschädigungswertermittlung mitarbeiten durfte.

Eigentümer, dem eine dinglich gesicherte Eigentumsbeschränkung in Form einer Dienstbarkeit auferlegt wird, hat Anspruch darauf, dass ihm ein Wertausgleich - die Entschädigung - für das ihm abverlangte Vermögensopfer gewährt wird.

Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu be-stimmen (Art. 14 Abs. 3 GG). Die Enteignungsentschädigung ist kein Schadenersatz. Sie dient vielmehr (nur) dazu, die durch die Enteignung herbeigeführten Vermögensverschiebungen auszugleichen.

Ihm ist die durch die Beschränkung eingetretene Wertminderung seines Grundeigentums zu ersetzen soweit sie auf einer Einbuße an eigentumsmäßig geschützter Rechtsposition beruht. Die Höhe dieser Wertminderung bestimmt sich danach, welchen Wert der gesunde Grundstücksverkehr dem betroffenen Gelände mit einer solchen Dienstbarkeit im Gegensatz zu demselben Grundbesitz ohne Belastung beimisst.  

EUGAL - für eine sichere Gasversorgung

EUGAL steht für „Europäische Gas-Anbindungsleitung“. Sie schafft Verbindungen für eine sichere Energieversorgung innerhalb Europas. Der Bedarf an Erdgas in Europa steigt und damit auch die Ansprüche an unser Gasnetz. Hier kommt die EUGAL ins Spiel – sie verbindet Gasnetze in Deutschland und Tschechien und sorgt für eine Verbindung der nordwesteuropäischen Erdgasinfrastruktur mit den südosteuropäischen Netzen.

EUGAL - Pipeline

  • Länge: rund 480 km, durch die Bundesländer Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg und Sachsen
  • Durchmesser der Leitung: DN 1400 (1,4 Meter)
  • Maximal zulässiger Betriebsdruck (MOP): 100 bar
  • Transportkapazität: max. 55 Mrd. m³/Jahr
  • Zwei parallel verlaufende Leitungsstränge bis Weißack (Brandenburg), danach ein Strang bis zur deutsch-tschechischen Grenze
  • Die Leitung verläuft in großen Teilen parallel zur bestehenden Ostsee-Pipeline-Anbindungsleitung (OPAL)

Die Europäische Gas-Anbindungsleitung ist ein Gemeinschaftsprojekt der deutschen Fernleitungsnetzbetreiber GASCADE Gastransport GmbH, Fluxys Deutschland GmbH, Gasunie Deutschland Transport Services GmbH und ONTRAS Gastransport GmbH

Quelle: GASCADE Gastransport GmbH


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Grundstücksbewertung - Preise für Wohnimmobilien

Grundstücksbewertung – Preisentwicklung von Wohnimmobilien in Deutschland

Grundstücksbewertung - Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland lagen gemäß aktuellem Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes im 4. Quartal 2020 durchschnittlich 8,1 % höher als im Vorjahresquartal. Die Preise für Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen gegenüber dem 3. Quartal 2020 um durchschnittlich 2,6 %. Damit setzt sich der Trend steigender Wohnimmobilienpreise trotz der andauernden Corona-Pandemie wie bereits in den vergangenen Quartalen fort.

Grundstücksbewertung - Preisentwicklung Ein- und Zweifamilienhäuser

Grundstücksbewertung: Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich im 4. Quartal besonders deutlich gegenüber dem Vorjahresquartal. So stiegen die Häuserpreise sowohl in den sieben größten Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf) als auch in den ländlichen Kreisen jeweils um rund 10 % und mehr (Metropolen: +12,1 %, dünn besiedelte ländliche Kreise: +11,0 %, dichter besiedelte ländliche Kreise: +9,8 %). In städtischen Kreisen erhöhten sich die Häuserpreise gegenüber dem Vorjahresquartal um 7,0 %.

Grundstücksbewertung - Preisentwicklung Eigentumswohnungen

Auch Eigentumswohnungen verteuerten sich in der Stadt und auf dem Land weiter, wenn auch etwas weniger deutlich als Häuser. Die stärkste Preissteigerung für Eigentumswohnungen wurde in dichter besiedelten ländlichen Kreisen beobachtet (+8,9 %), den geringsten Anstieg verzeichneten städtische Kreise mit 5,7 %. 

Grundstücksbewertung - Preisentwicklung Wohnimmobilien

Grundstücksbewertung - Preise für Wohnimmobilien

Mit der aktuellen Veröffentlichung wurde das Ergebnis des 3. Quartals 2020 für den bundesweiten Häuserpreisindex um 0,1 Prozentpunkte bezogen auf die Veränderungsrate zum Vorjahresquartal revidiert (vorläufiger Wert: +7,8 %, revidierter Wert: +7,9 %). In einzelnen Fällen, zum Beispiel für Häuser in Metropolen, lagen die Revisionsdifferenzen deutlich höher. Diese Revisionen werden regelmäßig durchgeführt, um nachträgliche Meldungen von Transaktionsdaten noch berücksichtigen zu können.

Quelle: Pressemitteilung Nr. 154 des Statistischen Bundesamtes (Destatis) vom 29.03.2021

Der Häuserpreisindex von Destatis

Der Häuserpreisindex (HPI) von Destatis bildet die Preisentwicklung von Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern sowie von Eigentumswohnungen, die von privaten Haushalten erworben werden, ab. Der Häuserpreisindex (HPI) wird seit 2015 regelmäßig quartalsweise vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht.

Datengrundlage für den Häuserpreisindex

Der Häuserpreisindex (HPI) von Destatis wird auf Grundlage von Transaktionsdaten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Deutschland berechnet. In Deutschland sind Notare dazu verpflichtet, die Kaufverträge über den Erwerb/Verkauf einer Immobilie an den lokal zuständigen Gutachterausschuss zu übermitteln.

Die Gutachterausschüsse geben die in dem Vertrag enthaltenen Informationen in ihre Kaufpreissammlungen ein und erfragen soweit erforderlich zusätzlich weitere Informationen bei den Käufern, wie etwa das Alter der Immobilie. Diese Daten werden von den Gutachterausschüssen z. B. für lokale Marktberichte ausgewertet.

Alle zwei Jahre wird außerdem ein Immobilienmarktbericht für Deutschland erstellt. Die Gutachterausschüsse übermitteln quartalsweise die Daten über Käufe von Wohnimmobilien wie Preise und Eigenschaften der verkauften Immobilien online an das Statistische Bundesamt (Destatis).


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Finanzverwaltung erkennt weiterhin Gutachten von zertifizierten Sachverständigen an

Die obersten Finanzbehörden der Länder halten entgegen dem BFH-Urteil vom 05.12.2019 weiterhin an ihrer Auffassung fest, dass der Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes auch durch von einer akkreditierten Zertifizierungsstelle zertifizierte Sachverständige erfolgen kann.

Dies ist durch die kürzlich veröffentlichten gleich lautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden vom 02.12.2020 bekannt gemacht geworden.

In dem Erlass halten die obersten Finanzbehörden der Länder erneut (wie auch bereits in ihrem Erlass vom 19.02.2014) an ihrer Auffassung fest, dass der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder durch ein Gutachten eines Sachverständigen mit besonderen Erfahrungen und Kenntnissen in der Bewertung von Grundstücken erbracht werden kann.

Konkret sind dies öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder Sachverständige, die eine Zertifizierung durch eine nach der DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle nachweisen können. Hintergrund dieses Erlasses ist die Rechtsauffassung des BFH in seinem Urteil vom 05.12.2019 (II R 9/18), dass der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nur durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erbracht werden kann. Mit dem aktuellen Erlass ordnen die obersten Finanzbehörden der Länder an, das vorgenannte BFH-Urteil über den entschiedenen Einzelfall hinaus nicht anzuwenden.

Damit können Gutachten von Sachverständigen, die von SprengnetterZert zertifiziert sind, nicht aufgrund mangelnder Qualifikation von den Finanzämtern zurückgewiesen werden.

Download:

Quelle: Sprengnetter GmbH


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