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Immo-Wert-Blog
Der etwas andere Blog mit News aus dem Bereich der Immobilienbewertung - aber auch kritischer Blick auf die heutige Welt der Sachverständigen und Gutachter im Immobilienbereich. Was ich so den lieben, langen Tag alles tue und was mich dabei umtreibt.
Grundstücksmarktbericht Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Immobilienbewertung Lutz Schneider wird häufig gefragt, wie sich der Grundstücksmarkt im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge2024 sich entwickelt hat.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge hat im Juli 2024 den neuen Grundstücksmarktbericht 2024 veröffentlicht.
Lutz Schneider Immobilienbewertung hat den Marktbericht nachfolgend für Sie analysiert und ausgewertet.
Der Grundstücksmarkt im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Der Grundstücksmarkt im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge zeigte im Jahr 2023 dynamische Entwicklungen, die durch verschiedene wirtschaftliche und regionale Faktoren beeinflusst wurden. Der Markt stand im Zeichen steigender Baukosten und Zinsen, was die Nachfrage nach Bauland und Immobilien dämpfte. Dennoch konnte in zentralen und gut angebundenen Lagen eine stabile oder sogar wachsende Nachfrage verzeichnet werden. Besonders die Nähe zu Dresden und die Attraktivität der Region als Wohnstandort beeinflussten die Preisentwicklung positiv. In ländlicheren Bereichen zeigten sich hingegen geringere Preissteigerungen oder sogar Rückgänge.
Entwicklung der Kauffälle
Die Zahl der Kauffälle sank leicht im Vergleich zu den Vorjahren, was vor allem auf die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zurückzuführen ist. Steigende Zinsen und Inflation führten dazu, dass viele potenzielle Käufer zögerlicher wurden, insbesondere bei Baugrundstücken, die für Eigenheime vorgesehen waren. Während in den Jahren 2020 und 2021 noch eine hohe Nachfrage nach Baugrundstücken in ländlichen Gebieten bestand, ging diese in 2023 spürbar zurück. Dennoch bleibt die Region aufgrund ihrer attraktiven Lage im Umland von Dresden und ihrer landschaftlichen Reize weiterhin interessant für Immobilieninvestoren und private Käufer.
Preisentwicklung nach Lage
Der Preisanstieg für Baugrundstücke in städtischen und zentrumsnahen Gebieten setzte sich auch 2023 fort. In Städten wie Pirna und Heidenau, die eine gute Verkehrsanbindung an die sächsische Landeshauptstadt Dresden haben, blieben die Preise stabil hoch. Baugrundstücke in diesen Bereichen sind nach wie vor stark nachgefragt, was die Preisentwicklung stützt. Käufer sind bereit, höhere Summen für gut gelegene Grundstücke zu zahlen, insbesondere wenn diese über eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und die städtische Infrastruktur verfügen.
In den ländlichen Bereichen des Landkreises, die weiter von den städtischen Zentren entfernt liegen, fiel der Preisanstieg moderater aus. Hier sind die Preise im Vergleich zu den Vorjahren relativ stabil geblieben oder haben sogar leicht nachgegeben. Diese Entwicklung zeigt sich besonders in Gebieten, die weniger infrastrukturell erschlossen sind oder keine unmittelbare Nähe zu größeren Städten aufweisen. Für Käufer, die auf der Suche nach günstigeren Grundstücken sind, bieten diese Regionen jedoch nach wie vor interessante Investitionsmöglichkeiten.
Nachfrage nach Gewerbeflächen
Auch der Markt für Gewerbeflächen war von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen beeinflusst. Trotz der Herausforderungen durch Inflation und steigende Kosten konnte in einigen Bereichen des Landkreises eine solide Nachfrage nach Gewerbeimmobilien beobachtet werden. Besonders gut gelegene Gewerbegebiete, die über eine gute Verkehrsanbindung an die Autobahn A17 verfügen, blieben gefragt. Investoren zeigten besonderes Interesse an Flächen, die sich für Logistik und Produktion eignen. In weniger zentralen Bereichen stagnierten die Preise jedoch, da die Nachfrage hier schwächer ausfiel.
Landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Flächen
Ein weiterer wichtiger Aspekt des Grundstücksmarktes im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge betrifft die landwirtschaftlichen und forstwirtschaftlichen Flächen. Auch in diesem Segment gab es nur geringfügige Preisbewegungen, die jedoch je nach Lage und Bodengüte variierten. Landwirtschaftliche Flächen sind nach wie vor gefragt, insbesondere bei Investoren, die in Boden als langfristige Anlageform investieren. In Gebieten mit hoher Bodengüte blieben die Preise stabil oder stiegen leicht an. Forstwirtschaftliche Flächen blieben ebenfalls von Interesse, besonders im Hinblick auf nachhaltige Forstwirtschaftskonzepte.
Prognose und Ausblick für 2024
Für das Jahr 2024 wird erwartet, dass der Markt weiterhin von Unsicherheiten geprägt bleibt. Die Zinsentwicklung und die allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen werden auch in Zukunft entscheidende Faktoren für die Entwicklung des Grundstücksmarktes sein. Dennoch bleibt der Landkreis aufgrund seiner attraktiven Lage und seiner Nähe zu Dresden ein interessanter Markt für Investoren und private Käufer. Insbesondere in städtischen und infrastrukturell gut erschlossenen Lagen wird auch in den kommenden Jahren eine stabile Nachfrage nach Bau- und Gewerbeflächen erwartet.
In ländlicheren Gebieten könnte es hingegen zu weiteren Preisstagnationen oder leichten Rückgängen kommen, falls die Nachfrage weiterhin schwach bleibt. Für Investoren, die langfristig orientiert sind, könnten diese Regionen jedoch interessante Chancen bieten, insbesondere wenn es um größere Flächen oder landwirtschaftliche Nutzung geht.
Zusammenfassend bleibt der Grundstücksmarkt im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge auch in schwierigen wirtschaftlichen Zeiten stabil, wenn auch mit regional unterschiedlichen Tendenzen. Käufer und Investoren sollten bei ihren Entscheidungen besonders auf die Lage und die Infrastruktur achten, um langfristig von den Entwicklungen des Marktes profitieren zu können.
Dieser Blogbeitrag widmet sich dem Thema Regressionsanalyse in der Immobilienbewertung.
Was ist eine Regressionsanalyse?
Bei der Regressionsanalyse handelt es sich um ein statistisches Analyseverfahren, das die Beziehung zwischen einer abhängigen und einer oder mehreren unabhängigen Variablen modelliert. Damit gehört sie zu den sogenannten multivariaten Analysemethoden.
Diese Technik wird in verschiedenen Feldern wie Wirtschaft, Biologie, Psychologie und vielen anderen verwendet, um Vorhersagen zu treffen oder die Wirkung von Variablen zu verstehen.
Arten der Regressionsanalyse:
Einfache lineare Regression: Untersucht die lineare Beziehung zwischen zwei Variablen.
Multiple lineare Regression: Erweitert die einfache Regression auf mehrere unabhängige Variablen.
Nicht-lineare Regression: Wird verwendet, wenn die Beziehung zwischen den Variablen nicht linear ist.
Regressionsanalysen werden auch in der Immobilienbewertung benutzt, z. B. bei der Ableitung von sog. Sachwertfaktoren (für das Sachwertverfahren) oder Liegenschaftszinssätzen (für das Ertragswertverfahren). Dies sind Daten, die für eine marktgerechte Immobilienbewertung stets erforderlich sind.
Es ist die gesetzliche Aufgabe der örtlichen Gutachterausschüsse solche für die Wertermittlung benötigte Daten aus dem lokalen Grundstücksmarkt zutreffend abzuleiten (§ 193 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB)) und zu veröffentlichen.
Leider kommen viele Gutachterausschüsse in Sachsen dieser Vorschrift nicht oder nur in ungenügender Qualität nach.
Es reicht eben bspw. nicht einen Mittelwert oder Median aller Daten zu veröffentlichen, sondern es sollte ein Funktionsverlauf der Ergebnisse veröffentlicht werden, da die Daten in der Regel von einen oder mehreren Variablen abhängig sind.
Dazu nutzt man in der Regel die Regressionsanalyse. Dafür werden jedoch mathematische und statistische Grundkenntnisse bei den Anwendern benötigt.
Was ist ein Bestimmtheitsmaß?
Das Bestimmtheitsmaß bezeichnet mit R² (R-Quadrat), ist in der Statistik eine Kennzahl zur Beurteilung der Anpassungsgüte einer Regression.
Es reicht von 0 bis 1:
R² = 0: Das Modell erklärt keinerlei Varianz der abhängigen Variable.
R² = 1: Das Modell erklärt die gesamte Varianz, was bedeutet, dass die Vorhersagen perfekt sind.
Zur Interpretation von R²:
Regressionsanalyse in der Immobilienbewertung
Ein hoher R²-Wert (z. B. 0,80) bedeutet, dass 80 % der Variabilität in der abhängigen Variable durch die unabhängigen Variablen im Modell erklärt werden kann. Das deutet auf ein gutes Modell hin, jedoch ist auch Vorsicht geboten:
Überanpassung (Overfitting): Ein sehr hoher R²-Wert könnte auf ein überangepasstes Modell hinweisen, das schlecht auf neuen Daten generalisiert.
Korrelation vs. Kausalität: Ein hoher R²-Wert zeigt eine starke Korrelation, aber nicht unbedingt eine kausale Beziehung.
Ein niedriger R²-Wert bedeutet, dass das Modell nicht viel der Varianz erklärt. Dies könnte auf fehlende wichtige Prädiktoren, nicht-lineare Beziehungen oder einfach auf viel Rauschen in den Daten hinweisen.
Fazit zur Regressionsanalyse und zum Bestimmtheitsmaß
Die Regressionsanalyse ist ein mächtiges Werkzeug zur Datenanalyse, doch ihre Effektivität hängt stark davon ab, wie gut das Modell die zugrunde liegenden Daten beschreibt. Das Bestimmtheitsmaß ist dabei ein nützlicher Indikator für die Anpassungsgüte des Modells, sollte aber immer im Kontext aller Modellannahmen und Modellvalidierungen betrachtet werden.
So viel zur "trockenen" Theorie.
Wie sieht es in der Praxis der Immobilienbewertung in Sachsen aus?
Beginnen möchte ich mit einem Beispiel aus der Praxis der Immobilienbewertung im Freistaat Sachsen:
Darin sind auch die sog. Sachwertfaktoren abgeleitet und veröffentlicht worden.
Es beginnt schon damit, dass der Gutachterausschuss eine veraltete Formel zur Ermittlung der Sachwertfaktoren verwendet. Er gibt in Abschnitt 6.3 die Formel mit:
an. Die zutreffende Formel (dies ergibt sich übrigens auch sehr deutlich aus den Muster-Anwendungshinweisen zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertA) in Punkt 21..(3).2) ist jedoch
Sachwertfaktor (SWF) = Kaufpreis +/- boG / vorläufiger Sachwert
"boG" bedeutet darin "besondere objektspezifische Grundstückmerkmale". Dies sind gem. § 8 Abs. 3 ImmoWertV 2021:
(Zitat Anfang) "Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, die nach Art oder Umfang erheblich von dem auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt Üblichen oder erheblich von den zugrunde gelegten Modellen oder Modellansätzen abweichen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale können insbesondere vorliegen bei
besonderen Ertragsverhältnissen,
Baumängeln und Bauschäden,
baulichen Anlagen, die nicht mehr wirtschaftlich nutzbar sind (Liquidationsobjekte) und zur alsbaldigen Freilegung anstehen,
Bodenverunreinigungen,
Bodenschätzen sowie
grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen.
Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale werden, wenn sie nicht bereits anderweitig berücksichtigt worden sind, erst bei der Ermittlung der Verfahrenswerte insbesondere durch marktübliche Zu- oder Abschläge berücksichtigt. Bei paralleler Durchführung mehrerer Wertermittlungsverfahren sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale, soweit möglich, in allen Verfahren identisch anzusetzen." (Zitat Ende)
In der Praxis bedeutet dies, dass bei älteren oder schadhaften Gebäuden die Kosten für erforderliche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen zum Kaufpreis hinzuzurechnen sind.
Dies tun die meisten Gutachterausschüsse aber nicht, weil sie nicht wissen wie man sie in zutreffender Höhe bestimmt.
Übrigens entspricht diese Berechnungsweise auch den Verhältnissen auf dem Grundstücksmarkt. Denn jeder wirtschaftlich denkende Käufer wird die zusätzlich zum Kaufpreis erforderlichen Kosten für Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen in seine Gesamtkalkulation (bspw. auch in seine Baufinanzierung) mit einbeziehen.
Da die Kosten für diese "boG" eine erhebliche Größenordnung einnehmen können, hat dies eine erhebliche Auswirkung auf die Qualität der statistischen Auswertungen.
Beispiel 1 - Grundstücksmarktbericht Landkreis Mittelsachsen
Und nun betrachten wir die Praxis im Landkreis Mittelsachsen. Nachfolgend ist das veröffentlichte Diagramm und der Funktionsverlauf der ermittelten Sachwertfaktoren abgedruckt. Bitte lassen Sie das Bild eine kleine Weile wirken:
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2023, Stichtag 31.12.2022, Gutachterausschuss zur Ermittlung von Grundstückswerten im Landkreis Mittelsachsen, Seite 34
Was fällt Ihnen zuerst auf? Das Bestimmtheitsmaß R² der Regressionsfunktion ist mit 0,0053 angegeben, d. h. es liegt nahe bei Null. Dies bedeutet hier: 99,47 % der verwendeten Daten erklären die Regressionsformel gerade nicht.
Was hatte ich oben geschrieben? Zitat: "Ein niedriger R²-Wert bedeutet, dass das Modell nicht viel der Varianz erklärt."
Üblich sind der Grundstücksbewertung Bestimmtheitsmaße zumindest von 0,30 bis 0,50. Alles was darunter liegt ist gelinde gesagt "Schrott". Alles was darüber liegt ist "Goldstandard".
Was fällt Ihnen noch auf? Die veröffentlichte Regressionsfunktion steigt mit steigendem vorläufigen Sachwert in Mittelsachsen an. Das ist nicht plausibel. Sachwertfaktoren fallen in der Praxis mit steigendem vorläufigen Sachwert.
Mit einer befreundeten Kollegin (Dr. Diana Steinbrecher) hatten wir schon im Jahr 2013 im Landkreis Bautzen Sachwertfaktoren abgeleitet. Diese sahen damals (2013) wie folgt aus:
Sachwertfaktoren 2013 Landkreis Bautzen
Das Bestimmtheitsmaß unserer damaligen Auswertung lag übrigens bei rd. 0,70.
Beispiel 2 - Grundstücksmarktbericht Landkreis Bautzen
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Bautzen hat im Juli 2024 seinen Grundstücksmarktbericht Stand 01.01.2024 veröffentlicht (Beschlussfassung war der 30.07.2024). Der Grundstücksmarktbericht im Landkreis Bautzen wird kostenlos zum Download bereit gestellt.
Im Grundstücksmarktbericht sind ebenfalls Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke veröffentlicht.
Das Gute zuerst: Der Gutachterausschuss im Landkreis Bautzen verwendet die richtige Ableitungsformel und berücksichtigt darin auch die sog. boG.
In der Erläuterung steht Folgendes: "nur Kaufpreise ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale". In die Auswertung sind insgesamt 240 nachbewertete Kauffälle zwischen dem 01.01.2022 und 31.12.2023 eingeflossen. Insgesamt sind nach Angaben im Jahr 2022 775 und im Jahr 2023 592 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft worden.
Die Funktionskurve der Sachwertfaktoren stellt der Gutachterausschuss wie folgt dar:
Quelle: Grundstücksmarktbericht Landkreis Bautzen, Stand 01.01.2024, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Bautzen, Seite 78
Das Bestimmtheitsmaß der Regressionfunktion gibt der Gutachterausschuss mit "mageren" 0,16 an.
In der Vergangenheit lag das Bestimmtheitsmaß der Auswertungen im Landkreis Bautzen deutlich höher. Die Qualität ist in den letzten Jahren bei den Auswertungen bspw. bei den Ein- und Zweifamilienhäusern immer weiter gesunken:
Jahr 2014: Bestimmtheitsmaß 0,70,
Jahr 2017: Bestimmtheitsmaß 0,43,
Jahr 2020: Bestimmtheitsmaß 0,32,
Jahr 2022: Bestimmtheitsmaß 0,24,
Jahr 2024: Bestimmtheitsmaß 0,16.
Man ist also in 2024 auf dem Tiefpunkt der Qualität bei der Datenauswertung angekommen.
Zudem ist eine lineare Regressionsfunktion verwendet worden. Aus vielen vergleichbaren Auswertung ist allgemein bekannt, dass Sachwertfaktoren eben gerade keinem linearen Funktionsverlauf folgen (siehe Beispiel oben aus 2013) sondern einem nichtlinearen Funktionsverlauf folgen. Warum hat man keine nichtlineare Regressionsanalyse durchgeführt? Fehlt es an entsprechender Software dafür?
Aufgrund des linearen Funktionsverlaufes ist zu befürchten, dass in den Randbereichen bei den Sachwertfaktoren in der Praxis erhebliche Abweichungen auftreten. Dies führt zu unsicheren/ungenauen Wertermittlungsergebnissen.
Lt. Angaben des Gutachterausschusses im Grundstücksmarktbericht wurden auch alle Kauffälle ausgeschlossen, die einen Sachwertfaktor unter 0,50 oder über 1,50 haben. Dies ist fachlich falsch, da gerade bei großen vorläufigen Sachwert und geringem Bodenwertniveau auch Sachwertfaktoren von unter 0,50 und bei sehr kleinen Objekten in Gebieten mit hohem Bodenwertniveau über 1,50 auftreten können (siehe Beispiel oben aus 2013).
Fragen über Fragen...
Mich als Sachverständiger für Immobilienbewertung mit über 30 Jahren Berufserfahrung lassen diese Veröffentlichungen aus Mittelsachsen und Bautzen ratlos zurück. Ich glaube das Beitragsbild sagt es auch aus.
Ich hatte bereits im Jahr 2018 in einem Blogbeitrag zum Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Mittelsachsen berichtet. Schon damals hatte ich ähnliche Kritik wie heute an der Veröffentlichung eines Grundstücksmarktberichtes geäußert. Ich hatte damals sogar eine Mail an die Geschäftsstelle geschrieben und meine Hilfe angeboten. Eine Antwort auf meine Mail bekam ich allerdings nie.
Hier sind meine weiteren Fragen dazu:
Warum veröffentlicht der Gutachterausschuss in Mittelsachsen bzw. Bautzen solche Daten im Jahr 2023/2024?
Wie hoch ist die Qualifizierung der Mitarbeiter der Geschäftsstelle und der Mitglieder des Gutachterausschusses?
Geht die Digitalisierung (bzw. moderne Software) an den Gutachterausschüssen in Sachsen vorbei?
Warum setzt sich der Obere Gutachterausschuss im Freistaat Sachsen nicht für eine hinreichende Qualität bzw. offensichtlich sehr notwendige Aus- und Weiterbildung bei den örtlichen Gutachterausschüssen ein?
Wie ist es um die Zuverlässigkeit der anderen vom Gutachterausschuss veröffentlichten Daten - bspw. den für die gerade laufende Grundsteuerreform so wichtigen Bodenrichtwerten - bestellt?
Warum funktioniert dies in anderen Bundesländern vollkommen reibungslos, bspw. in Rheinland-Pfalz, die einen erstklassigen Landesgrundstückmarktbericht mit fast 300 Seiten herausgeben?
Entspricht das Handeln der Beteiligten wirklich dem vielgepriesenen Slogan "Folge der Wissenschaft"?
Ist das die gewünschte Qualität unserer öffentlichen Verwaltung im Jahr 2024?
Können und wollen wir uns als Steuerzahler eine sehr teure öffentliche Verwaltung mit so schlechten Ergebnissen eigentlich "leisten"?
Beantworten Sie sich diese Fragen bitte selbst. Ich bin wirklich ratlos.
Nach der politischen Wende 1990 hatten wir Ostdeutschen gehofft ,,alles würde im Laufe der Zeit besser". Aber dies scheint auch im Jahr 2024 eine unerfüllte Hoffnung zu bleiben.
Grundsteuer-Wahnsinn in Mitteldeutschland und was Sie darüber wissen müssen: Die "MDR Umschau" (!) berichtet in einem Beitrag vom 04.09.2024 über den Grundsteuer-Wahnsinn in Mitteldeutschland.
Grundsteuer-Wahnsinn in Mitteldeutschland
In Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen liegen bereits mehr als 929.000 Einsprüche gegen die neuen Grundsteuerbescheide vor, wie eine Abfrage der "MDR Umschau" bei den Finanzministerien der Länder ergab.
Kritiker der Grundsteuerreform halten die Berechnungen der Finanzämter für zu kompliziert und Teile der Grundsteuerreform sogar für verfassungswidrig.
Christiane Cichy berichtet in in ihrem MDR-Filmbeitrag über Ungereimtheiten und Widersprüche bei Eigentümern und Vermietern in Moritzburg im Landkreis Meißen und der Stadt Chemnitz.
Grundsteuer-Wahnsinn in Mitteldeutschland
Die "Grundsteuerrebellen" in Sachsen
Zu den Kritikern der aktuellen Grundsteuerreform, die sich jetzt zur Wehr setzen, gehören auch die "Moritzburger Grundsteuerrebellen", deren Sprecher Torsten Küllig ist. Zu den Grundsteuerrebellen - wie sie sich selbst nennen - gehören inzwischen mehr als 30 Grundstückseigentümer aus der Gegend um Dresden und Meißen.
Was die sächsischen Grundstückseigentümer eint, die neuen Bewertungen der Finanzämter haben wenig mit dem tatsächlichen Verkehrswert ihrer Grundstücke zu tun.
Die sächsischen Finanzämter setzen häufig Gartenland, unbebaubare Hanggrundstücke, Schutzgebiete oder gar Forstflächen als Bauland an. Schuld daran sind häufig die zuständigen Gutachterausschüsse, die die Bodenrichtwertzonen falsch abgrenzt haben. Die Finanzämter übernehmen diese Daten dann ohne zusätzliche Prüfung oder Korrektur.
Torsten Küllig sein Grundstück liegt in zweiter Reihe, in unmittelbarer Nähe des Schlosses Moritzburg. Vor einigen Jahren hatte Torsten Küllig das 2.663 m² große Gartengrundstück für 33.000 Euro gekauft.
Nach Auffassung des Finanzamtes Meißen soll sein Grundstück nun 851.900 Euro wert sein.
Bisher zahlte er rd. 40 Euro Grundsteuer im Jahr. Wenn der Hebesatz der Gemeinde so bleibt wie bisher, soll er ab 01.01.2025 dann das 60-fache an Grundsteuer bezahlen, nämlich 2.392,14 Euro im Jahr. Grundsteuer-Wahnsinn.
Vor einigen Jahren hatte man den Menschen im Land noch versprochen, die Grundsteuerreform werde "aufkommensneutral" sein. 2018 hatte der damalige Finanzminister und heutige Bundeskanzler Olaf Scholz bei einer Diskussion bei Haus & Grund tatsächlich gesagt: "Ich versichere Ihnen, dass es nicht zu einem höheren Steueraufkommen kommen wird." Heute sehen viele, was sein damaliges Versprechen wert war.
Steuerexperten halten das Bundesmodell für verfassungswidrig
Der Freistaat Sachsen wendet das sogenannte Bundesmodell (mit einigen Änderungen und Steuersatzerhöhungen um 100 % für Nichtwohngebäude wie Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbegrundstücke und sonstige bebaute Grundstücke (bspw. Datschen)) an. Für diese Grundstücksarten liegt die Steuermesszahl bei 0,72 Promille doppelt so hoch wie bei Wohngrundstücken (0,36 Promille).
Das "Bundesmodell" wurde vom heutigen Bundeskanzler und damaligen Finanzminister Olaf Scholz (SPD) im Jahr 2019 ersonnen.
Das Bundesmodell gilt derzeit in elf Bundesländern, darunter eben auch in Mitteldeutschland (insbesondere Sachsen, Thüringen und Sachsen-Anhalt).
Das Bundesmodell wurde schon früh von Steuerexperten wie bspw. Prof. Dr. Gregor Kirchhof, der an der Universität Augsburg den Lehrstuhl für Öffentliches Recht, Finanzrecht und Steuerrecht inne hat, als besonders kompliziert kritisiert. Es seien für die Bewertung eine ganze Reihe von Parametern relevant, darunter die Wohnfläche, das Baujahr, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz aber beispielsweise auch Restnutzungsdauer, Abzinsungsfaktor und Bodenwert.
Andere Bundesländer nutzen demgegenüber deutlich einfachere Modelle. Baden-Württemberg bspw. bezieht nur den Grund und Boden in die Steuer ein. Das Bundesmodell zieht demgegenüber auch die Bebauungen mit ein.
Bewertung bleibt für Steuerzahler sehr intransparent
Auch der Vorsitzende des Grundeigentümerverbandes Haus und Grund Dresden Christian Rietschel kennt sehr viele umstrittene Fälle. Gegenüber dem MDR kritisiert er, dass es für Steuerzahler sehr häufig nicht nachvollziehbar sei, wie die Bodenrichtwerte überhaupt zustande kommen. Denn die Arbeit der Gutachterausschüsse bleibt, laut Sächsischer Gutachterausschussverordnung (SächsGaVO), weitestgehend geheim. Auch würden die Mitglieder der Gutachterausschüsse nicht gewählt, sondern von der jeweils zuständigen Verwaltung (Landkreis bzw. Stadt) bestimmt.
Aus eigener Erfahrung und als jahrzehntelanges Mitglied (jetzt Ex-Mitglied) einiger Gutachterausschüsse kann ich berichten, dass es bei der Auswahl der ehrenamtlichen Mitglieder sehr intransparent zugeht. Es ist anzunehmen, dass es häufig bei der Bestellung nicht um Fachwissen oder Erfahrungen bei den ehrenamtlichen Mitgliedern geht, sondern um Mitläufertum und Opportunität gegenüber der Leitung. Kritiker, die auf eine vernünftige und ordentliche fachliche Arbeit der Gutachterausschüsse hinweisen bzw. drängen, werden in Sachsen häufig nicht mehr bestellt oder gehen freiwillig.
Und so sinkt die Qualität der Ergebnisse der Gutachterausschussarbeit immer weiter. Auch dazu werde ich demnächst noch einige Blogbeiträge hier veröffentlichen. Es wird bspw. dabei um die Qualität der von den Gutachterausschüsse vorgelegten statistischen Auswertungen gehen, insbesondere um die sog. "Regressionsanalyse" und das sog. "Bestimmtheitsmaß" entsprechender Datenauswertungen.
Der Steuerzahler darf es gleich doppelt bezahlen. Einmal hat er die Kosten der Gutachterausschüsse zu tragen und ein weiteres Mal wird er mit häufig falschen Grundsteuerbeträgen "gesegnet".
Bedingungen für Steuerzahler unzumutbar
Der Steuerexperte Prof. Gregor Kirchhof hält die genannten Bedingungen, um einen Gegenbeweis zu führen, für nicht zumutbar:
"Es ist nicht an den Steuerzahlern, einen vergeblichen Versuch zu starten, ein verfassungswidriges Gesetz irgendwie in ein zumutbaren Maß zu bringen. Das wird sowieso nicht gelingen. Es ist am Gesetzgeber und nicht an den Menschen, das Gesetz zu korrigieren."
Ähnlich sieht es der Vorsitzende von Haus und Grund Dresden, Christian Rietschel:
"Die Finanzverwaltung legt Mondpreise fest und der Bürger soll auf eigene Kosten nachweisen, dass es Mondpreise sind. Das ist ein Unding. Wenn dann muss derjenige, der die Preise festlegt, beweisen, wie es dazu gekommen ist. "
Hier der vollständige Beitrag des MDR:
Hinweis: Bitte klicken Sie im Video auf: "Auf Youtube ansehen". Der MDR hat leider die Rechte eingeschränkt.
Die Grundsteuerrebellen geben nicht auf
Gestern (09.10.2024) trafen sich die Moritzburger Grundsteuerrebellen in Dresden am Elbufer zu einem gemütlichen Lagerfeuer mit regem Gedankenaustausch.
Auch ein MDR-Team mit Christiane Cichy war mit der Kamera vor Ort. Einen Filmbericht wird es darüber voraussichtlich im Magazin "Plusminus" in der ARD am 23. Oktober 2024, 21:45 Uhr geben. Ich werde auch davon hier berichten.
Wer mit den Grundsteuerrebellen aus Moritzburg Kontakt aufnehmen will, schreibt bitte eine E-Mail an die Grundsteuerrebellen.
ARD Magazin Plusminus vom 23.10.24 berichtet über Grundsteuer-Wahnsinn
Das ARD Magazin Plusminus berichtet in einem Filmbeitrag über den Grundsteuer-Wahnsinn in Deutschland. Auch kommen die Grundsteuerrebellen aus Sachsen und Moritzburg und deren Sprecher Torsten Külling zu Wort. Sehen Sie den aktuellen Beitrag von Plusminus hier:
Weitere Informationen zu Grundsteuer aus unserem Blog
Neuregelungen Grundsteuer
Allgemeine Informationen zu den Neuregelungen bei der Grundsteuer und die aktuellen Entscheide der Finanzgerichte finden Sie hier:
Nachweis Grundsteuer per Gutachten
Welche Anforderungen an Gutachten und Gutachter zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes für Zwecke der Grundsteuer bestehen, lesen Sie hier:
Der Finanzverwaltung war diese Vorgehensweise seit Längerem ein Dorn im Auge. Sie versuchte mit zahlreichen Aktionen und Tricks die Anwendung der Restnutzungsdauergutachten zu behindern.
Nutzungsdauer Gutachten
Jahressteuergesetz 2024 - Die Anwendung der Nutzungsdauergutachten soll ab 01.01.2025 weiter behindert und eingeschränkt werden.
Im Entwurf des Jahressteuergesetzes 2024 gibt es wesentliche Neuregelungen, die den Bereich der Abschreibungen für Abnutzung (AfA) betreffen, insbesondere im Hinblick auf Gutachten und die Bestimmung der Nutzungsdauer von Wirtschaftsgütern.
Der Entwurf des Jahressteuergesetzes 2024 sieht eine Reihe von Neuregelungen ab dem 01.01.2025 vor, die die Anwendung der Gutachten zur Nutzungsdauer weiter behindert und eingeschränkt werden.
Eine zentrale Änderung im Entwurf des Jahressteuergesetzes 2024 betrifft die verbindliche Einführung von Mindestnutzungsdauern für bestimmte Wirtschaftsgüter.
Für Fälle, in denen von den gesetzlichen Normen abgewichen werden soll, sind verstärkte Anforderungen an externe Gutachten vorgesehen. Diese Gutachten müssen umfassender sein und eine detaillierte Begründung dafür liefern, warum eine von den Tabellen abweichende Restnutzungsdauer angesetzt wird. Der Entwurf legt fest, dass solche Gutachten von unabhängigen und qualifizierten Sachverständigen erstellt werden müssen, um Manipulationen zu verhindern und Transparenz zu gewährleisten.
Für Steuerpflichtige bedeutet dies, dass bei der Abschreibung von Wirtschaftsgütern die Berücksichtigung individueller Gegebenheiten eingeschränkt wird, sofern kein entsprechendes, anerkanntes Gutachten vorgelegt wird.
Gelten die Neuregelungen ab 01.01.2025?
Inwieweit die Neuregelungen bei Gutachten zur Nutzungsdauer des Jahressteuergesetzes 2024 tatsächlich in Kraft treten, bleibt zum heutigen Zeitpunkt (01.11.2024) noch abzuwarten.
Aber die Wahrscheinlichkeit, dass der übergriffige Staat und die gierige Finanzverwaltung auch dies durchzieht, ist sehr hoch. Dann bleibt dem Steuerzahler nur der Klageweg.
Nutzungsdauer Gutachten - Ich erstelle Ihnen qualifizierte und anerkannte Verkehrswertgutachten
Lutz Schneider
Haben Sie Fragen zu Nutzungsdauer Gutachten? Kontaktieren Sie mich einfach. Ich berate Sie gern.
Immobilienbewertung Lutz Schneider ist seit mehr als 30 Jahren Ihr qualifizierter Ansprechpartner für die Immobilienbewertung. Ich stehe für ein hohes Maß an Kompetenz und aktuellem Fachwissen. Sie erhalten bei mir rechtsichere Verkehrswertgutachten, die auch vor Gericht und Finanzamt stand halten.
Mit meiner Zertifizierung erfülle ich übrigens alle Anforderungen, die die Finanzämter an Gutachter zum Nachweis einer geringeren Nutzungsdauer stellen. Zudem führen wir bei unseren Nutzungsdauergutachten stets eine Besichtigung der Immobilie durch.
Sie haben Fragen zu Nutzungsdauer Gutachten? Schreiben Sie mir! Ich antworte Ihnen gern.
Nutzungsdauer Gutachten - Haben Sie weitere Fragen zu "Nutzungsdauer Gutachten" oder möchten ein Kostenangebot (für Sie kostenfrei und unverbindlich) für ein Nutzungsdauer Gutachten von uns erhalten? Dann füllen Sie bitte das nachfolgende Formular aus. Wir melden uns umgehend per Mail oder Telefon bei Ihnen.
Lutz Schneider Immobilienbewertung hat den Marktbericht nachfolgend für Sie analysiert und ausgewertet.
Grundstücksmarkt im Landkreis Bautzen 2024
Der Grundstücksmarktbericht 2024 für den Landkreis Bautzen gibt einen umfassenden Überblick über die Entwicklungen im Jahr 2023. Hier einige zentrale Punkte:
Rückgang der Kauffälle: Die Anzahl der Verkäufe sank um etwa 18 %, was auf die steigenden Zinsen, hohen Baukosten und wirtschaftliche Unsicherheiten zurückzuführen ist.
Preisniveaus: Während die Preise für einfache Lagen leicht gesunken sind, blieben sie in gefragteren Lagen stabil oder sind moderat gestiegen. Besonders in Städten wie Bautzen, Kamenz und Hoyerswerda zeigen sich stabile Preisentwicklungen.
Immobilientypen: Vor allem Baugrundstücke für Einfamilienhäuser blieben gefragt, auch wenn der Umsatz im Vergleich zu den Vorjahren zurückging. Der Gewerbeimmobilienmarkt zeigte ebenfalls stabile Zahlen, obwohl die Nachfrage leicht rückläufig war.
Trends und Prognosen: Der Bericht hebt hervor, dass trotz der aktuellen Herausforderungen eine hohe Nachfrage nach Bauland in zentralen städtischen Lagen besteht. Der Markt wird weiterhin von Unsicherheiten in Bezug auf Zinsen und Baukosten geprägt, was eine Zurückhaltung der Käufer mit sich bringt. Gleichzeitig bleibt der Markt in attraktiven Lagen relativ stabil.
Regionale Unterschiede: Neben den großen Städten wie Bautzen und Kamenz sind auch ländlichere Gegenden untersucht worden. Hier zeigt sich, dass es tendenziell einen größeren Preisrückgang gab, da die Nachfrage nach solchen Lagen abgenommen hat.
Der Grundstücksmarkt im Landkreis Bautzen - Ein Überblick 2023/2024
Der Grundstücksmarkt im Landkreis Bautzen verzeichnete im Jahr 2023 spürbare Veränderungen, die maßgeblich durch wirtschaftliche Unsicherheiten beeinflusst wurden. Steigende Zinsen, Baukosten und allgemeine Preissteigerungen führten zu einem Rückgang der Nachfrage nach Baugrundstücken und Immobilien. Besonders stark betroffen waren einfache Lagen, während sich in städtischen und gut angebundenen Gebieten wie Bautzen und Kamenz eine relativ stabile Nachfrage zeigte. Dennoch stiegen in einigen Bereichen die Grundstückspreise moderat an, da attraktive Lagen weiterhin gefragt blieben. Insgesamt wurde ein Rückgang der Kauffälle um etwa 18 % verzeichnet.
Marktentwicklung und Rahmenbedingungen
Die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, insbesondere die steigenden Zinsen, führten dazu, dass viele potenzielle Käufer von Baugrundstücken vorsichtiger agierten. Der Bericht zeigt, dass die Anzahl der Kauffälle im Landkreis Bautzen 2023 gegenüber dem Vorjahr signifikant zurückging. Hauptgründe dafür waren die stark steigenden Baukosten und die unsicheren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die viele Käufer dazu veranlassten, ihre Investitionspläne zu überdenken. Diese Zurückhaltung zeigte sich insbesondere im Bereich der Baugrundstücke für Einfamilienhäuser, wo die Anzahl der Transaktionen merklich zurückging.
Regionale Unterschiede in der Preisentwicklung
Trotz des allgemeinen Rückgangs der Transaktionen zeigt der Bericht deutliche Unterschiede in der Preisentwicklung je nach Lage. In städtischen Gebieten wie Bautzen und Kamenz, die von einer gut entwickelten Infrastruktur profitieren, blieben die Preise stabil oder stiegen sogar leicht an. Diese städtischen Lagen sind nach wie vor attraktiv, da sie über eine gute Anbindung an das Verkehrsnetz sowie eine ausgebaute soziale Infrastruktur verfügen. Besonders in der Nähe von Gewerbegebieten und verkehrsgünstig gelegenen Orten blieben die Grundstückspreise stabil oder stiegen moderat.
In den ländlicheren Gebieten des Landkreises, die weiter von den städtischen Zentren entfernt liegen, gab es hingegen teils deutliche Preisrückgänge. Hier nahm die Nachfrage nach Baugrundstücken stark ab, was teilweise auf die geringere Attraktivität der ländlichen Lagen für potenzielle Käufer zurückzuführen ist. In einigen dieser Regionen mussten die Verkäufer die Preise senken, um überhaupt Interessenten zu finden. Der Bericht zeigt, dass insbesondere Regionen ohne unmittelbare Anbindung an wichtige Verkehrsachsen von diesem Rückgang betroffen sind.
Gewerbliche Flächen und Landwirtschaftsmarkt
Auch der Markt für gewerbliche Flächen zeigt eine ähnliche Entwicklung. In zentralen Lagen, die gut an die Hauptverkehrsadern und Autobahnen angebunden sind, blieb die Nachfrage nach Gewerbeflächen stabil. Unternehmen sind weiterhin bereit, in diese gut gelegenen Standorte zu investieren, da sie strategisch günstig für die Logistik und den Handel liegen. In weniger zentralen Gebieten stagnierte der Markt jedoch, da die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien in diesen Regionen geringer ausfiel.
Im Bereich der landwirtschaftlichen Nutzflächen zeigte sich eine relativ stabile Preisentwicklung, insbesondere bei Flächen mit hoher Bodengüte. Die Nachfrage nach landwirtschaftlichen Flächen bleibt bestehen, da viele Investoren diese als sichere Kapitalanlage betrachten. Flächen in ertragreichen Regionen des Landkreises konnten moderate Preissteigerungen verzeichnen, während weniger fruchtbare Böden von einer stagnierenden oder leicht rückläufigen Nachfrage betroffen waren.
Prognose und Ausblick für 2024
Für das Jahr 2024 erwartet der Bericht, dass der Markt weiterhin von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen geprägt bleibt. Steigende Zinsen und Inflation könnten dazu führen, dass die Nachfrage nach Baugrundstücken auch in den kommenden Monaten schwach bleibt. Dennoch bieten attraktive Lagen in städtischen Gebieten weiterhin Potenzial für moderate Preisanstiege, da die Nachfrage hier stabil bleiben dürfte.
In den ländlichen Regionen wird hingegen weiterhin mit einer schwachen Nachfrage gerechnet. Investoren und private Käufer, die an günstigeren Grundstücken interessiert sind, könnten in diesen Gegenden jedoch Chancen finden, da die Preise teilweise gesunken sind. Die allgemeine Entwicklung des Grundstücksmarktes im Landkreis Bautzen wird daher stark von den gesamtwirtschaftlichen Trends und der Zinsentwicklung abhängen.
Insgesamt bleibt der Landkreis Bautzen auch in einem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld ein interessanter Markt für Immobilieninvestoren. Besonders in gut angebundenen Lagen und städtischen Gebieten bietet der Markt weiterhin attraktive Möglichkeiten für Käufer und Investoren. Ländlichere Regionen stehen hingegen vor der Herausforderung, die Nachfrage zu stabilisieren, um weiteren Preisrückgängen entgegenzuwirken.
Dieser Artikel gibt einen umfassenden Überblick über den Grundstücksmarkt im Landkreis Bautzen 2023 und zeigt die wichtigsten Entwicklungen und Trends für das Jahr 2024 auf. Für weitere Details oder spezifische Marktanalysen empfiehlt sich ein Blick in den Grundstücksmarktbericht 2024, der eine noch tiefergehende Analyse bietet.
Grundsteuer 2025 - Das ist eine kleine Sensation! Weitgehend unbeachtet von den Mainstreammedien haben sich in den letzten Tagen spektakuläre Dinge ereignet. Nach zwei wegweisenden Beschlüssen des BFH und koordinierten Erlassen der obersten Finanzbehörden der Länder wird es nun doch bei der Grundsteuer möglich sein, per Gutachten gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.
Die Grundsteuer 2025 hat im vergangenen Jahr die meisten von uns beschäftigt. Grundsteuererklärungen wurden mühsam erstellt, beim zuständigen Finanzamt eingereicht und die meisten Finanzämter haben inzwischen die Grundsteuerwertbescheide und Grundsteuermessbescheide verschickt. Viele von der Grundsteuer 2025 Betroffenen haben auch Einspruch gegen diese Bescheide eingelegt. Doch wie ist der aktuelle Stand?
Bislang galt die eiserne Regel: Der Ansatz eines nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Werts war gesetzlich nicht vorgesehen.
Neu ist: Elf Bundesländer die das sogenannte Bundesmodell benutzten lenken nach heftiger Kritik endlich ein. Es wird zukünftig also ein Nachweis niedrigerer Verkehrswerte durch ein umfassendes Verkehrswertgutachten eines qualifizierten bzw. zertifizierten Sachverständigen möglich sein.
Grundsteuer 2025 - Nachweis niedrigerer gemeiner Wert gegenüber dem Finanzamt
Grundsteuer 2025 - Die aktuellen Entscheidungen der Finanzgerichte zur Grundsteuer
Im Rahmen zweier Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass Steuerpflichtige im Einzelfall und unter bestimmten Bedingungen die Möglichkeit haben müssen, einen unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegenden Verkehrswert ihres Grundstücks nachzuweisen.
Mit verfassungsrechtlichen Zweifeln bezüglich der zugrundeliegenden Bewertungsregeln hat sich der BFH allerdings noch nicht befasst.
Grundsteuer 2025 - Koordinierte Erlasse der Obersten Finanzbehörden und der Länder
Nach den beiden vorgenannten Urteilen des BFH haben sich die betroffenen Bundesländer nun darauf verständigt, den Nachweis eines niedrigeren Grundsteuerwerts zu akzeptieren. Um Missverständnisse auszuschließen: Es ging in den BFH-Verfahren nur um die Fälle des so genannten Bundesmodells.
Hier die koordinierten Erlasse der obersten Finanzbehörden der Bundesländer im Originaltext:
Grundsteuer 2025 - In welchen Bundesländern gelten die neuen Regelungen?
Die neuen Regelungen zur Grundsteuer 2025 gelten nur in Bundesländern, die das sogenannte Bundesmodell anwenden.
Die neuen Regelungen zur Grundsteuer 2025 gelten deshalb nur in den folgenden elf Bundesländern bzw. Stadtstaaten:
Nordrhein-Westfalen,
Berlin,
Bremen,
Mecklenburg-Vorpommern,
Saarland,
Sachsen,
Sachsen-Anhalt,
Schleswig-Hollstein,
Thüringen,
Brandenburg und
Rheinland-Pfalz.
Nur diese 11 Bundesländer haben sich an den koordinierten Erlassen beteiligt (siehe oben).
Die neuen Regelungen zur Grundsteuer 2025 gelten NICHT in den folgenden fünf Bundesländern bzw. Stadtstaaten:
Bayern,
Baden-Württemberg,
Niedersachsen,
Hamburg und
Hessen.
Wobei anzumerken ist, dass auch das Bundesland Baden-Württemberg eine eigene Öffnungsklausel hat. Das Landesgrundsteuergesetz in BW ermöglicht durch eine Öffnungsklausel in § 38 Abs. 4 LGrStG BW ein qualifiziertes Gutachten unter der Bedingung einzureichen, dass der „tatsächliche Wert des Grund und Bodens“ des Grundstücks um mehr als 30% von dem durch das Finanzamt ermittelten Grundsteuerwert abweicht. Eine ggf. vorhandene Bebauung bleibt in Baden-Württemberg grundsätzlich unberücksichtigt. Für die Ermittlung des Grundsteuerwerts in Baden-Württemberg werden lediglich die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert miteinander multipliziert.
Grundsteuer 2025 - Welche Voraussetzungen gelten?
Der Ansatz des nachgewiesenen "niedrigeren gemeinen Werts" ist ansonsten gesetzlich nicht vorgesehen.
Nach den erfolgten Neuregelungen ist ein nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert aber nun anzusetzen, wenn der pauschaliert ermittelte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Verkehrswert um mindestens 40 Prozent übersteigt.
Den Steuerpflichtigen trifft die Nachweislast für einen "niedrigeren gemeinen Wert" und nicht eine bloße Darlegungslast.
Als Nachweis kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.
Als Nachweis des "niedrigeren gemeinen Werts" kann bei der Grundsteuer 2025 darüber hinaus der Kaufpreis dienen, wenn das entsprechende Grundstück innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt veräußert worden ist. Der Kaufvertrag muss aber „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr" abgeschlossen worden sein.
Ab sofort ist auch Anträgen auf Aussetzung der Vollziehung von Bescheiden über die Feststellung des Grundsteuerwerts 2025 zu entsprechen, wenn und soweit schlüssig dargelegt wird, dass der Grundsteuerwert den Verkehrswert um mindestens 40 Prozent übersteigt. Bei der Gewährung der Aussetzung der Vollziehung bei der Grundsteuer 2025 ist die Vorlage eines Verkehrswertgutachtens noch nicht erforderlich.
Grundsteuer 2025 - Wann ist die Erstellung eines Gutachtens sinnvoll?
Nach einer ersten sachverständigen Einschätzung lohnt sich die Anfertigung eines Gutachtens zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts besonders in folgenden Fällen:
bei älteren und schadhaften Gebäuden,
bei Vorliegen von "besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen",
bei bestehenden Belastungen und Rechten (Wohnungsrechte, Nießbrauch etc.),
bei Liquidationsobjekten (Abrissobjekten),
bei erheblichen Lagewertunterschieden innerhalb einer Bodenrichtwertzone (bspw. Lage in zweiter Reihe, keine gesicherte Erschließung vorhanden etc.) und
bei durch die örtlichen Gutachterausschüsse falsch bestimmten oder falsch abgegrenzten Bodenrichtwerten.
Der letztgenannte Punkt trifft nach meiner Einschätzung in sehr vielen Fällen zu, da die örtlichen Gutachterausschüsse in Sachsen für die Grundsteuer 2025 eine unglaublich schlechte Arbeit abgeliefert haben. Bodenrichtwertzonen sind falsch abgegrenzt. Bodenrichtwerte falsch abgeleitet. Im Außenbereich (§ 35 BauGB) werden die Bodenwerte als "baureifes Land" dargestellt, obwohl es im Außenbereich kein durch jedermann bebaubares Land gibt.
Zudem ist die Grundsteuerbelastung im Freistaat Sachsen besonders hoch, da hier die Steuermesszahlen durch die Sächsische Landesregierung des Herrn MP Kretschmer, besonders hoch und abweichend vom Bundesmodell festgelegt worden sind.
Die Steuermesszahl liegt in Sachsen für unbebaute Grundstücke sowie bebaute Grundstücke (Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) bei 0,36 Promille (Bundesdurchschnitt unbebaute Grundstücke 0,31 Promille, Bundesdurchschnitt bebaute Grundstücke 0,34 Promille).
Bei bebauten Grundstücken wie Teileigentum, Geschäftsgrundstücken (bspw. Gewerbeimmobilien, Industrieimmobilien, Hotel- und Gastronomieimmobilien, Logistikimmobilien etc.), gemischt genutzten Grundstücken (bspw. Wohn- und Geschäftshäuser etc.) und sonstige bebaute Grundstücke (bspw. Wochenendhäuser, Garagen etc.) liegt die Steuermesszahl bei 0,72 Promille (Bundesdurchschnitt bebaute Grundstücke 0,34 Promille), was glatt zu einer mehr als doppelten Höhe der Grundsteuerin Sachsen führt.
Bitte beachten Sie, dass das Gutachten für die Feststellung eines anderen Grundsteuerwerts für das Finanzamt nicht bindend ist, es unterliegt der Beweiswürdigung durch das Finanzamt. Eine Gewährleistung für die Anerkennung der Gutachten in der Immobilienbewertung kann deshalb nicht übernommen werden.
Grundsteuer 2025 - Wie viel muss ich zahlen?
Die neue Grundsteuer 2025 müssen Sie erst ab dem 01.01.2025 zahlen. Ungewiss ist heute noch, in welcher Höhe Grundsteuerzahlungen auf Sie zukommen.
Das liegt daran, dass die überwiegende Zahl der Gemeinden die Grundsteuer-Hebesätze in Deutschland noch nicht festgelegt hat.
Vom Finanzamt werden in der Regel zwei Bescheide versendet: der Grundsteuerwertbescheid und der Grundsteuermessbescheid. Letzterer enthält die Grundsteuermesszahl. Erst durch Multiplikation des pro Gemeinde individuell festgelegten Grundsteuer-Hebesatzes mit dem Grundsteuerwert und der Grundsteuermesszahl ergibt sich die zu zahlende Grundsteuer. Es gilt folgende Formel:
Grundsteuer 2025 = Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz Gemeinde
Solange die Gemeinden noch keine Hebesätze veröffentlicht haben, ist also nicht sicher, wie hoch die zu zahlende Grundsteuer ist.
Grundsteuer 2025 - Ist die neue Grundsteuer verfassungswidrig?
Ich bin kein Jurist. Als Sachverständiger für Immobilienbewertung halte ich die Neuregelungen zur Grundsteuer 2025 für verfassungswidrig.
Wie kann es sein, dass in einem Bundesland (bspw. Baden-Württemberg) nur der Grund und Boden in die Steuer einbezogen wird, in anderen Bundesländern werden zusätzlich auch die Gebäude mit besteuert? Diese wurden von den Eigentümern mit bereits versteuertem Einkommen gekauft, errichtet oder auch modernisiert. Dies halte ich für eine Doppelbesteuerung. Warum ist die Grundsteuer in den Bundesländern so unterschiedlich hoch?
Der Verfassungsrechtler Prof. Dr. Gregor Kirchhof, Inhaber des Lehrstuhls für Öffentliches Recht, Finanzrecht und Steuerrecht an der Universität Augsburg, hält das Grundsteuergesetz des Bundes ebenfalls für verfassungswidrig. Kirchhoff riet Eigentümern in einem Interview mit dem "Focus", sich gegen die Grundsteuer zu wehren.
Die Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund und der Bund der Steuerzahler (BdSt) haben zahlreiche Musterklagen bei den Finanzgerichten und dem Bundesverfassungsgericht gegen die neue Grundsteuer eingereicht. Mit ihren Musterklagen lassen Haus & Grund und der BdSt prüfen, ob die Neubewertung der Grundstücke nach dem Bundesmodell verfassungswidrig ist.
Grundsteuer 2025 - Ich erstelle Ihnen qualifizierte und anerkannte Verkehrswertgutachten
Lutz Schneider
Wenn Sie von den Neuregelungen bei der Grundsteuer betroffen sind und der Auffassung sind, dass das Finanzamt eine Überbewertung ihres Grundstückes vorgenommen hat (dies kommt nach unseren Erfahrungen der letzten Jahre sehr häufig vor), sollten Sie sich über den sogenannten "Nachweis des niedrigeren gemeines Werts" durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten informieren.
Ich prüfe Ihren individuellen Fall vorher sehr genau und berechne, ob ein Verkehrswertgutachten Ihre Steuerlast bei der Grundsteuer 2025 senken kann.
Haben Sie Fragen zur Immobilienbewertung in Verbindung mit der Grundsteuer bei Immobilien? Kontaktieren Sie mich einfach. Ich berate Sie gern.
Immobilienbewertung Lutz Schneider ist seit mehr als 30 Jahren Ihr qualifizierter Ansprechpartner für die Immobilienbewertung. Ich stehe für ein hohes Maß an Kompetenz und aktuellem Fachwissen. Sie erhalten bei uns rechtsichere Verkehrswertgutachten, die auch vor Gericht und dem Finanzamt zur Grundsteuer 2025 stand halten.
Grundsteuer 2025 - Sie haben Fragen zur Grundsteuer 2025 in Sachsen und darüber hinaus? Schreiben Sie mir! Ich antworte Ihnen gern.
Haben Sie weitere Fragen zum Thema "Grundsteuer 2025", zum "Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts" bei der Grundsteuer 2025 gegenüber dem Finanzamt oder möchten ein Kostenangebot für ein qualifiziertes Gutachten für die Grundsteuer 2025 von uns erhalten? Dann füllen Sie bitte das nachfolgende Formular aus. Ich melde mich umgehend per Mail oder Telefon bei Ihnen.
Der Grundstücksmarktbericht Dresden 2024 ist bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses als PDF-Datei oder Druckexemplar kostenpflichtig für 70,00 € bis 120,00 € erhältlich.
Lutz Schneider Immobilienbewertung hat für Sie den Marktbericht Dresden 2024 nachfolgend für Sie analysiert und ausgewertet.
Der Grundstücksmarkt in Dresden 2024
Der Grundstücksmarktbericht 2024 für die Stadt Dresden bietet einen umfassenden Überblick über die Entwicklungen im Jahr 2023. Der Bericht zeigt eine deutliche Abkühlung des Marktes im Vergleich zu den vorangegangenen Jahren. Besonders der Rückgang der Kauffälle und des Geldumsatzes in allen Segmenten, gepaart mit fallenden Bodenrichtwerten, prägen das Marktgeschehen. Hier eine detaillierte Analyse der wichtigsten Teilmärkte und Entwicklungen:
Rückgang der Kauffälle und des Geldumsatzes
Im Jahr 2023 wurden 3.481 Kauffälle registriert, was einen Rückgang von 20 % im Vergleich zum Vorjahr darstellt und der niedrigste Wert seit 1991 ist. Der Geldumsatz sank um 35 % auf 1,5 Milliarden Euro, ein Rückgang von etwa 800 Millionen Euro gegenüber dem Vorjahr. Dies betrifft insbesondere den Markt für bebaute Grundstücke und Wohnungseigentum.
Unbebaute Grundstücke: Die Anzahl der Transaktionen für unbebaute Grundstücke sank auf 179, was einem Rückgang von 12 % entspricht. Der Geldumsatz reduzierte sich um 48 % auf 46 Millionen Euro. Dies ist ein Zeichen für die Zurückhaltung von Investoren und Käufern, die auf bessere wirtschaftliche Rahmenbedingungen warten.
Bebaute Grundstücke: Die Anzahl der Verkäufe von bebauten Grundstücken sank von 824 auf 722, was einem Rückgang von 12 % entspricht. Der Geldumsatz in diesem Segment fiel um 31 % auf 1,0 Milliarden Euro. Besonders im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser war ein Rückgang der Nachfrage zu beobachten.
Preisentwicklungen in den Teilmärkten
Die Preise entwickelten sich in den verschiedenen Teilmärkten unterschiedlich, wobei allgemein Preisabschläge zu verzeichnen waren:
Unbebaute Grundstücke: Grundstücke für freistehende Einfamilienhäuser wurden 2023 für durchschnittlich 335 Euro pro Quadratmeter verkauft, was einem Rückgang von 27 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der sinkende Preis ist auf die geringere Nachfrage zurückzuführen, die durch hohe Baukosten und steigende Zinsen getrieben wird.
Bebaute Grundstücke:
Einfamilienhäuser: Die Preise für Einfamilienhäuser lagen bei 4.630 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, was einem Rückgang von 14 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die gehandelten Häuser waren zudem im Durchschnitt älter, was den Preisrückgang teilweise erklärt.
Doppelhaushälften: Der Preis für Doppelhaushälften blieb mit 4.180 Euro pro Quadratmeter relativ stabil.
Mehrfamilienhäuser: Sanierte Mehrfamilienhäuser verzeichneten die größten Preisrückgänge. Der Durchschnittspreis fiel von 2.700 Euro pro Quadratmeter auf 2.050 Euro, was einem Rückgang von 25 % entspricht. Im renditesensiblen Teilmarkt der Mehrfamilien- und Wohn- und Geschäftshäuser gab es ebenfalls signifikante Preisabschläge.
Wohnungseigentum
Der Markt für Wohnungseigentum war weiterhin der größte Teilmarkt nach Anzahl der Kauffälle, er zeigte jedoch deutliche Rückgänge sowohl bei den Kauffällen als auch beim Geldumsatz:
Weiterverkauf von Wohnungseigentum: Es wurden 1.852 Kauffälle für weiterverkaufte Wohnungen registriert, was einen Rückgang von 24 % im Vergleich zum Vorjahr bedeutet. Der Durchschnittspreis lag bei 2.660 Euro pro Quadratmeter, was einem Rückgang von 10 % entspricht.
Neubauwohnungen: Erstverkaufte Neubauwohnungen verzeichneten hingegen einen Preisanstieg um 10 % auf 6.040 Euro pro Quadratmeter, allerdings wurden nur 85 Wohnungen verkauft, was deutlich weniger als die 221 Wohnungen des Vorjahres sind.
Bodenrichtwerte
Die Bodenrichtwerte für verschiedene Grundstückstypen wurden im Jahr 2023 ebenfalls angepasst. In renditestarken Segmenten wie Geschossbauten und Gewerbegrundstücken fielen die Bodenrichtwerte um bis zu 30 %.
Bauland für freistehende Einfamilienhäuser verzeichnete einen Rückgang der Bodenrichtwerte um etwa 12 %.
Gewerbebauland: Die Preise für Gewerbegrundstücke sanken ebenfalls, was die gedämpfte Nachfrage nach Büroflächen und Produktionsstätten widerspiegelt.
Bodenrichtwerte und Preisentwicklung
Ein zentrales Thema im Grundstücksmarktbericht sind die Bodenrichtwerte, die stark variieren, abhängig von der Art des Grundstücks und seiner Lage. Generell verzeichneten alle Teilmärkte einen Rückgang der Bodenpreise. Die durchschnittlichen Bodenrichtwerte für unbebaute Bauflächen und Gewerbeflächen sanken um rund 12 %. Besonders dramatisch war der Rückgang bei Grundstücken für den Mehrfamilienhausbau, wo die Preise um bis zu 29 % fielen.
Bodenrichtwerte für Bauland: Preise sanken um 4 % bei Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau.
Gewerbegrundstücke: Hier war ein Rückgang von 12 % zu beobachten, da viele Unternehmen aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheiten zurückhaltend bei neuen Investitionen sind.
Entwicklung in den Teilmärkten
Ein genauer Blick auf die Teilmärkte zeigt unterschiedliche Entwicklungen je nach Segment:
Bauland: Insgesamt wurden 171 Bauland-Kauffälle verzeichnet, wobei der Umsatz auf 39,6 Millionen Euro sank.
Geschossbauten: Die Preise für Grundstücke, die für Geschossbauten vorgesehen sind, sanken ebenfalls, wobei nur 11 Grundstücke für Mehrfamilienhäuser verkauft wurden.
Gewerbliche Flächen: Im gewerblichen Bereich, insbesondere bei Büro- und Verwaltungsgebäuden, war die Nachfrage gering, was die sinkenden Preise in diesem Segment weiter befeuerte.
Prognose für Dresden 2024
Für 2024 wird erwartet, dass sich der Markt weiter stabilisieren könnte, wenn sich die Zinsen auf einem moderaten Niveau einpendeln und die Inflation sinkt. Dennoch wird eine schnelle Erholung in den renditesensiblen Segmenten, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien, nicht erwartet. Es wird eine stabile Nachfrage nach neugebauten Eigentumswohnungen in zentralen Lagen prognostiziert, während in den ländlicheren und weniger gefragten Stadtteilen weiterhin Preisdruck bestehen dürfte.
Fazit zum Grundstücksmarkt in Dresden 2024
Insgesamt zeigt der Grundstücksmarktbericht 2024, dass der Dresdner Immobilienmarkt 2023 von Unsicherheiten geprägt war. Der Rückgang der Transaktionen und der Preisabschläge in fast allen Teilmärkten spiegeln die schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wider. Dennoch gibt es in bestimmten Segmenten, insbesondere bei neu gebauten Eigentumswohnungen, Potenzial für eine Stabilisierung der Preise. Käufer und Investoren sollten weiterhin besonders auf die Lage und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen achten.
Der Grundstücksmarktbericht Chemnitz 2024 ist bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses über gutachterausschuss@stadt-chemnitz.de als PDF-Datei oder Druckexemplar kostenpflichtig für 65,00 € erhältlich.
Lutz Schneider Immobilienbewertung hat den Marktbericht nachfolgend für Sie analysiert und ausgewertet.
Der Grundstücksmarkt in Chemnitz 2024
Der Grundstücksmarktbericht 2024 der Stadt Chemnitz bietet einen umfassenden Überblick über die Entwicklungen im Jahr 2023. Trotz anhaltender Unsicherheiten auf dem Bau- und Immobilienmarkt aufgrund hoher Zinsen und gestiegener Baukosten zeigt der Bericht ein differenziertes Bild der verschiedenen Teilmärkte, darunter bebaute und unbebaute Grundstücke sowie den Markt für Wohnungseigentum.
Kauffälle und Geldumsatz
Im Jahr 2023 sank die Anzahl der Kauffälle signifikant um 32 % auf insgesamt 2.000 Transaktionen. Dies markiert eine deutliche Verlangsamung des Marktes im Vergleich zu den Vorjahren. Auch der Geldumsatz ging massiv zurück, und zwar um 53 %, auf insgesamt 240 Millionen Euro. Diese Entwicklung spiegelt die Unsicherheiten im wirtschaftlichen Umfeld wider, die durch die Inflation und die gestiegenen Zinsen verstärkt wurden.
Unbebaute Grundstücke
Die Zahl der Transaktionen für unbebaute Grundstücke betrug 140, wobei der Flächenumsatz bei 20,42 Hektar und der Geldumsatz bei 12,54 Millionen Euro lag. Besonders auffällig war die starke Reduktion der Verkäufe von Grundstücken für den Geschosswohnungsbau, wo die Preise um 29 % sanken. Für Grundstücke im individuellen Wohnungsbau war die Situation etwas stabiler, mit einem leichten Rückgang der Preise um 4 %.
Bauland für individuellen Wohnungsbau: 75 Kauffälle, 5,13 Hektar, 4,4 Millionen Euro.
Bauland für gewerbliche Nutzung: 16 Kauffälle, 6,58 Hektar, 3,9 Millionen Euro.
Bebaute Grundstücke
Der Bereich der bebauten Grundstücke umfasste 415 Kauffälle und einen Umsatz von 225,64 Millionen Euro bei einem Flächenumsatz von 75,14 Hektar. Hier zeigt sich eine gemischte Entwicklung, wobei vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser weiterhin eine stabile Nachfrage aufwiesen, während gewerblich genutzte Flächen wie Büro- und Geschäftshäuser stärker unter Druck standen.
Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser: 128 Verkäufe, 34,5 Millionen Euro.
Mehrfamilienhäuser und Geschosswohnungsbau: 80 Verkäufe, 49,42 Millionen Euro.
Büro- und Verwaltungsgebäude: 13 Verkäufe, 16,82 Millionen Euro.
Wohnungseigentum
Der Teilmarkt für Wohnungseigentum blieb auch 2023 der stärkste Teilmarkt in Chemnitz mit 1.365 Kauffällen und einem Umsatz von 181,48 Millionen Euro. Der Großteil dieser Transaktionen entfiel auf Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen, die 1.036 Verkäufe mit einem Umsatz von 85,99 Millionen Euro verzeichneten. Der Markt für Neubauwohnungen verzeichnete hingegen geringere Umsätze, was auf die Zurückhaltung der Investoren und Privatkäufer aufgrund der gestiegenen Baukosten zurückzuführen ist.
Erstverkäufe nach Neubau: 20 Verkäufe, 7,02 Millionen Euro.
Erstverkäufe nach Umwandlung: 210 Verkäufe, 86,1 Millionen Euro.
Weiterverkäufe von Wohnungseigentum: 1.036 Verkäufe, 85,99 Millionen Euro.
Bodenrichtwerte und Preisentwicklung
Ein zentrales Thema im Grundstücksmarktbericht sind die Bodenrichtwerte, die stark variieren, abhängig von der Art des Grundstücks und seiner Lage. Generell verzeichneten alle Teilmärkte einen Rückgang der Bodenpreise. Die durchschnittlichen Bodenrichtwerte für unbebaute Bauflächen und Gewerbeflächen sanken um rund 12 %. Besonders dramatisch war der Rückgang bei Grundstücken für den Mehrfamilienhausbau, wo die Preise um bis zu 29 % fielen.
Bodenrichtwerte für Bauland: Preise sanken um 4 % bei Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau.
Gewerbegrundstücke: Hier war ein Rückgang von 12 % zu beobachten, da viele Unternehmen aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheiten zurückhaltend bei neuen Investitionen sind.
Marktausblick Chemnitz 2024
Die Aussichten für den Chemnitzer Grundstücksmarkt bleiben gemischt. Während die Anzahl der Kauffälle und der Umsatz in den letzten Jahren deutlich zurückgegangen sind, zeigt der Bericht auch, dass in bestimmten Segmenten, insbesondere bei Wohnungseigentum und in zentralen Lagen, nach wie vor eine stabile Nachfrage besteht. Es wird erwartet, dass die Marktlage weiterhin stark von den gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängig bleibt, insbesondere von der Zinsentwicklung und den Baukosten.
Für 2024 könnte der Markt eine Stabilisierung erfahren, wenn die wirtschaftlichen Unsicherheiten abnehmen und die Zinsen sich stabilisieren. Gleichzeitig bleibt jedoch das Risiko weiterer Rückgänge in den weniger gefragten Lagen und bei gewerblichen Nutzungen bestehen, vor allem wenn Unternehmen und Investoren ihre Zurückhaltung bei Investitionen in neue Bauprojekte beibehalten.
Fazit zum Grundstücksmarkt in Chemnitz 2024
Insgesamt zeigt der Grundstücksmarktbericht 2024, dass Chemnitz von den wirtschaftlichen Herausforderungen stark betroffen ist. Dennoch gibt es in bestimmten Bereichen Potenzial für Investoren und Käufer, insbesondere bei gut gelegenen Baugrundstücken und Wohnungseigentum in zentralen Lagen. Die Entwicklung bleibt jedoch stark abhängig von der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung und der Erholung des Bau- und Finanzierungsmarktes.
Lutz Schneider Immobilienbewertung hat für Sie den Marktbericht Leipzig 2024 nachfolgend für Sie analysiert und ausgewertet.
Der Grundstücksmarkt in Leipzig 2024
Der Grundstücksmarktbericht Leipzig 2024 liefert eine detaillierte Analyse der Entwicklungen auf dem Leipziger Immobilienmarkt im Jahr 2023. Das vergangene Jahr war durch eine deutliche Abkühlung des Marktes gekennzeichnet, die vor allem durch gestiegene Zinsen, hohe Baukosten und eine zunehmende wirtschaftliche Unsicherheit bedingt war. Dies führte zu einem signifikanten Rückgang sowohl der Kauffälle als auch des Geldumsatzes in fast allen Teilmärkten. Im Folgenden wird eine detaillierte Analyse der wichtigsten Teilmärkte und deren Preisentwicklungen sowie der Bodenrichtwerte vorgenommen.
Allgemeine Marktentwicklung
Im Jahr 2023 wurden insgesamt 3.754 Kauffälle verzeichnet, was einem Rückgang von 38 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Auch der Geldumsatz ging stark zurück, und zwar um 52 % auf 1,6 Milliarden Euro. Dies ist eine drastische Veränderung und spiegelt die schwierigen Marktbedingungen wider, unter denen sowohl private als auch institutionelle Käufer zögerten, in Immobilien zu investieren.
Die Rückgänge verteilten sich auf alle wichtigen Teilmärkte:
Unbebaute Grundstücke: Hier wurden 258 Transaktionen verzeichnet, was einem Rückgang von 29 % entspricht. Der Umsatz in diesem Segment sank um 45 % auf 82 Millionen Euro.
Bebaute Grundstücke: Die Zahl der Verkäufe sank von 993 auf 685, was einem Rückgang von 31 % entspricht. Der Geldumsatz fiel um 57 % auf 889 Millionen Euro.
Sondereigentum: Besonders betroffen war der Teilmarkt des Sondereigentums (Wohnungseigentum), dessen Kauffälle von 4.666 auf 2.811 zurückgingen, was einem Rückgang von 40 % entspricht. Der Umsatz in diesem Segment sank um 44 % auf 660 Millionen Euro.
Teilmarkt: Unbebaute Grundstücke
Der Markt für unbebaute Grundstücke verzeichnete im Jahr 2023 ebenfalls einen deutlichen Rückgang. Insgesamt wurden 255 Kauffälle verzeichnet, was einem Rückgang von 29 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der Geldumsatz sank um 45 % auf 81 Millionen Euro.
Wohnbaugrundstücke: Mit 88 Transaktionen generierte dieser Markt einen Umsatz von 58,1 Millionen Euro. Die Preise in diesem Segment stagnierten größtenteils, was auf die geringere Nachfrage und die gestiegenen Baukosten zurückzuführen ist.
Wirtschaftsimmobilien: Der Umsatz in diesem Segment belief sich auf 14,1 Millionen Euro bei nur 15 Transaktionen, was ebenfalls auf die Zurückhaltung bei Investitionen in gewerbliche Flächen hindeutet.
Teilmarkt: Bebaute Grundstücke
Der Markt für bebaute Grundstücke verzeichnete ebenfalls erhebliche Rückgänge. Insgesamt wurden 685 Transaktionen erfasst, ein Rückgang von 31 % im Vergleich zum Vorjahr. Der Geldumsatz sank um 57 % auf 889 Millionen Euro. Innerhalb dieses Teilmarktes gab es unterschiedliche Entwicklungen, wobei insbesondere Ein- und Zweifamilienhäuser betroffen waren.
Einfamilienhäuser: Die Kauffälle von Ein- und Zweifamilienhäusern sanken auf 462 Transaktionen, ein deutlicher Rückgang. Die durchschnittlichen Preise blieben in zentralen Lagen stabil, in Randgebieten kam es jedoch zu einem leichten Preisrückgang.
Mehrfamilienhäuser: Hier sanken die Kauffälle auf 51 Transaktionen, wobei besonders unsanierte Mehrfamilienhäuser im Preis fielen. Der Geldumsatz belief sich auf 276,7 Millionen Euro, ein Rückgang von fast 50 %.
Teilmarkt: Sondereigentum
Der Teilmarkt des Sondereigentums war der am stärksten betroffene Markt im Jahr 2023. Es wurden 2.811 Kauffälle registriert, was einem Rückgang von 40 % entspricht. Der Umsatz sank um 44 % auf 660 Millionen Euro. Besonders betroffen war der Wiederverkauf von Eigentumswohnungen, während Neubauwohnungen im Erstverkauf besser abschnitten.
Neubauwohnungen: Die durchschnittlichen Preise für Neubauwohnungen stiegen leicht auf 6.040 Euro pro Quadratmeter. Dies zeigt, dass trotz des Rückgangs der Transaktionen in diesem Segment weiterhin eine hohe Nachfrage besteht.
Sanierter Altbau: Im Segment der sanierten Altbauten gingen sowohl die Kauffälle als auch die Preise zurück. Viele Käufer zögerten aufgrund der unsicheren Finanzierungssituation.
Bodenrichtwerte
Die Bodenrichtwerte in Leipzig zeigten ebenfalls eine gemischte Entwicklung, abhängig von der Lage und der Art der Grundstücke. In den begehrten städtischen Gebieten stiegen die Bodenrichtwerte leicht an, während in peripheren Lagen ein Rückgang zu verzeichnen war.
Wohnbauflächen: Die Bodenrichtwerte stiegen in zentralen Lagen leicht an, blieben jedoch in den Randgebieten stabil oder sanken leicht. Dies zeigt, dass die Nachfrage nach Bauland in städtischen Gebieten weiterhin stabil ist.
Gewerbeimmobilien: Die Bodenrichtwerte für gewerblich genutzte Grundstücke sanken leicht, was die geringere Nachfrage in diesem Segment widerspiegelt. Hier zeigte sich eine deutliche Zurückhaltung bei neuen Investitionen.
Fazit und Ausblick Grundstücksmarkt Leipzig 2024
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Leipziger Grundstücksmarkt im Jahr 2023 durch eine deutliche Abkühlung gekennzeichnet war. Die gestiegenen Zinsen und Baukosten sowie die allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit führten zu einem signifikanten Rückgang der Kauffälle und des Geldumsatzes in fast allen Teilmärkten.
Für das Jahr 2024 wird eine Stabilisierung des Marktes erwartet, insbesondere in den gut gelegenen städtischen Gebieten und bei Neubauwohnungen. Die weitere Entwicklung wird jedoch stark von den gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, insbesondere der Zinsentwicklung, abhängen. Käufer und Investoren sollten daher weiterhin vorsichtig agieren und vor allem auf die Lage und die spezifischen Marktbedingungen achten.
Insgesamt bleibt Leipzig trotz der kurzfristigen Herausforderungen ein attraktiver Markt für Immobilieninvestitionen, insbesondere in den begehrten innerstädtischen Lagen und bei Neubauprojekten. Die langfristigen Perspektiven für die Stadt sind aufgrund der wachsenden Bevölkerung und der positiven wirtschaftlichen Entwicklung weiterhin vielversprechend.
Immobilienmarkt 2024 - Dr. Markus Krall: Immobilienmarkt 2024 und Gedanken zum Marktgeschehen im Jahr 2024
Herzlich Willkommen zu einem brandneuen Video mit Dr. Markus Krall.
In diesem Video sprechen Christian Bubeck und Dr. Markus Krall über die aktuellen Entwicklungen auf dem deutschen Immobilienmarkt im Jahr 2024.
Sie werfen einen Blick auf die Mietkatastrophe, den gegenwärtigen Immobilienmarkt, die Baubranche und hören Dr. Kralls Einschätzungen für den Immobilienmarkt im Jahr 2024.
Die Zeiten sind unsicher, und wir alle fragen uns, wie es weitergeht. In diesem Video finden Sie viele Informationen, die Sie für das Jahr 2024 benötigen. Bleiben wir gemeinsam dran!
Wie wird es im Jahr 2024 auf dem Immobilienmarkt in Deutschland weiter gehen? Wir wieder eine positive Entwicklung zu verzeichnen sein? Wie wird sich die Nachfrage nach Immobilien aufgrund der unklaren Wirtschaftslage entwickeln? Wie wird es mit der Zinsentwicklung weiter gehen. Wird nach dem kräftigen Aufwärtstrend auch wieder eine rückläufige Entwicklung statt finden? Wie werden sich die Preise in den Ballungszentren und in den ländlichen Regionen entwickeln?
Lutz Schneider
Sie interessieren sich für das Thema Immobilienbewertung oder benötigen ein Wertgutachten für eine Immobilie oder ein Grundstück?
Vermutlich weil Sie als Eigentümer oder Käufer gern den marktgerechten Wert eines Grundstücks wissen würden, Ihr Vermögen gerecht unter ihren Kindern aufteilen wollen oder die Erbschaftsteuer gern gesenkt hätten.
In den letzten 30 Jahren habe ich für mehr als 3.000 zufriedene Kunden seriöse Immobilienbewertungen durchgeführt, wo es genau um diese Fragestellungen ging.
Ja, und es ist mir sehr oft gelungen, Vorteile für meine Auftraggeber zu schaffen, gerechte Lösungen in Familien zu finden oder 6-stellige Beträge bei der Erbschaftsteuer zu sparen.
Aber ich wäre nicht seriös, wenn ich Ihnen als Auftraggeber sagen würde, dass es bei Ihnen genauso sein wird. Sie wissen am Besten, dass der Teufel oft im Detail steckt. Jede Immobilie ist anders.
Deswegen lade ich Sie ein, rufen Sie mich an oder senden Sie mir eine E-Mail. Wir sprechen über Ihre Aufgabenstellung und schauen, was ich für Sie tun kann. Ich freue mich auf Ihren Anruf oder Ihre E-Mail.
Mein Name ist Lutz Schneider und ich bin unabhängiger Spezialist für Immobilienbewertung mit Leidenschaft für marktgerechte Immobilienwerte. Zum Festpreis.
