Der Gutachterausschuss und die verbummelten Bodenrichtwerte 1

Der Gutachterausschuss und die verbummelten Bodenrichtwerte

Wie die S√ľdwest Presse in ihrer Ausgabe vom 31.01.2019 berichtet, hat der Gutachterausschuss der Stadt Haigerloch seit mehr als sechs Jahren keine Bodenrichtwerte mehr ver√∂ffentlicht. Die letzten Bodenrichtwerte wurden dort zum Stichtag 31.12.2012 abgeleitet. Sechs Jahre lang gab es keine neuen Auswertungen. Die Bodenrichtwerte wurden als¬†PDF-Datei¬†ver√∂ffentlicht. Eine Definition der Bodenrichtwerte (GFZ, Grundst√ľcksgr√∂√üe etc.) fehlt.

Da die Gesch√§ftsstelle des √∂rtlichen Gutachterausschusses die Aktenberge (lt. SWR stapeln sich rd. 300 Grundst√ľckskaufvertr√§ge) nicht bew√§ltigen kann, soll nun ein externes B√ľro (die Fa. Koch Immobilienbewertung GmbH Esslingen) diese Aufgabe f√ľr rd. 40.000 Euro √ľbernehmen. Diesen Beschluss fasste jetzt der Haigerlocher Gemeinderat.

Haigerloch ist eine kleine Gemeinde in Baden-W√ľrttemberg im Zollernalbkreis und hat rd. 11.000 Einwohner.

Das Baugesetzbuch (BauGB) verpflichtet in ¬ß 196 BauGB alle Gutachteraussch√ľsse verbindlich zum 31.12. jeden zweiten Jahres entsprechende Bodenrichtwerte zu ermitteln. Gleichzeitig sind sog. „sonstige f√ľr die Wertermittlung erforderliche Daten“ vom Gutachterausschuss aus dem √∂rtlichen Grundst√ľcksmarkt abzuleiten und zu ver√∂ffentlichen. Dies sind insbesondere:

  • Kapitalisierungszinss√§tze (Liegenschaftszinss√§tze) f√ľr Mietwohngrundst√ľcke, Gesch√§ftsgrundst√ľcke und gemischt genutzte Grundst√ľcke,
  • Sachwertfaktoren, insbesondere f√ľr Ein- und Zweifamilienhausgrundst√ľcke,
  • Umrechnungskoeffizienten und
  • Vergleichsfaktoren (Geb√§udefaktoren) bzw. Ertragsfaktoren.

Die Bodenrichtwerte und vorgenannten Marktdaten sind nicht nur die Arbeitsgrundlage f√ľr Sachverst√§ndige, sie werden auch f√ľr die Finanzverwaltung zum Zwecke der steuerlichen Bewertung ben√∂tigt.

Baden-W√ľrttemberg ist √ľbrigens das einzige Bundesland, wo die Gutachteraussch√ľsse bei den St√§dten und Gemeinden angesiedelt sind. Zum Stand Dezember 2018 gab es in Baden-W√ľrttemberg rd. 900 solcher Gutachteraussch√ľsse. In anderen Bundesl√§ndern sind die Gutachteraussch√ľsse bei den Landkreisen und kreisfreien St√§dten angesiedelt. Einige Bundesl√§nder haben auch zentrale Gesch√§ftsstellen eingerichtet (bspw. Sachsen-Anhalt).

In Sachsen gibt es nur 13 √∂rtliche Gutachteraussch√ľsse und einen oberen Gutachterausschuss. Aber auch hier sind immer wieder Verz√∂gerungen bei den Ableitungen festzustellen. Insbesondere werden auch in Sachsen h√§ufig die Qualit√§t der Bodenrichtwerte (fachgerechte Ermittlung, sachgerechte Zonenabgrenzung, detaillierte Beschreibung der Richtwertgrundst√ľcke) von Sachverst√§ndigen und Finanzverwaltungen bem√§ngelt. Zudem werden die so wichtigen „sonstigen f√ľr die Wertermittlung erforderliche Daten“ von den Gutachteraussch√ľssen nicht h√§ufig genug oder nicht in der entsprechenden Qualit√§t und Breite abgeleitet.

Vielleicht ist das Vorgehen der Stadt Haigerloch mit der externen Vergabe der Aufgaben des Gutachterausschusses auch ein Modell f√ľr den Freistaat Sachsen?

Zum Worstcase wird es jedenfalls beim¬†Inkrafttreten¬†der neuen Grundsteuerreform kommen. Bis Ende 2019 soll hier endliche eine gesetzliche Neuregelung her. Die Bodenrichtwerte werden dort eine zentrale Rolle einnehmen, da sie als Grundlage f√ľr Millionen von Grundsteuerbescheiden tauglich sein m√ľssen (man rechnet damit, dass in Deutschland 34 Mio. Grundst√ľcke neu bewertet werden m√ľssen).

Und dann kommt es ja vielleicht ganz dick: Sind die Bodenrichtwerte nicht in der erforderlichen rechtssicheren Qualit√§t vorhanden, werden die Gemeinden keine Grundsteuer erheben k√∂nnen.¬†F√ľr die Kommunen ist die Grundsteuer mit 15 Prozent ihrer Einnahmen mittlerweile die drittwichtigste Finanzquelle nach der Einkommens- und Gewerbesteuer.

Aber das ist ja noch sooo weit weg und keiner scheint sich in den zust√§ndigen Verwaltungen dar√ľber Gedanken zu machen. Ich mahne hier seit Jahren Verbesserungen an, werde aber von den Verantwortlichen in den Gesch√§ftsstellen und Landrats√§mtern leider nicht geh√∂rt.

In diesem Sinne w√ľnsche ich Euch ein „geruhsames“ Wochenende

Euer

 

Lutz Schneider

PS: Wenn Sie in ihrer Stadt oder ihrem Gutachterausschuss Bodenrichtwerte oder Marktdaten benötigen, sprechen Sie mich ruhig an. Wir können auch solche Aufgaben in der erforderlichen Qualität erledigen.


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