Immobilienbewertung Lutz Schneider wird häufig gefragt, wie sich der Grundstücksmarkt in Berlin 2024 entwickelt hat.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin hat im August 2024 den neuen Grundstücksmarktbericht 2023/2024 veröffentlicht.
Der vollständige neue Grundstücksmarktberichts 2024 ist auf der Webseite des Gutachterausschusses kostenlos zu downloaden.
Lutz Schneider Immobilienbewertung hat den Marktbericht nachfolgend für Sie analysiert und ausgewertet.
Der Grundstücksmarkt in Berlin 2024
Der Grundstücksmarkt in Berlin erlebte im Jahr 2023 eine deutliche Abkühlung. Der Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses zeigt, dass sowohl die Anzahl der Kauffälle als auch der Geldumsatz signifikant zurückgingen. Dies ist auf gestiegene Bau- und Finanzierungskosten sowie auf die hohe Inflation zurückzuführen. Trotz dieser Herausforderungen zeigten einige Teilmärkte, wie das Wohnungseigentum in bestimmten Bezirken, eine gewisse Stabilität.
Entwicklung der Kauffälle und Umsätze
Im Jahr 2023 wurden insgesamt 17.563 Kauffälle in Berlin verzeichnet, was einem Rückgang von 19 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Der Gesamtgeldumsatz sank sogar um 29 % auf 12,4 Milliarden Euro. Ein besonders starker Rückgang zeigte sich im Bereich der unbebauten Grundstücke, wo die Zahl der Kauffälle um 15 % auf 694 fiel und der Geldumsatz um 61 % auf 780,1 Millionen Euro zurückging. Die Gesamtfläche der verkauften Grundstücke reduzierte sich um 45 % auf 456,2 Hektar. Dieser Rückgang spiegelt die Unsicherheiten auf dem Markt wider, da steigende Zinsen und hohe Baukosten viele potenzielle Käufer davon abhielten, neue Projekte zu beginnen.
Preisentwicklung in den Teilmärkten
Der Bericht zeigt, dass die Bodenrichtwerte in Berlin insbesondere im renditeorientierten Bauland, wie Geschosswohnungsbau, Bürogebäuden und Einzelhandel, zum Stichtag 1. Januar 2024 um 10 bis 30 % gesenkt wurden. Ähnliche Rückgänge wurden für höherwertige gewerbliche Nutzungen, wie Büroflächen, verzeichnet. Besonders in zentralen und renditestarken Lagen war dieser Preisverfall spürbar.
- Bauland für individuellen Wohnungsbau: Trotz der allgemeinen Preisrückgänge blieb der Markt für Bauland im individuellen Wohnungsbau vergleichsweise stabil, wobei die Preisanpassungen regional unterschiedlich ausfielen.
- Gewerbebauland: In diesem Segment wurden Preisrückgänge von bis zu 30 % verzeichnet, insbesondere in Lagen, die von hohen Büro- oder Einzelhandelsnutzungen geprägt sind.
Teilmarkt für bebaute Grundstücke
Der Markt für bebaute Grundstücke verzeichnete ebenfalls einen signifikanten Rückgang der Kauffälle um 16 % auf 2.931 Verkäufe. Die verkaufte Fläche reduzierte sich um 19 %, und der Geldumsatz sank um 25 % auf 6,6 Milliarden Euro. Besonders betroffen waren Ein- und Zweifamilienhäuser, wo ein Rückgang der Kauffälle um 12 % und der Geldumsätze um 22 % beobachtet wurde. Trotz dieser Rückgänge blieben einige hochpreisige Lagen stabil, etwa im Ortsteil Grunewald, wo der höchste Kaufpreis für ein Einfamilienhaus bei rund 9.295 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche lag.
Im Vergleich dazu lagen die mittleren Kaufpreise für Einfamilienhäuser in Berlin bei rund 4.095 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Auch der höchste Kaufpreis für ein Villengrundstück wurde in diesem Segment mit 9,8 Millionen Euro im Ortsteil Nikolassee erzielt.
Teilmarkt des Wohnungseigentums
Der Bericht hebt hervor, dass der Teilmarkt des Wohnungseigentums ebenfalls von Rückgängen betroffen war. Im Jahr 2023 wurden 13.938 Kauffälle für Eigentumswohnungen registriert, was einem Rückgang von 20 % entspricht. Der Gesamtumsatz sank um 25 % auf rund 5 Milliarden Euro, während die verkaufte Wohnfläche um 24 % auf rund 0,9 Millionen Quadratmeter zurückging. Der höchste Kaufpreis für eine Eigentumswohnung wurde im Ortsteil Prenzlauer Berg verzeichnet, wo rund 16.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gezahlt wurden.
- Erstverkäufe von Eigentumswohnungen: Diese lagen im Durchschnitt bei 7.868 Euro pro Quadratmeter, was einem leichten Rückgang von 1 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht.
- Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen: In diesem Bereich sanken die mittleren Kaufpreise um 6 % auf 5.322 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Bodenrichtwerte und Marktaussichten
Der Bericht zeigt, dass die Bodenrichtwerte in Berlin, insbesondere für renditeorientiertes Bauland, angepasst wurden. Im Vergleich zum Vorjahr wurden Preissenkungen von 10 bis 30 % verzeichnet, während in anderen Segmenten wie Gewerbe- und Wohnbauland für den individuellen Wohnungsbau die Preise moderat fielen. Dies spiegelt die Zurückhaltung der Käufer wider, die auf günstigere Finanzierungsbedingungen warten.
Für 2024 prognostiziert der Bericht eine Fortsetzung der schwierigen Marktsituation. Die gesenkten Zinsen der Europäischen Zentralbank im Jahr 2024 könnten den Markt leicht stabilisieren, reichen jedoch bei weitem nicht aus, um die Entwicklung vollständig umzukehren. Vor allem im renditeorientierten Bereich, wie bei Wohn- und Geschäftshäusern, werden weitere Preisrückgänge erwartet, während Immobilien zur eigenen Nutzung, wie Einfamilienhäuser, leichte Preisanstiege verzeichnen könnten.
Fazit zum Grundstücksmarkt in Berlin 2024
Insgesamt bleibt der Berliner Grundstücksmarkt 2023 in einer schwierigen Lage, die durch wirtschaftliche Unsicherheiten geprägt ist. Steigende Finanzierungskosten und sinkende Bodenrichtwerte führen zu einer deutlichen Abkühlung, insbesondere in den renditeorientierten Segmenten. Der Bericht des Gutachterausschusses bietet jedoch wertvolle Einblicke in die unterschiedlichen Teilmärkte und zeigt auf, dass trotz der Herausforderungen in bestimmten Lagen weiterhin stabile Preise erzielt werden können.