Häufig wird von Anwälten und von öffentlich bestellten Sachverständigen die Auffassung verbreitet, dass nur öffentlich bestellte Sachverständige für bestimmte Immobilienbewertungsaufgaben (Gerichte, Ehescheidungen etc.) „zugelassen“ sind. Dem muss man mit aller Härte entgegen treten.
Qualitätssicherungssysteme im Sachverständigenwesen in Deutschland
Öffentliche Bestellung versus Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024
Der deutsche Gesetzgeber hat sich mit der Einführung des § 36a Gewerbeordnung (GewO) dazu entschieden, in Deutschland zwei Qualitätssicherungssysteme auf gesetzlicher Grundlage zu etablieren. Im Bereich des Sachverständigenwesen für Immobilienbewertung sind dies die „öffentliche Bestellung“ und die „Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024“.
Beide Systeme beruhen auf gesetzlicher Grundlage. In beiden Systemen werden die Sachverständigen von einer unabhängigen und anerkannten Stelle (Kammer bzw. DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle) geprüft und überwacht. Insoweit sind beide Systeme gleichwertig.
Das AkkStelleG geht jedoch noch einen Schritt weiter. Hier wird nicht nur der Sachverständige überwacht, sondern auch der Zertifizierer und dessen Zertifizierungssystem. Vom System her geht die Zertifizierung einen Schritt weiter als die öffentliche Bestellung.
In Deutschland sind deshalb die öffentlich bestellten und die nach der DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen in allen neueren Gesetzen (z. B. Bewertungsgesetz (BewG), Investmentgesetz (InvG), Pfandbriefgesetz (PfandBG) und Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV)) und allen Verordnungen gleichgestellt worden. So z. B. auch bezüglich des Anspruchs auf Auskunft aus der Kaufpreissammlung in den Gutachterausschussverordnungen der Bundesländer. In einzelnen Gesetzen (z. B. § 404 ZPO) steht diese Gleichstellung noch aus.
Auch die Finanzverwaltung der Bundesländer (obersten Finanzbehörden der Länder) hat bspw. mit den gleichlautenden Erlassen „Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts; Berücksichtigung von Sachverständigengutachten zum Nachweis eines niedrigeren Grundbesitzwerts“ vom 20.12.2020 eine Gleichstellung festgestellt:
„Die Finanzverwaltung hält weiterhin an ihrer Auffassung fest, dass der Steuerpflichtige den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts regelmäßig durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, der über besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Grundstücken verfügt, erbringen kann (siehe u. a. R B 198 Absatz 3 Satz 1 ErbStR 2019). Dies sind Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind.“
(Weitere Informationen zu den gleichlautenden Erlassen finden Sie in unserem Beitrag dazu.)
Im Freistaat Sachsen ist auch eine Gleichstellung erfolgt. So regelt die Kommunale Verwaltungsvorschrift Grundstücksveräußerung (VwV) bspw. in Abschnitt 4 Nr. 1 die Gleichstellung von öffentlich bestellten und von einer akkreditierten Zertifizierungsstelle gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen.
Auch Gerichte können nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige beauftragen
In einer Entscheidung des Landgerichts Hechingen heißt es, dass eine Zertifizierung, erfolgt sie nach dem Standard DIN EN ISO/IEC 17024, ein der öffentlichen Bestellung vergleichbarer Sachkundenachweis darstellt und diesem gleichzusetzen ist (LG Hechingen, Beschluss vom 19.07.2017, Az. 1 OH 19/15).
(Weitere Informationen zur Entscheidung des Landgerichts Hechingen finden Sie in unserem Beitrag dazu.)
Wie steht es mit der Qualifikation eines zertifizierten Sachverständigen?
Der zertifizierte Sachverständige muss gegenüber der nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle seine fachliche und persönliche Kompetenz nachweisen. Dies geschieht meist über Ausbildungsnachweise, Zeugnisse oder Arbeitsproben, die der Antragsteller der Zertifizierungsstelle vorlegen muss. Nach Erfüllung der Eingangsvoraussetzungen muss sich der Sachverständige einer oder mehrerer Prüfungen stellen, um auch dort sein Fachwissen nachzuweisen. Nach der Zertifizierung überwacht die Zertifizierungsstelle den Kandidaten durch Arbeitsproben, Weiterbildungsnachweise oder andere Maßnahmen. Nach 5 Jahren ist regelmäßig eine Rezertifizierungsprüfung zu absolvieren, da die Zertifizierung befristet ist. Dies garantiert, dass der gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige von seinem Niveau und von der Aktualität seines Fachwissens höchsten Ansprüchen genügt.
Bei der öffentlichen Bestellung findet nach der Berufung de facto keine Überwachung der Sachverständigen mehr statt. Es werden von den Kammern tlw. Weiterbildungsnachweise und Arbeitsproben verlangt. Aber eine Wiederholungsprüfung mit dem Nachweis eines aktuellen Fachwissens findet nicht statt.
Oft wurde in der Vergangenheit auch gerügt, dass die Verfahren bei der öffentlichen Bestellung von Sachverständigen von Kammer zu Kammer variieren und stark von Sachbearbeitern und Prüfern abhängen. Fehlende Vorgaben und Normen bei der Zulassung und die fehlende Kontrolle einer kontinuierlichen Weiterentwicklung führen in der Praxis dazu, dass die Qualität der öffentlich bestellten Sachverständigen stark differiert und die öffentliche Bestellung gerade keine Garantie für ein qualifiziertes Gutachten ist.
Die hohen Anforderungen der DIN EN ISO/IEC 17024 garantieren demgegenüber einen kompetenten und fachlich hoch qualifizierten Sachverständigen. Gerichte und Auftraggeber können deshalb mit gutem Gewissen einen von einer akkreditierten Zertifizierungsstelle nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen beauftragen, denn hinter dieser geschützten Bezeichnung steht ein hohes Maß an Kompetenz und aktuellem Fachwissen.
