Nichtanwendungserlass

Bewertungsgesetz zugunsten der zertifizierten Sachverständigen geändert

Im Zuge des Gesetzgebungsverfahrens zur erleichterten Umsetzung der Reform der Grundsteuer und Änderung weiterer steuerrechtlicher Vorschriften ist auch § 198 des Bewertungsgesetzes (BewG) geändert worden. Mit der Änderung wird insbesondere geregelt, dass auch Gutachten von zertifizierten Sachverständigen zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts regelmäßig geeignet sind.

Bewertungsgesetz zugunsten der zertifizierten Sachverständigenwesen geändert

BFH Urteil vom 5. Dezember 2019 - II R 9/18

Der BFH hatte mit Urteil vom 5. Dezember 2019 – II R 9/18 – entschieden, dass für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch ein Gutachten nach § 198 BewG nur die Gutachterausschüsse sowie die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen in Betracht kommen. Die obersten Finanzbehörden der Länder hatten daraufhin mit einem Nichtanwendungserlass zu diesem Urteil reagiert.

Bundestag beschließt Änderung des Bewertungsgesetzes

In einem weiteren Schritt brachte das Bundesministerium für Finanzen einen entsprechenden Gesetzentwurf zur Ergänzung des § 198 Bewertungsgesetz (BewG) in den Bundestag ein mit dem Ziel, gesetzlich zu regeln, dass zur Festsetzung des niedrigeren gemeinen Werts nicht nur Gutachten von Gutachterausschüssen und öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, sondern auch Gutachten von Sachverständigen herangezogen werden können, die über eine Zertifizierung von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle verfügen.

Aufgrund des Beschlusses des Bundestages wurde in § 198 des Bewertungsgesetzes in diesem Zusammenhang folgende Ergänzung vorgenommen:

„(2) Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.“

Mit der aktuellen Änderung des Bewertungsgesetzes, die am 23.07.2021 in Kraft getreten ist, hat der Gesetzgeber klargestellt, dass Gutachten zertifizierter Sachverständiger nicht nur bei der Finanzverwaltung, sondern jetzt auch bei den Finanzgerichten als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts dienen können.

Zusammenfassung

Die Gesetzesänderung sichert somit den nach DIN EN ISO/IEC 17024 bei einer akkreditierten Zertifizierungsstelle zertifizierten Sachverständigen ein wirtschaftlich bedeutendes Betätigungsfeld und festigt die hohe Reputation dieser Sachverständigen.

Die fachlich vollkommen unbegründete bisherige Privilegierung der Gutachterausschüsse und der öffentlich bestellten Sachverständigen bei den Finanzgerichten entfällt. Die Gutachten eines nach DIN EN ISO/IEC zertifizierten Sachverständigen müssen nun nach § 198 Abs. 2 Bewertungsgesetz auch bei den Finanzgerichten anerkannt werden.


Unsere qualifizierten Produkte der Immobilienbewertung

Was Sie auch noch interessieren könnte...

Öffentliche Bestellung versus Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 1

Öffentliche Bestellung versus Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024

Häufig wird von Anwälten und von öffentlich bestellten Sachverständigen die Auffassung verbreitet, dass nur öffentlich bestellte Sachverständige für bestimmte Immobilienbewertungsaufgaben (Gerichte, Ehescheidungen etc.) „zugelassen“ sind. Dem muss man mit aller Härte entgegen treten.

Qualitätssicherungssysteme im Sachverständigenwesen in Deutschland

Öffentliche Bestellung versus Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024

Der deutsche Gesetzgeber hat sich mit der Einführung des § 36a Gewerbeordnung (GewO) dazu entschieden, in Deutschland zwei Qualitätssicherungssysteme auf gesetzlicher Grundlage zu etablieren. Im Bereich des Sachverständigenwesen für Immobilienbewertung sind dies die „öffentliche Bestellung“ und die „Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024“.

Beide Systeme beruhen auf gesetzlicher Grundlage. In beiden Systemen werden die Sachverständigen von einer unabhängigen und anerkannten Stelle (Kammer bzw. DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle) geprüft und überwacht. Insoweit sind beide Systeme gleichwertig.

Das AkkStelleG geht jedoch noch einen Schritt weiter. Hier wird nicht nur der Sachverständige überwacht, sondern auch der Zertifizierer und dessen Zertifizierungssystem. Vom System her geht die Zertifizierung einen Schritt weiter als die öffentliche Bestellung.

In Deutschland sind deshalb die öffentlich bestellten und die nach der DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen in allen neueren Gesetzen (z. B. Bewertungsgesetz (BewG), Investmentgesetz (InvG), Pfandbriefgesetz (PfandBG) und Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV)) und allen Verordnungen gleichgestellt worden. So z. B. auch bezüglich des Anspruchs auf Auskunft aus der Kaufpreissammlung in den Gutachterausschussverordnungen der Bundesländer. In einzelnen Gesetzen (z. B. § 404 ZPO) steht diese Gleichstellung noch aus.

Auch die Finanzverwaltung der Bundesländer (obersten Finanzbehörden der Länder) hat bspw. mit den gleichlautenden Erlassen „Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts; Berücksichtigung von Sachverständigengutachten zum Nachweis eines niedrigeren Grundbesitzwerts“ vom 20.12.2020 eine Gleichstellung festgestellt:

„Die Finanzverwaltung hält weiterhin an ihrer Auffassung fest, dass der Steuerpflichtige den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts regelmäßig durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, der über besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Grundstücken verfügt, erbringen kann (siehe u. a. R B 198 Absatz 3 Satz 1 ErbStR 2019). Dies sind Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind.“      

(Weitere Informationen zu den gleichlautenden Erlassen finden Sie in unserem Beitrag dazu.)

Im Freistaat Sachsen ist auch eine Gleichstellung erfolgt. So regelt die Kommunale Verwaltungsvorschrift Grundstücksveräußerung (VwV) bspw. in Abschnitt 4 Nr. 1 die Gleichstellung von öffentlich bestellten und von einer akkreditierten Zertifizierungsstelle gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen.

Auch Gerichte können nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige beauftragen

In einer Entscheidung des Landgerichts Hechingen heißt es, dass eine Zertifizierung, erfolgt sie nach dem Standard DIN EN ISO/IEC 17024, ein der öffentlichen Bestellung vergleichbarer Sachkundenachweis darstellt und diesem gleichzusetzen ist (LG Hechingen, Beschluss vom 19.07.2017, Az. 1 OH 19/15).

(Weitere Informationen zur Entscheidung des Landgerichts Hechingen finden Sie in unserem Beitrag dazu.) 

Wie steht es mit der Qualifikation eines zertifizierten Sachverständigen?

Der zertifizierte Sachverständige muss gegenüber der nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle seine fachliche und persönliche Kompetenz nachweisen. Dies geschieht meist über Ausbildungsnachweise, Zeugnisse oder Arbeitsproben, die der Antragsteller der Zertifizierungsstelle vorlegen muss. Nach Erfüllung der Eingangsvoraussetzungen muss sich der Sachverständige einer oder mehrerer Prüfungen stellen, um auch dort sein Fachwissen nachzuweisen. Nach der Zertifizierung überwacht die Zertifizierungsstelle den Kandidaten durch Arbeitsproben, Weiterbildungsnachweise oder andere Maßnahmen. Nach 5 Jahren ist regelmäßig eine Rezertifizierungsprüfung zu absolvieren, da die Zertifizierung befristet ist. Dies garantiert, dass der gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige von seinem Niveau und von der Aktualität seines Fachwissens höchsten Ansprüchen genügt.

Bei der öffentlichen Bestellung findet nach der Berufung de facto keine Überwachung der Sachverständigen mehr statt. Es werden von den Kammern tlw. Weiterbildungsnachweise und Arbeitsproben verlangt. Aber eine Wiederholungsprüfung mit dem Nachweis eines aktuellen Fachwissens findet nicht statt.

Oft wurde in der Vergangenheit auch gerügt, dass die Verfahren bei der öffentlichen Bestellung von Sachverständigen von Kammer zu Kammer variieren und stark von Sachbearbeitern und Prüfern abhängen.  Fehlende Vorgaben und Normen bei der Zulassung und die fehlende Kontrolle einer kontinuierlichen Weiterentwicklung führen in der Praxis dazu, dass die Qualität der öffentlich bestellten Sachverständigen stark differiert und die öffentliche Bestellung gerade keine Garantie für ein qualifiziertes Gutachten ist.

Die hohen Anforderungen der DIN EN ISO/IEC 17024 garantieren demgegenüber einen kompetenten und fachlich hoch qualifizierten Sachverständigen. Gerichte und Auftraggeber können deshalb mit gutem Gewissen einen von einer akkreditierten Zertifizierungsstelle nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen beauftragen, denn hinter dieser geschützten Bezeichnung steht ein hohes Maß an Kompetenz und aktuellem Fachwissen.


Unsere qualifizierten Produkte der Immobilienbewertung

Was Sie auch noch interessieren könnte...

Nichtanwendungserlass

Finanzverwaltung erkennt weiterhin Gutachten von zertifizierten Sachverständigen an

Die obersten Finanzbehörden der Länder halten entgegen dem BFH-Urteil vom 05.12.2019 weiterhin an ihrer Auffassung fest, dass der Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes auch durch von einer akkreditierten Zertifizierungsstelle zertifizierte Sachverständige erfolgen kann.

Dies ist durch die kürzlich veröffentlichten gleich lautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden vom 02.12.2020 bekannt gemacht geworden.

In dem Erlass halten die obersten Finanzbehörden der Länder erneut (wie auch bereits in ihrem Erlass vom 19.02.2014) an ihrer Auffassung fest, dass der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder durch ein Gutachten eines Sachverständigen mit besonderen Erfahrungen und Kenntnissen in der Bewertung von Grundstücken erbracht werden kann.

Konkret sind dies öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder Sachverständige, die eine Zertifizierung durch eine nach der DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle nachweisen können. Hintergrund dieses Erlasses ist die Rechtsauffassung des BFH in seinem Urteil vom 05.12.2019 (II R 9/18), dass der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nur durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erbracht werden kann. Mit dem aktuellen Erlass ordnen die obersten Finanzbehörden der Länder an, das vorgenannte BFH-Urteil über den entschiedenen Einzelfall hinaus nicht anzuwenden.

Damit können Gutachten von Sachverständigen, die von SprengnetterZert zertifiziert sind, nicht aufgrund mangelnder Qualifikation von den Finanzämtern zurückgewiesen werden.

Download:

Quelle: Sprengnetter GmbH


Unsere qualifizierten Produkte der Immobilienbewertung


Was Sie auch noch interessieren könnte...

Lutz Schneider Immobilienbewertung

Vorschriften zur Einheitsbewertung der Grundsteuer verfassungswidrig

Die Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Einheitsbewertung von Grundvermögen in den „alten“ Bundesländern sind jedenfalls seit dem Beginn des Jahres 2002 mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar. Das Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 führt zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt.

Mit dieser Begründung hat der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts die Vorschriften mit Urteil vom 10. April 2018 für verfassungswidrig erklärt. Der Gesetzgeber ist aufgefordert, spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung zu treffen.

Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen die verfassungswidrigen Regeln weiter angewandt werden. Nach Verkündung einer Neuregelung dürfen sie für weitere fünf Jahre ab der Verkündung, längstens aber bis zum 31. Dezember 2024 angewandt werden.

Hintergrund

Einheitswerte für Grundbesitz werden nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes in den „alten“ Bundesländern noch heute auf der Grundlage der Wertverhältnisse zum 1. Januar 1964 ermittelt und bilden die Grundlage für die Bemessung der Grundsteuer. Der Entscheidung liegen fünf Verfahren, drei Richtervorlagen des Bundesfinanzhofs und zwei Verfassungsbeschwerden, zugrunde.
Die Klägerinnen und Kläger der Ausgangsverfahren beziehungsweise Beschwerdeführerinnen und Beschwerdeführer sind Eigentümer von bebauten Grundstücken in verschiedenen „alten“ Bundesländern, die jeweils vor den Finanzgerichten gegen die Festsetzung des Einheitswertes ihrer Grundstücke vorgegangen sind. In drei Revisionsverfahren hat der Bundesfinanzhof die Verfahren ausgesetzt und dem Bundesverfassungsgericht die Frage vorgelegt, ob die einschlägigen Vorschriften des Bewertungsgesetzes wegen Verstoßes gegen den allgemeinen Gleichheitssatz verfassungswidrig sind. Mit den Verfassungsbeschwerden wird im Wesentlichen ebenfalls eine Verletzung des allgemeinen Gleichheitssatzes gerügt.

Die Pressemitteilung des Bundesverfassungsgerichtes finden Sie hier.

Auswirkungen

In Deutschland werden für alle Grundstücke (ca. 35 Millionen) neue Einheitswerte ermittelt werden. Diese Aufgabe soll von den Finanzämtern übernommen werden. Allerdings steht heute noch nicht fest, nach welchem Modell dies erfolgen soll. Darüber wird gegenwärtig noch heftig gestritten.