Verkehrswertgutachten - Das vollumfängliche (gerichtsfeste und finanzamtfeste) Verkehrswertgutachten
Verkehrswertgutachten - Das Verkehrswertgutachten ist unsere umfangreichste und vollumfänglichste Gutachtenform. Es ist gerichtsfest (sämtlichen gesetzlichen Vorgaben entsprechend). Im Verkehrswertgutachten wird der Verkehrswert i. S. d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB) mit Berücksichtigung sämtlicher objektspezifischer und rechtlichen Gegebenheiten ermittelt.
Ein Verkehrswertgutachten kann für sämtliche Objektarten (auch mit rechtlichen oder wirtschaftlichen Besonderheiten) angefertigt werden.
Der Leistungsumfang beträgt dabei insbesondere:
- Beschaffung und Abfrage sämtlicher notwendiger Unterlagen (Grundbuch, Kataster, ggf. Bauarchiv) sowie wertbestimmender Faktoren (Erschließung – Straßenausbau, Versorgungsleitungen, Grenzverhältnisse, Planungsrecht, Baulasten, Altlasten, Denkmalschutz, städtebauliche Maßnahmen, öffentlich-rechtliche Festsetzungen – Landschafts-, Natur- und Gewässerschutz -, Beitrags- und Abgabensituation etc.) bei den zuständigen Behörden
detaillierte Beschreibung des Objektes (Grundstück und Gebäude) und der rechtlichen Gegebenheiten
Darstellung der wertermittlungstheoretischen Vorschriften und Gegebenheiten
detaillierte Begründung der Verfahrenswahl
ausführliche Ertrags-, Sach- und/oder Vergleichswertermittlung (Durchführung von mindestens 2 Wertermittlungsverfahren)
detaillierte Erläuterung der sämtlicher Wertermittlungsansätze und Erläuterung aller Datenquellen (mit Nennung aller Quellenangaben)
detaillierte Berücksichtigung von Rechten und Belastungen (detaillierte Berechnungen und Erläuterungen)
Ableitung des Verkehrswerts aus den Verfahrensergebnissen
ausführliche Lagedokumentation (Karten, Lageplan, Unterlagen etc.)
mindestens 10 aussagekräftige Außen- und Innenfotos
Gesamtumfang des Gutachtens i. d. R. 50 - 80 Seiten
Ein solches Verkehrswertgutachten kann uneingeschränkt (auch zu gerichtlichen Auseinandersetzungen, Ehescheidungen etc.) verwendet und auch zur Vorlage von Banken oder Kreditinstituten genutzt werden.
Allerdings wird darauf hingewiesen, dass Banken oder Kreditinstitute ggf. eigene Beleihungsvorschriften besitzen und tlw. bankinterne Gutachter beauftragen und/oder vom Kreditnehmer vorgelegte Gutachten nach § 16 BelWertV nicht akzeptieren. Bitte erfragen Sie deshalb frühzeitig die Bedingungen Ihrer finanzierenden Bank.
Verkehrswertgutachten - Was ist der Verkehrswert eines Grundstücks?
Der Verkehrswert wird gemäß § 194 Baugesetzbuch «durch den Preis bestimmt, der im Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.»
Umgangssprachlich ist dies «der Wert für Jedermann» oder auch «der wahrscheinlichste Kaufpreis im nächsten Kauffall».
Der Verkehrswert nach Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wird sorgfältig ermittelt. Dazu sind in jedem Fall eine gründliche Ortsbesichtigung erforderlich und darüber hinaus umfangreiche Erhebungen des Sachverständigen hinsichtlich der rechtlichen Gegebenheiten des Grundstücks, des Entwicklungspotentials und des örtlichen Marktes.
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Verkehrswertgutachten vs. Kurzwertgutachten Produktvergleich mit Gegenüberstellung
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswertgutachten, Kurzwertgutachten und Wertexpertise?
Welche Unterschiede zwischen den Gutachtenfomrmen bestehen?
Was sind die Vor- und Nachteile der verschiedenen Gutachtenformen?
Sind die Produkte alle gleichermaßen genau?
Sind die Gutachtenformen für alle Anwendungsfälle genauso gut geeignet?
Wir geben Ihnen auf die vorstehenden Fragen auf einer gesonderten Übersichtsseite ausführlich Antwort. Sie finden den Vergleich unserer Produkte mit einer detaillierten Gegenüberstellung hier.
Verkehrswertgutachtachten
Immobilienbewertung - Welche Begriffe und Definitionen gibt es in der Immobilienbewertung?
So verschieden die Wertermittlungsanlässe und der Verwendungszweck von Wertgutachten sind, so vielfältig sind auch die Wertbegriffe. Die wichtigsten Wertbegriffe der Immobilienbewertung in Deutschland sind:
- Marktwert bzw. Verkehrswert als Grundlage für private Vermögensdispositionen und als Wertbegriff im Städtebau (z. B. für Entschädigungen);
- gemeiner Wert, Einheitswert, Teilwert, Grundbesitzwert, Bedarfswert als Wertbegriffe aus dem Steuerrecht;
- Beleihungswert als Wertbegriff in der Kreditwirtschaft und
- Versicherungswert als Wertbegriff bei der Versicherung.
Die vorstehenden Wertbegriffe der Immobilienbewertung und die Verfahren zu ihrer Ermittlung sind (weitgehend gesetzlich) normiert. Die diesbezüglich vorgeschriebenen Ermittlungsverfahren führen grundsätzlich zu völlig unterschiedlichen Ergebnissen. Das bedeutet, dass sich der Wertgutachter vor jeder Wertermittlung darüber im Klaren sein muss, welchem Zweck die Wertermittlung dienen soll. Hiervon hängt es ab, welcher der vorgenannten Werte zu ermitteln ist.
Immobilienbewertung - Wie funktioniert eine Immobilienbewertung?
Für die Verkehrswertermittlung werden im Wesentlichen drei Verfahren angewendet. Dies ist in § 8 Abs. 1 Satz 1 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wie folgt geregelt: „Zur Wertermittlung sind
- das Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16 ImmoWertV),
- das Ertragswertverfahren (§§ 17 – 20 ImmoWertV),
- das Sachwertverfahren (§§ 21 – 23 ImmoWertV)
oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen.“
Grundsätzlich sind für jeden Bewertungsfall alle drei Verfahren auch eigenständig anwendbar und können jeweils für sich marktkonforme Ergebnisse liefern.
Dennoch ist es üblich und sachgemäß, für bestimmte Grundstücksarten bestimmte Verfahren vorrangig anzuwenden. Dies insbesondere, weil die diesen Verfahren zugrunde liegende Betrachtungsweise bei der Kaufpreisbildung auf dem Grundstücksmarkt für bestimmte Objekte vorrangig ist.
So werden z. B. Bodenwerte und der Wert von Wohnungseigentum i. d. R. vorrangig mit dem Vergleichswertverfahren, der Wert von Renditeimmobilien (z. B. Mehrfamilienhausgrundstücke) vorrangig mit dem Ertragswertverfahren und der Wert üblicherweise eigengenutzter Immobilien (z. B. Einfamilienhausgrundstücke) vorrangig mit dem Sachwertverfahren ermittelt.
Neben den vorgenannten Marktgepflogenheiten erfolgt die Verfahrenswahl auch im Hinblick auf die zur Verfügung stehenden Daten.
Immobilienbewertung - Wo finden sich die gesetzlichen Grundlagen der Immobilienbewertung?
Das Baugesetzbuch (BauGB).
Die grundlegenden Regelungen zur Verkehrswertermittlung sind im Städtebaurecht verankert. Da beim Vollzug des im Baugesetzbuch (BauGB) geregelten Städtebaus vielfach marktgerechte Grundstückswerte benötigt werden, beispielsweise zur Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen sowie Ausgleichsbeträgen, lag es nahe, die Grundlagen der Wertermittlung bundeseinheitlich zu regeln. Hierzu hat der Gesetzgeber in den §§ 192 – 199 BauGB einschlägige Regelungen getroffen. Insbesondere sollen diese 8 Paragrafen sicherstellen, dass in Deutschland eine
Die grundlegenden Regelungen zur Verkehrswertermittlung sind im Städtebaurecht verankert. Da beim Vollzug des im Baugesetzbuch (BauGB) geregelten Städtebaus vielfach marktgerechte Grundstückswerte benötigt werden, beispielsweise zur Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen sowie Ausgleichsbeträgen, lag es nahe, die Grundlagen der Wertermittlung bundeseinheitlich zu regeln. Hierzu hat der Gesetzgeber in den §§ 192 – 199 BauGB einschlägige Regelungen getroffen. Insbesondere sollen diese 8 Paragrafen sicherstellen, dass in Deutschland eine
- einheitliche,
- marktkonforme und
- rechtssichere
Wertermittlung betrieben wird. Als zentrale Vorschrift ist dabei die in § 194 BauGB geregelte Verkehrswertdefinition anzusehen. Sie bildet die Grundlage für die Bemessung jeglicher Entschädigungs- und Ausgleichsleistungen sowie für Ausgleichsbeträge nach dem BauGB.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Um in Deutschland eine einheitliche Vorgehensweise für die Wertermittlung zu gewährleisten, wurde die Bundesregierung in § 199 Abs. 1 BauGB ermächtigt, die bundeseinheitlich geltende Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zu erlassen. Die ImmoWertV bestimmt differenziert, wie Verkehrswertermittlungen im Einzelnen durchzuführen sind. In der ImmoWertV werden ihr Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen, die Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten sowie die klassischen drei deutschen Wertermittlungsverfahren geregelt. Bei Verkehrswertermittlungen sollten die Vorschriften der ImmoWertV zwingend beachtet werden; die Rechtsprechung betrachtet sie als „allgemein anerkannte Grundsätze“.
Die Wertermittlungsrichtlinien.
Die Bundesregierung hat Richtlinien für die Ermittlung der Marktwerte von Grundstücken erlassen. Die Richtlinien geben Hinweise für die Ermittlung der Bodenrichtwerte (Bodenrichtwertrichtlinie), des Sachwerts (Sachwertrichtlinie), des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie) sowie des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie).
An diese Richtlinien sind jedoch nur Bundesbehörden gebunden. Gutachterausschüsse (soweit landesrechtliche Vorschriften nicht etwas anderes vorsehen) und auch private Sachverständige sind grundsätzlich nicht an die Wertermittlungsrichtlinien gebunden.
Zu den Wertermittlungsrichtlinien muss kritisch angemerkt werden, dass diese – obwohl sie in den letzten Jahren schrittweise verbessert wurden – leider immer noch zu viele schematische und z. T. auch bewertungstheoretisch veraltete Hinweise enthalten. Wertermittlung ist aber nicht schematisch zu betreiben. Bei der Anwendung der Wertermittlungsrichtlinien ist deshalb Vorsicht geboten.
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