WohnflÀchenbrechnung

Nebenkostenabrechnung: Falsche WohnflÀchenangabe

Wenn im Mietvertrag eine falsche WohnflĂ€chenangabe steht, richtet sich die Berechnung der Nebenkosten grundsĂ€tzlich nach der tatsĂ€chlichen WohnflĂ€che. Das hat der BGH fĂŒr FĂ€lle entschieden, in denen die Betriebskosten nach den gesetzlichen Vorgaben ganz oder teilweise entsprechend den WohnflĂ€chenanteilen umgelegt werden. Der BGH gibt damit seine bisherige Rechtsprechung hierzu auf.

Sachverhalt

Ein Mieter schloss mit einem Vermieter einen Mietvertrag ĂŒber eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ab. Eine Klausel im Mietvertrag lautete wie folgt: „Die WohnflĂ€che ist mit 74,59 m2 vereinbart.“ Entsprechend gĂŒnstig fielen auch die vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen sowie die vom Vermieter erstellten Betriebskostenabrechnungen bezĂŒglich der Heizkosten aus, denn die Berechnung erfolgte nach der GrĂ¶ĂŸe der anteiligen WohnflĂ€che der Mietwohnung.

Nach einem Vermieterwechsel stellte der neue Vermieter fest, dass die Wohnung in Wirklichkeit 78,22 m2 groß war. Er berechnete daraufhin die Betriebskosten aufgrund der ermittelten tatsĂ€chlichen WohnflĂ€che. Infolgedessen erhielt der Mieter fĂŒr den Zeitraum von zwei Jahren eine geringere RĂŒckzahlung, weil der Vermieter ein niedrigeres Guthaben zugrunde legte.

Damit war der Mieter jedoch nicht einverstanden und forderte fĂŒr das Jahr 2013 die RĂŒckzahlung von 26,55 € sowie fĂŒr 2014 einen Betrag von 15,91 €. Nachdem der Vermieter sich geweigert hatte, kĂŒrzte der Mieter entsprechend die nachfolgenden Mietzahlungen.

Der Mieter berief sich darauf, dass der Vermieter von einem zu geringen Guthaben ausgegangen sei. FĂŒr die Berechnung der Nebenkosten sei die im Mietvertrag angegebene Quadratmeterzahl und nicht die tatsĂ€chliche WohnflĂ€che maßgeblich. Der Vermieter verklagte ihn auf Nachzahlung der gekĂŒrzten Miete i. H. v. insgesamt 42,46 €.

Nachdem das AG Köln der Klage des Vermieters stattgegeben und das LG Köln die hiergegen eingelegte Berufung des Mieters zurĂŒckgewiesen hatte, legte dieser Revision ein. Die Revision des Mieters hatte allerdings keinen Erfolg.

EntscheidungsgrĂŒnde

Der BGH schloss sich der Auffassung der beiden Vorinstanzen an und wies die Revision des Mieters zurĂŒck. Dem Vermieter steht die geforderte Zahlung zu. Denn er war zutreffend davon ausgegangen, dass fĂŒr die Berechnung der Nebenkosten die tatsĂ€chliche WohnflĂ€che entscheidend ist. DemgegenĂŒber ist die Angabe im Mietvertrag ĂŒber die „vereinbarte WohnflĂ€che“ irrelevant.

Dies begrĂŒndete der BGH damit, dass fĂŒr die Berechnung der Betriebskosten aufgrund der WohnflĂ€che die objektive Situation maßgeblich ist. Es kommt hingegen nicht, wie etwa bei der Geltendmachung einer Mietminderung aufgrund eines Mangels, auf die Vorstellungen von Mieter und Vermieter an. Dies gilt auch, wenn es sich um eine geringe Abweichung von weniger als 10 % der WohnflĂ€che handelt.

Folgen der Entscheidung

Hiermit hat der BGH seiner frĂŒheren Rechtsprechung, wie etwa dem Urteil vom 31.10.2007 (VIII ZR 261/06), eine Absage erteilt. Er verweist dabei auch darauf, dass sich nichts anderes aus der § 7 Abs. 1 Satz 5 der Heizkostenverordnung ergibt. Denn im Rahmen der Heizkostenverordnung wird auch auf den objektiven Maßstab der anerkannten Regeln der Technik Bezug genommen. Im Übrigen wird hier nur eine objektive Berechnung der Betriebskosten den Interessen der Beteiligten gerecht.

Dies bedeutet, dass lediglich bei Geltendmachung einer Mietminderung eine Rolle spielt, ob die Abweichung der WohnflÀche unter 10 % liegt. Hier ist normalerweise eine Minderung der Miete aufgrund der Abweichung ausgeschlossen, weil diese eine erhebliche Abweichung voraussetzt. Ansonsten handelt es sich um keinen Mietmangel. Anders sieht es jedoch im Bereich der Berechnung der Betriebskosten aus.

Hinweis von Lutz Schneider Immobilienbewertung

Die neue Entscheidung des BGH ist zu begrĂŒĂŸen. Sie hat zur Konsequenz, dass Mieter besser nachmessen sollten, wie groß ihre Wohnung tatsĂ€chlich ist. Ansonsten besteht das Risiko, dass der Vermieter nachtrĂ€glich eine Nachzahlung fordert, wenn die Wohnung in Wirklichkeit grĂ¶ĂŸer ist.

Dies gilt jedenfalls dann, wenn sich die Betriebskosten nach der WohnflĂ€che als Verteilungsmaßstab richten. Hierzu reicht es aus, dass er oder seine Angestellten z. B. bei einer Renovierung oder anderen handwerklichen Arbeiten feststellen, dass die Wohnung in Wirklichkeit grĂ¶ĂŸer ist.

Wenn umgekehrt der Mieter feststellt, dass die Wohnung in Wirklichkeit kleiner ist, kommt ein RĂŒckzahlungsanspruch des Mieters hinsichtlich der zu viel gezahlten Nebenkosten in Betracht, wenn diese nach der WohnflĂ€che ermittelt worden sind.

Als Mieter sollten Sie bei Abweichungen ein WohnflÀchengutachten erstellen lassen.

BGH, Urt. v. 30.05.2018 – VIII ZR 220/17