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Grundsteuerreform 2025-Das gebrochene Versprechen des Olaf Scholz

Das gebrochene Versprechen des Olaf Scholz

Olaf Scholz hatte als damaliger Bundesfinanzminister zur Reform der Grundsteuer am 28.11.2018 vollmundig folgendes Statement zur Grundsteuerreform abgegeben. Sehen Sie selbst:

Während der Planung und Umsetzung der Reform versprach Olaf Scholz, dass die Reform einkommensneutral sein würde. Das bedeutet, dass die Gesamteinnahmen aus der Grundsteuer auf nationaler Ebene gleich bleiben sollten, auch wenn sich die individuellen Steuerbelastungen für Eigentümer ändern könnten – einige würden mehr, andere weniger zahlen, je nach der neuen Bewertung ihrer Immobilie.

Olaf Scholz betonte, dass Kommunen ihre Steuersätze (Hebesätze) anpassen würden, um die Einnahmeneutralität zu gewährleisten. In einer Aussage im Jahr 2019 versicherte er: "Ich versichere Ihnen, dass es nicht zu einem höheren Steueraufkommen kommen wird" .

Er vertrat die Ansicht, dass kein Bürgermeister politisch überleben würde, wenn er den Hebesatz nicht senken würde, falls es zu einem Mehraufkommen käme.

Olaf Scholz sein Versprechen scheint nicht eingehalten worden zu sein, da viele Eigentümer jetzt mehr zahlen.

In besonderen Situationen tlw. bis zum zehn- oder sogar fünfundzwanzigfachen. Dies könnte einerseits auf die Autonomie der Kommunen zurückzuführen sein, die ihre Raten angepasst haben, um mehr Einnahmen zu generieren. 

Eine Studie von Ernst & Young zeigte, dass Kommunen ihre Hebesätze in den letzten Jahren erhöhten, um steigende Ausgaben wie die Unterbringung von Flüchtlingen, höhere Energiepreise und Gehälter für öffentliche Bedienstete zu decken.

Wir erleben in meinem Büro aber auch heftigste Fehlbeurteilungen innerhalb der Grundsteuer-Bewertungen bei den Gutachterausschüssen und Finanzämtern. 

Es bleibt unklar, ob die Regierung deshalb weitere Maßnahmen ergreifen wird. Ich habe derzeit den Eindruck: Nein.

Ergebnisse der Studie von Haus & Grund Deutschland

Eine umfassende Studie von Haus & Grund Deutschland, einer Organisation, die private Immobilienbesitzer vertritt, untersuchte die Auswirkungen der Reform anhand von 1.999 Antworten von Eigentümern. Die Ergebnisse zeigen, dass das Versprechen der Einkommensneutralität in vielen Fällen nicht eingehalten wurde. Die wichtigsten Befunde sind in der folgenden Tabelle zusammengefasst:

Die Studie zeigt, dass die durchschnittliche Grundsteuer 2025 bei 830 € pro Jahr lag, mit einem Median von 654 €, wobei der Bereich von 100 € (niedrigste 10 %) bis über 4.500 € (höchste Fälle) reichte. Im Vergleich dazu lag die durchschnittliche Steuer 2024 bei 522 €, was einen Anstieg von über 300 € pro Jahr bedeutet. Besonders betroffen waren Eigentümer von Einfamilien- und Zweifamilienhäusern (Durchschnitt 747 €, zuvor 463 €) sowie Mehrfamilienhäusern (1.370 €, zuvor 834 €).

Die Studie zeigt also: Für die meisten Eigentümer bedeutet die Reform eine spürbare Mehrbelastung. Doch warum ist das so, wenn die Politik doch Neutralität versprochen hat?

Besonders bitter: In manchen Fällen stieg die Steuer um mehrere Hundert Prozent. Die oberen 10 Prozent der Befragten verzeichneten Anstiege von über 300 Prozent, die oberen 5 Prozent sogar von über 410 Prozent. Das zeigt, dass die Reform für einige Eigentümer eine echte finanzielle Schockwelle bedeutet.

Grundsteuer 2025 - Unterschiedliche Modelle, unterschiedliche Belastungen

Die Grundsteuerreform erlaubt den Bundesländern, eigene Bewertungsmodelle für die Steuer zu nutzen. Die Studie vergleicht drei Modelle:

• Bundesmodell: Dieses Modell, das in den meisten Bundesländern gilt, bewertet Immobilien anhand ihres aktuellen Werts. Hier stieg die Steuer im Durchschnitt um 98 Prozent, die Hebesätze um 95 Punkte.
• Flächenmodell: In Bayern und anderen Ländern wird die Steuer basierend auf der Wohn- und Grundstücksfläche berechnet, unabhängig vom Immobilienwert. Hier stieg die Steuer um 104 Prozent, die Hebesätze aber um starke 244 Punkte.
• Bodenwertmodell (Baden-Württemberg): Dieses Modell fokussiert sich auf den Wert des Grundstücks. Hier war der Steueranstieg mit 141 Prozent am höchsten, obwohl die Hebesätze im Durchschnitt um 180 Punkte gesenkt wurden.

Interessant ist, dass die Unterschiede zwischen Bundes- und Flächenmodell laut der Regressionsanalyse in der Studie von Haus & Grund nicht auf die Bewertungsmethoden selbst zurückzuführen sind, sondern auf die unterschiedlichen Hebesatzanpassungen. Das Bodenwertmodell in Baden-Württemberg führt jedoch strukturell zu höheren Belastungen, selbst wenn die Hebesätze gesenkt wurden.

Auswirkungen der gestiegenen Grundsteuer auf Eigentümer und Mieter

Die erhöhte Grundsteuer hat direkte finanzielle Folgen für Immobilienbesitzer, die nun höhere jährliche Kosten tragen müssen. Für diejenigen, die ihre Immobilien vermieten, besteht die Möglichkeit, diese Kosten an Mieter weiterzugeben, etwa durch höhere Mieten oder Nebenkosten. In Deutschland ist es üblich, dass Vermieter die Grundsteuer in den Nebenkosten einbeziehen, die Mieter zusätzlich zur Miete zahlen. Daher könnten auch Mieter die Auswirkungen der Reform durch steigende Lebenshaltungskosten spüren.

Die Unterschiede in den Steuererhöhungen zwischen verschiedenen Regionen und Immobilientypen könnten zu ungleichen finanziellen Belastungen führen, was potenziell die Immobilienwerte und den Immobilienmarkt beeinflussen könnte. Besonders Eigentümer großer Wohnimmobilien und unbebauter Grundstücke sind betroffen, wie ein Frühjahrsgutachten der Immobilienbranche bestätigt.

Auswirkungen der Grundsteuerreform 2025 auf Gewerbeimmobilien

Die Grundsteuerreform 2025 hat in Deutschland für viel Diskussion gesorgt – nicht nur bei privaten Hausbesitzern, sondern auch bei Eigentümern von Gewerbeimmobilien. Während die Reform laut Bundesregierung, insbesondere dem damaligen Finanzminister Olaf Scholz, „aufkommensneutral“ sein sollte, zeigt eine Studie von Haus & Grund Deutschland, dass viele Immobilieneigentümer deutlich höhere Steuerlasten zu tragen haben.

Doch wie sieht es speziell bei Gewerbeimmobilien aus? In diesem Artikel analysieren wir die Auswirkungen der Reform auf Gewerbeimmobilien, beleuchten das gebrochene Versprechen der Aufkommensneutralität und erklären, was das für Unternehmen und Investoren bedeutet – verständlich für den Normalbürger.

Im Gegensatz zu Wohnimmobilien, die laut Studie oft eine deutliche Mehrbelastung erfahren, profitieren Gewerbeimmobilien in vielen Fällen von einer geringeren Steuerlast. Mehrere Quellen bestätigen diesen Trend:

• Wertentwicklung als Schlüsselfaktor: Gewerbeimmobilien haben in den letzten Jahrzehnten oft weniger stark an Wert gewonnen als Wohnimmobilien, insbesondere in städtischen Ballungsgebieten. Da die neue Grundsteuer auf aktuellen Werten basiert, führt dies in vielen Fällen zu einer niedrigeren Bewertung und damit zu einer geringeren Steuerlast für Gewerbeimmobilien.
• Beispiel Schwerin: In Schwerin sinkt die Grundsteuer für ein Geschäftsgrundstück in der Innenstadt von 15.055 Euro (2024) auf 5.924 Euro (2025), selbst mit erhöhten Hebesätzen auf 6.432 Euro – eine Reduktion um über die Hälfte.
• Regionale Unterschiede: In Nordrhein-Westfalen zeigt sich, dass Gewerbeimmobilien in vielen Städten entlastet werden, während Wohnimmobilien stärker belastet sind. Dies liegt an der heterogenen Wertentwicklung: Wohnlagen in ehemals günstigen Gebieten sind oft stark gestiegen, während Gewerbegrundstücke stabiler blieben.

Die Studie selbst fokussiert sich stärker auf private Eigentümer, aber sie erwähnt, dass die Aufkommensneutralität rechentechnisch eingehalten werden könnte, wenn Gewerbeimmobilien oder unbebaute Grundstücke weniger zahlen, um die Mehrbelastung bei Wohnimmobilien auszugleichen. Dies bestätigt, dass Gewerbeimmobilien in vielen Fällen begünstigt sind.

Grundsteuer für Gewerbeimmobilien in Sachsen

Die im Vorabschnitt aufgeführte Senkungen für Gewerbeimmobilien trifft in Sachsen gerade nicht zu.

Denn die Sächsische Regierung unter Ministerpräsident Michael Kretschmer hat sich eines fiesen Tricks bedient: 

Im Freistaat Sachsen ist die Grundsteuer für einige Immobilienarten besonders hoch, da in Sachsen die Steuermesszahlen besonders hoch und abweichend vom Bundesmodell festgelegt worden sind.

Die Steuermesszahl liegt in Sachsen für unbebaute Grundstücke sowie bebaute Grundstücke (Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) bei 0,36 Promille (Bundesdurchschnitt unbebaute Grundstücke 0,31 Promille, Bundesdurchschnitt bebaute Grundstücke 0,34 Promille).  

Bei bebauten Grundstücken wie Teileigentum, Geschäftsgrundstücken (bspw. Gewerbeimmobilien, Industrieimmobilien, Hotel- und Gastronomieimmobilien, Logistikimmobilien etc.), gemischt genutzten Grundstücken (bspw. Wohn- und Geschäftshäuser etc.) und sonstige bebaute Grundstücke (bspw. Wochenendhäuser, Garagen etc.) liegt die Steuermesszahl bei 0,72 Promille (Bundesdurchschnitt bebaute Grundstücke 0,34 Promille), was glatt zu einer mehr als doppelten Höhe der Grundsteuer in Sachsen für die aufgeführten Objektarten führt.

Hat die Regierung bei der Grundsteuerreform 2025 versagt?

Aus Sicht des Normalbürgers ist das gebrochene Versprechen von Olaf Scholz ein erheblicher Vertrauensbruch. Die Politikverdrossenheit geht in die nächste Stufe. 

Viele Eigentümer hatten darauf vertraut, dass die Politik ihr Wort hält. Stattdessen sehen sie sich mit teils drastischen Mehrbelastungen konfrontiert, die das Familienbudget oder die Rentenplanung belasten können.

Besonders für ältere Menschen, die in ihrem Haus wohnen bleiben möchten, oder für Vermieter, die die Kosten nicht vollständig auf Mieter umlegen können, ist das eine sehr bittere Pille.

Wie ist das gebrochene Versprechen des Olaf Scholz zu bewerten?

Das Versprechen von Olaf Scholz, dass die Grundsteuerreform niemanden stärker belasten würde, war politisch gut gemeint, aber realitätsfern. Es gibt mehrere Gründe, warum dieses Versprechen nicht gehalten wurde:

• Fehlende gesetzliche Kontrolle: Ohne einen Mechanismus, der Gemeinden zwingt, ihre Hebesätze so anzupassen, dass die Einnahmen gleich bleiben, war die Neutralität von Anfang an ein Wunschtraum. Die kommunale Freiheit wurde über die Interessen der Eigentümer gestellt.
• Kommunale Finanznot: Viele Gemeinden stehen unter finanziellen Druck, sei es durch gestiegene Ausgaben oder rückläufige Einnahmen. Die Reform bot eine Gelegenheit, die Grundsteuer als Einnahmequelle auszubauen, ohne dass dies politisch zu stark aufgefallen wäre.
• Mangelnde Transparenz: Viele Eigentümer wussten vor der Umfrage nicht, wie stark ihre Steuer steigen würde. Die komplexe Berechnung und die späte Kommunikation der neuen Hebesätze machten es schwer, die Folgen der Reform frühzeitig einzuschätzen.

Was können Eigentümer gegen die Grundsteuer tun?

Die Ergebnisse der Studie sind ein Weckruf für Immobilieneigentümer. Hier sind einige Schritte, die Betroffene unternehmen können:

• Grundsteuerbescheid prüfen: Jeder Eigentümer erhält einen neuen Bescheid. Es lohnt sich, diesen genau zu kontrollieren, da Fehler bei der Bewertung oder Berechnung möglich sind.
• Widerspruch einlegen: Falls die Berechnung fehlerhaft erscheint, kann ein Widerspruch beim Finanzamt eingelegt werden. Hierbei kann ein Steuerberater oder ein Verband wie Haus & Grund helfen.
• Politisches Engagement: Die Studie zeigt, dass die Hebesätze der Gemeinden entscheidend sind. Eigentümer können sich an lokale Politiker wenden und fordern, dass die Hebesätze gesenkt werden, um die Belastung zu reduzieren.
• Mitgliedschaft in Verbänden: Organisationen wie Haus & Grund bieten Unterstützung und Informationen. Sie setzen sich auch politisch für die Interessen der Eigentümer ein.
• Beauftragen Sie einen zertifizierten Sachverständigen (Lutz Schneider Immobilienbewertung ist entsprechend zertifiziert) mit der Überprüfung des Steuerbescheides und sofern Erfolgsaussichten auf eine erhebliche Senkung der Grundsteuerlast bestehen, mit der Erstellung eines qualifizierten Gutachtens zum sog. "Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts". Rufen oder sprechen Sie mich ruhig an. 

Fazit: Eine Grundsteuerreform mit erheblichen Nebenwirkungen

Die Grundsteuerreform 2025 sollte die Steuer gerechter machen, ohne die Bürger stärker zu belasten.

Doch die Haus & Grund-Studie zeigt: Für die meisten Eigentümer ist die Steuer gestiegen, teils erheblich. Das Versprechen von Olaf Scholz, dass niemand mehr zahlen müsse, wurde nicht gehalten. Schuld daran ist vor allem die Politik der Gemeinden, die ihre Hebesätze kräftig angehoben haben, sowie das Fehlen eines gesetzlichen Zwangs zur Neutralität.

Für den Normalbürger bedeutet das: Höhere Kosten für das eigene Haus oder die Wohnung, die oft unerwartet kommen.

Die Reform mag in der Theorie sinnvoll gewesen sein, doch in der Praxis fühlen sich viele Eigentümer getäuscht.

Es bleibt zu hoffen, dass die Politik die Ergebnisse der Studie ernst nimmt und Maßnahmen ergreift, um die Belastung für private Eigentümer zu mildern. Bis dahin sollten Betroffene ihre Bescheide prüfen und sich engagieren – sei es durch Widerspruch oder politischen Druck.

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