{"id":28937,"date":"2024-10-11T13:59:12","date_gmt":"2024-10-11T11:59:12","guid":{"rendered":"https:\/\/www.schneider-immobilienbewertung.de\/?p=28937"},"modified":"2024-12-10T09:45:07","modified_gmt":"2024-12-10T08:45:07","slug":"regressionsanalyse-in-der-immobilienbewertung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.schneider-immobilienbewertung.de\/?p=28937","title":{"rendered":"Regressionsanalyse in der Immobilienbewertung"},"content":{"rendered":"<p>Dieser Blogbeitrag widmet sich dem Thema <strong>Regressionsanalyse in der Immobilienbewertung<\/strong>.<\/p>\n<h3>Was ist eine Regressionsanalyse?<\/h3>\n<p><span lang=\"de\">Bei der Regressionsanalyse handelt es sich um ein <strong>statistisches Analyseverfahren, das die Beziehung zwischen einer abh\u00e4ngigen und einer oder mehreren unabh\u00e4ngigen Variablen modelliert<\/strong>. Damit geh\u00f6rt sie zu den sogenannten multivariaten Analysemethoden.<\/span><\/p>\n<p><span lang=\"de\">Diese Technik wird in verschiedenen Feldern wie Wirtschaft, Biologie, Psychologie und vielen anderen verwendet, um Vorhersagen zu treffen oder die Wirkung von Variablen zu verstehen.&nbsp;<\/span><\/p>\n<p><span lang=\"de\">Arten der Regressionsanalyse:<\/span><\/p>\n<ul>\n<li style=\"\"><strong>Einfache lineare Regression<\/strong>: Untersucht die lineare Beziehung zwischen zwei Variablen.<\/li>\n<li style=\"\"><strong>Multiple lineare Regression<\/strong>: Erweitert die einfache Regression auf mehrere unabh\u00e4ngige Variablen.<\/li>\n<li style=\"\"><strong>Nicht-lineare Regressio<\/strong>n: Wird verwendet, wenn die Beziehung zwischen den Variablen nicht linear ist.<\/li>\n<\/ul>\n<p><span lang=\"de\">Regressionsanalysen werden auch in der <strong>Immobilienbewertung<\/strong> benutzt, z. B. bei der Ableitung von sog. <strong>Sachwertfaktoren<\/strong> (f\u00fcr das Sachwertverfahren) oder <strong>Liegenschaftszinss\u00e4tzen<\/strong> (f\u00fcr das Ertragswertverfahren). Dies sind Daten, die f\u00fcr eine marktgerechte Immobilienbewertung stets erforderlich sind.<\/span><\/p>\n<p><span lang=\"de\">Es ist die <strong>gesetzliche Aufgabe<\/strong> der \u00f6rtlichen <strong>Gutachteraussch\u00fcsse<\/strong> solche f\u00fcr die Wertermittlung ben\u00f6tigte Daten aus dem lokalen Grundst\u00fccksmarkt zutreffend abzuleiten (\u00a7 193 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB)) und zu ver\u00f6ffentlichen.<\/span><\/p>\n<p><span lang=\"de\">Leider kommen viele Gutachteraussch\u00fcsse in Sachsen dieser Vorschrift nicht oder nur in ungen\u00fcgender Qualit\u00e4t nach.<\/span><\/p>\n<p><span lang=\"de\">Es reicht eben bspw. nicht einen Mittelwert oder Median aller Daten zu ver\u00f6ffentlichen, sondern es sollte ein Funktionsverlauf der Ergebnisse ver\u00f6ffentlicht werden, da die Daten in der Regel von einen oder mehreren Variablen abh\u00e4ngig sind.<\/span><\/p>\n<p><span lang=\"de\">Dazu nutzt man in der Regel die <strong>Regressionsanalyse<\/strong>. Daf\u00fcr werden jedoch mathematische und statistische Grundkenntnisse bei den Anwendern ben\u00f6tigt.<\/span><\/p>\n<h3>Was ist ein Bestimmtheitsma\u00df?<\/h3>\n<p style=\"\">Das <strong>Bestimmtheitsma\u00df<\/strong><strong><\/strong><a href=\"https:\/\/de.wikipedia.org\/wiki\/Latein\" title=\"Latein\" style=\"outline: none;\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><\/a><em><a href=\"https:\/\/de.wikipedia.org\/wiki\/Determination_(Logik)\" title=\"Determination (Logik)\" style=\"outline: none;\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><\/a><\/em><em><\/em><em><\/em> bezeichnet mit R\u00b2 (R-Quadrat), ist in der Statistik <a href=\"https:\/\/de.wikipedia.org\/wiki\/Statistik\" title=\"Statistik\" style=\"outline: none;\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><\/a>eine Kennzahl<a href=\"https:\/\/de.wikipedia.org\/wiki\/Kennzahl\" title=\"Kennzahl\" style=\"outline: none;\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><\/a> zur Beurteilung der Anpassungsg\u00fcte<a href=\"https:\/\/de.wikipedia.org\/wiki\/Anpassungsg%C3%BCte\" title=\"Anpassungsg\u00fcte\" style=\"outline: none;\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><\/a> einer Regression<a href=\"https:\/\/de.wikipedia.org\/wiki\/Regressionsanalyse\" title=\"\" style=\"outline: none;\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><\/a>.<\/p>\n<p style=\"\">Es reicht von 0 bis 1:<\/p>\n<ul>\n<li style=\"\">R\u00b2 = 0: Das Modell erkl\u00e4rt keinerlei Varianz der abh\u00e4ngigen Variable.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li style=\"\">R\u00b2 = 1: Das Modell erkl\u00e4rt die gesamte Varianz, was bedeutet, dass die Vorhersagen perfekt sind.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"\"><span style=\"font-size: 16px !important;\"><\/span><\/p>\n<p style=\"\"><span style=\"font-size: 16px !important;\">Zur Interpretation von R\u00b2:<\/span><\/p>\n<p><span><img decoding=\"async\" alt=\"Regressionsanalyse in der Immobilienbewertung\" data-id=\"28940\" width=\"2560\" data-init-width=\"2560\" height=\"1707\" data-init-height=\"1707\" title=\"Regressionsanalyse in der Immobilienbewertung\" loading=\"lazy\" src=\"https:\/\/www.schneider-immobilienbewertung.de\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/regressionsanalyse-in-der-immobilienbewertung.jpg\" style=\"aspect-ratio: auto 2560 \/ 1707;\"><\/span><\/p>\n<p style=\"\">Regressionsanalyse in der Immobilienbewertung<\/p>\n<p style=\"\">Ein hoher R\u00b2-Wert (z. B. 0,80) bedeutet, dass 80 % der Variabilit\u00e4t in der abh\u00e4ngigen Variable durch die unabh\u00e4ngigen Variablen im Modell erkl\u00e4rt werden kann. Das deutet auf ein gutes Modell hin, jedoch ist auch Vorsicht geboten:<\/p>\n<ul>\n<li tve-u-1927b14f9c1\"\"=\"\">\u00dcberanpassung (Overfitting): Ein sehr hoher R\u00b2-Wert k\u00f6nnte auf ein \u00fcberangepasstes Modell hinweisen, das schlecht auf neuen Daten generalisiert.<\/li>\n<li tve-u-1927b14f9c3\"\"=\"\">Korrelation vs. Kausalit\u00e4t: Ein hoher R\u00b2-Wert zeigt eine starke Korrelation, aber nicht unbedingt eine kausale Beziehung.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ein niedriger R\u00b2-Wert bedeutet, dass das Modell nicht viel der Varianz erkl\u00e4rt. Dies k\u00f6nnte auf fehlende wichtige Pr\u00e4diktoren, nicht-lineare Beziehungen oder einfach auf viel Rauschen in den Daten hinweisen.<\/p>\n<h3>Fazit zur Regressionsanalyse und zum Bestimmtheitsma\u00df<\/h3>\n<p><strong>Die Regressionsanalyse ist ein m\u00e4chtiges Werkzeug zur Datenanalyse, doch ihre Effektivit\u00e4t h\u00e4ngt stark davon ab, wie gut das Modell die zugrunde liegenden Daten beschreibt. Das Bestimmtheitsma\u00df ist dabei ein n\u00fctzlicher Indikator f\u00fcr die Anpassungsg\u00fcte des Modells, sollte aber immer im Kontext aller Modellannahmen und Modellvalidierungen betrachtet werden.<\/strong><\/p>\n<p>So viel zur &#8222;trockenen&#8220; Theorie.<\/p>\n<h3>Wie sieht es in der Praxis der Immobilienbewertung in Sachsen aus?<\/h3>\n<p>Beginnen m\u00f6chte ich mit einem Beispiel aus der Praxis der Immobilienbewertung im Freistaat Sachsen:<\/p>\n<p>Der <a href=\"https:\/\/www.landkreis-mittelsachsen.de\/das-amt\/behoerden\/geschaeftsstelle-gutachterausschuss.html\" target=\"_blank\" style=\"outline: none;\" rel=\"noopener\">Gutachterausschuss f\u00fcr Grundst\u00fcckswerte im Landkreis Mittelsachsen<\/a> hat im Dezember 2023 den Grundst\u00fccksmarkbericht 2021\/2022 zum Stichtag 31.12.2022 ver\u00f6ffentlicht.<\/p>\n<p>Darin sind auch die sog. Sachwertfaktoren abgeleitet und ver\u00f6ffentlicht worden.<\/p>\n<p>Es beginnt schon damit, dass der Gutachterausschuss eine veraltete Formel zur Ermittlung der Sachwertfaktoren verwendet. Er gibt in Abschnitt 6.3 die Formel mit:<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong>Sachwertfaktor (SWF) = Kaufpreis \/ (vorl\u00e4ufiger) Sachwert <\/strong><\/p>\n<p>an. Die zutreffende Formel (dies ergibt sich \u00fcbrigens auch sehr deutlich aus den Muster-Anwendungshinweisen zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertA) in Punkt 21..(3).2) ist jedoch<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong>Sachwertfaktor (SWF) = Kaufpreis +\/- boG \/ vorl\u00e4ufiger Sachwert<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: left;\">&#8222;boG&#8220; bedeutet darin &#8222;besondere objektspezifische Grundst\u00fcckmerkmale&#8220;. Dies sind gem. \u00a7 8 Abs. 3 ImmoWertV 2021:<\/p>\n<p style=\"text-align: left;\">(Zitat Anfang) <em>&#8222;Besondere objektspezifische Grundst\u00fccksmerkmale sind wertbeeinflussende Grundst\u00fccksmerkmale, die nach Art oder Umfang erheblich von dem auf dem jeweiligen Grundst\u00fccksmarkt \u00dcblichen oder erheblich von den zugrunde gelegten Modellen oder Modellans\u00e4tzen abweichen. Besondere objektspezifische Grundst\u00fccksmerkmale k\u00f6nnen insbesondere vorliegen bei&nbsp;<\/em><\/p>\n<ol>\n<li style=\"\"><em>besonderen Ertragsverh\u00e4ltnissen,<\/em><\/li>\n<li style=\"\"><em>Baum\u00e4ngeln und Bausch\u00e4den,<\/em><\/li>\n<li style=\"\"><em>baulichen Anlagen, die nicht mehr wirtschaftlich nutzbar sind (Liquidationsobjekte) und zur alsbaldigen Freilegung anstehen,<\/em><\/li>\n<li style=\"\"><em>Bodenverunreinigungen,<\/em><\/li>\n<li style=\"\"><em>Bodensch\u00e4tzen sowie<\/em><\/li>\n<li style=\"\"><em>grundst\u00fccksbezogenen Rechten und Belastungen.<\/em><\/li>\n<\/ol>\n<p><em>Die besonderen objektspezifischen Grundst\u00fccksmerkmale werden, wenn sie nicht bereits anderweitig ber\u00fccksichtigt worden sind, erst bei der Ermittlung der Verfahrenswerte insbesondere durch markt\u00fcbliche Zu- oder Abschl\u00e4ge ber\u00fccksichtigt. Bei paralleler Durchf\u00fchrung mehrerer Wertermittlungsverfahren sind die besonderen objektspezifischen Grundst\u00fccksmerkmale, soweit m\u00f6glich, in allen Verfahren identisch anzusetzen.&#8220;<\/em> (Zitat Ende)<\/p>\n<p>In der Praxis bedeutet dies, dass bei \u00e4lteren oder schadhaften Geb\u00e4uden die Kosten f\u00fcr erforderliche Sanierungs- und Modernisierungsma\u00dfnahmen zum Kaufpreis hinzuzurechnen sind.<\/p>\n<p><strong>Dies tun die meisten Gutachteraussch\u00fcsse aber nicht, weil sie nicht wissen wie man sie in zutreffender H\u00f6he bestimmt. <\/strong><\/p>\n<p>\u00dcbrigens entspricht diese Berechnungsweise auch den Verh\u00e4ltnissen auf dem Grundst\u00fccksmarkt. Denn jeder wirtschaftlich denkende K\u00e4ufer wird die zus\u00e4tzlich zum Kaufpreis erforderlichen Kosten f\u00fcr Sanierungs- oder Modernisierungsma\u00dfnahmen in seine Gesamtkalkulation (bspw. auch in seine Baufinanzierung) mit einbeziehen.&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Da die Kosten f\u00fcr diese &#8222;boG&#8220; eine erhebliche Gr\u00f6\u00dfenordnung einnehmen k\u00f6nnen, hat dies eine erhebliche Auswirkung auf die Qualit\u00e4t der statistischen Auswertungen. &nbsp;<\/strong><\/p>\n<h3>Beispiel 1 &#8211; Grundst\u00fccksmarktbericht Landkreis Mittelsachsen<\/h3>\n<p>Und nun betrachten wir die Praxis im Landkreis Mittelsachsen. Nachfolgend ist das ver\u00f6ffentlichte Diagramm und der Funktionsverlauf der ermittelten Sachwertfaktoren abgedruckt. Bitte lassen Sie das Bild eine kleine Weile wirken:<\/p>\n<p><span><img decoding=\"async\" alt=\"Sachwertfaktoren Mittelsachsen\" data-id=\"28946\" width=\"845\" data-init-width=\"2051\" height=\"475\" data-init-height=\"1152\" title=\"Sachwertfaktoren Mittelsachsen\" loading=\"lazy\" src=\"https:\/\/www.schneider-immobilienbewertung.de\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Sachwertfaktoren-Mittelsachsen.png\" data-width=\"845\" data-height=\"475\" style=\"aspect-ratio: auto 2051 \/ 1152;\"><\/span><\/p>\n<p>Quelle: Grundst\u00fccksmarktbericht 2023, Stichtag 31.12.2022, Gutachterausschuss zur Ermittlung von Grundst\u00fcckswerten im Landkreis Mittelsachsen, Seite 34<\/p>\n<p>Was f\u00e4llt Ihnen zuerst auf? Das Bestimmtheitsma\u00df R\u00b2 der Regressionsfunktion ist mit 0,0053 angegeben, d. h. es liegt nahe bei Null. Dies bedeutet hier:&nbsp;<strong>99,47 % der verwendeten Daten<\/strong> erkl\u00e4ren die Regressionsformel gerade <strong>nicht<\/strong>.<\/p>\n<p>Was hatte ich oben geschrieben? Zitat: &#8222;Ein niedriger R\u00b2-Wert bedeutet, dass das Modell nicht viel der Varianz erkl\u00e4rt.&#8220;<\/p>\n<p>\u00dcblich sind der Grundst\u00fccksbewertung Bestimmtheitsma\u00dfe zumindest von 0,30 bis 0,50. Alles was darunter liegt ist gelinde gesagt &#8222;Schrott&#8220;. Alles was dar\u00fcber liegt ist &#8222;Goldstandard&#8220;.<\/p>\n<p>Was f\u00e4llt Ihnen noch auf? Die ver\u00f6ffentlichte Regressionsfunktion steigt mit steigendem vorl\u00e4ufigen Sachwert in Mittelsachsen an. Das ist nicht plausibel. Sachwertfaktoren fallen in der Praxis mit steigendem vorl\u00e4ufigen Sachwert.<\/p>\n<p>Mit einer befreundeten Kollegin (Dr. Diana Steinbrecher) hatten wir schon im Jahr 2013 im Landkreis Bautzen Sachwertfaktoren abgeleitet. Diese sahen damals (2013) wie folgt aus:<\/p>\n<p><span><img decoding=\"async\" alt=\"Sachwertfaktoren 2013 Landkreis Bautzen\" data-id=\"28948\" width=\"845\" data-init-width=\"2006\" height=\"815\" data-init-height=\"1934\" title=\"Sachwertfaktoren 2013 Landkreis Bautzen\" loading=\"lazy\" src=\"https:\/\/www.schneider-immobilienbewertung.de\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Sachwertfaktoren-Bautzen.png\" data-width=\"845\" data-height=\"815\" style=\"aspect-ratio: auto 2006 \/ 1934;\"><\/span><\/p>\n<p>Sachwertfaktoren 2013 Landkreis Bautzen<\/p>\n<p>Das Bestimmtheitsma\u00df unserer damaligen Auswertung lag \u00fcbrigens bei rd. 0,70.<\/p>\n<h3>Beispiel 2 &#8211; Grundst\u00fccksmarktbericht Landkreis Bautzen<\/h3>\n<p>Der <a href=\"https:\/\/www.landkreis-bautzen.de\/neuer-grundstuecksmarktbericht-erhaeltlich-41586.php\" target=\"_blank\" style=\"outline: none;\" rel=\"noopener\">Gutachterausschuss f\u00fcr Grundst\u00fcckswerte im Landkreis Bautzen<\/a> hat im Juli 2024 seinen Grundst\u00fccksmarktbericht Stand 01.01.2024 ver\u00f6ffentlicht (Beschlussfassung war der 30.07.2024). Der Grundst\u00fccksmarktbericht im Landkreis Bautzen wird kostenlos zum <a href=\"https:\/\/www.landkreis-bautzen.de\/download\/boden\/Grundstuecksmarktbericht_Landkreis_Bautzen_Stand_01012024.pdf\" target=\"_blank\" style=\"outline: none;\" rel=\"noopener\">Download<\/a> bereit gestellt.<\/p>\n<p>Im Grundst\u00fccksmarktbericht sind ebenfalls Sachwertfaktoren f\u00fcr Ein- und Zweifamilienhausgrundst\u00fccke ver\u00f6ffentlicht.&nbsp;<\/p>\n<p>Das Gute zuerst: Der Gutachterausschuss im Landkreis Bautzen verwendet die richtige Ableitungsformel und ber\u00fccksichtigt darin auch die sog. boG. <\/p>\n<p>In der Erl\u00e4uterung steht Folgendes: &#8222;nur Kaufpreise ohne besondere objektspezifische Grundst\u00fccksmerkmale&#8220;. In die Auswertung sind insgesamt 240 nachbewertete Kauff\u00e4lle zwischen dem 01.01.2022 und 31.12.2023 eingeflossen. Insgesamt sind nach Angaben im Jahr 2022 775 und im Jahr 2023 592 Ein- und Zweifamilienh\u00e4user verkauft worden.<\/p>\n<p>Die Funktionskurve der Sachwertfaktoren stellt der Gutachterausschuss wie folgt dar:<\/p>\n<p><span><img decoding=\"async\" alt=\"Grundst\u00fccksmarktbericht Landkreis Bautzen\" data-id=\"28958\" width=\"845\" data-init-width=\"1972\" height=\"739\" data-init-height=\"1724\" title=\"Sachwertfaktoren Bautzen 2024\" loading=\"lazy\" src=\"https:\/\/www.schneider-immobilienbewertung.de\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Sachwertfaktoren-Bautzen-2024.png\" data-width=\"845\" data-height=\"739\" style=\"aspect-ratio: auto 1972 \/ 1724;\"><\/span><\/p>\n<p>Quelle: Grundst\u00fccksmarktbericht Landkreis Bautzen, Stand 01.01.2024, Gutachterausschuss f\u00fcr Grundst\u00fcckswerte im Landkreis Bautzen, Seite 78<\/p>\n<p>Das Bestimmtheitsma\u00df der Regressionfunktion gibt der Gutachterausschuss mit &#8222;mageren&#8220; 0,16 an.<\/p>\n<p>In der Vergangenheit lag das Bestimmtheitsma\u00df der Auswertungen im Landkreis Bautzen deutlich h\u00f6her. Die Qualit\u00e4t ist in den letzten Jahren bei den Auswertungen bspw. bei den Ein- und Zweifamilienh\u00e4usern immer weiter gesunken:<\/p>\n<ul>\n<li style=\"\">Jahr 2014: Bestimmtheitsma\u00df 0,70,<\/li>\n<li style=\"\">Jahr 2017: Bestimmtheitsma\u00df 0,43,<\/li>\n<li style=\"\">Jahr 2020: Bestimmtheitsma\u00df 0,32,<\/li>\n<li style=\"\">Jahr 2022: Bestimmtheitsma\u00df 0,24,<\/li>\n<li style=\"\">Jahr 2024: Bestimmtheitsma\u00df 0,16.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"\">Man ist also in 2024 auf dem Tiefpunkt der Qualit\u00e4t bei der Datenauswertung angekommen.<\/p>\n<p style=\"\">Zudem ist eine lineare Regressionsfunktion verwendet worden. Aus vielen vergleichbaren Auswertung ist allgemein bekannt, dass Sachwertfaktoren eben gerade <strong>keinem linearen Funktionsverlauf<\/strong> folgen (siehe Beispiel oben aus 2013) sondern einem <strong>nichtlinearen Funktionsverlauf<\/strong> folgen. Warum hat man keine nichtlineare Regressionsanalyse durchgef\u00fchrt? Fehlt es an entsprechender Software daf\u00fcr?<\/p>\n<p style=\"\">Aufgrund des linearen Funktionsverlaufes ist zu bef\u00fcrchten, dass in den Randbereichen bei den Sachwertfaktoren in der Praxis erhebliche Abweichungen auftreten. Dies f\u00fchrt zu unsicheren\/ungenauen Wertermittlungsergebnissen. &nbsp;<\/p>\n<p style=\"\">Lt. Angaben des Gutachterausschusses im Grundst\u00fccksmarktbericht wurden auch alle &nbsp;Kauff\u00e4lle ausgeschlossen, die einen Sachwertfaktor unter 0,50 oder \u00fcber 1,50 haben. Dies ist fachlich falsch, da gerade bei gro\u00dfen vorl\u00e4ufigen Sachwert und geringem Bodenwertniveau auch Sachwertfaktoren von unter 0,50 und bei sehr kleinen Objekten in Gebieten mit hohem Bodenwertniveau \u00fcber 1,50 auftreten k\u00f6nnen (siehe Beispiel oben aus 2013). &nbsp;<\/p>\n<h3>Fragen \u00fcber Fragen&#8230;<\/h3>\n<p>Mich als Sachverst\u00e4ndiger f\u00fcr Immobilienbewertung mit \u00fcber 30 Jahren Berufserfahrung lassen diese Ver\u00f6ffentlichungen aus Mittelsachsen und Bautzen ratlos zur\u00fcck. Ich glaube das Beitragsbild sagt es auch aus.&nbsp;<\/p>\n<p>Ich hatte bereits im Jahr 2018 in einem <a href=\"https:\/\/www.schneider-immobilienbewertung.de\/der-gutachterausschuss-mittelsachsen-und-die-sachwertfaktoren\/\" target=\"_blank\" style=\"outline: none;\">Blogbeitrag zum Gutachterausschuss f\u00fcr Grundst\u00fcckswerte im Landkreis Mittelsachsen<\/a> berichtet. Schon damals hatte ich \u00e4hnliche Kritik wie heute an der Ver\u00f6ffentlichung eines Grundst\u00fccksmarktberichtes ge\u00e4u\u00dfert. Ich hatte damals sogar eine Mail an die Gesch\u00e4ftsstelle geschrieben und meine Hilfe angeboten. Eine Antwort auf meine Mail bekam ich allerdings nie.<\/p>\n<p><strong>Hier sind meine weiteren Fragen dazu:&nbsp;<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li style=\"\">Warum ver\u00f6ffentlicht der Gutachterausschuss in Mittelsachsen bzw. Bautzen solche Daten im Jahr 2023\/2024?<\/li>\n<li style=\"\">Wie hoch ist die Qualifizierung der Mitarbeiter der Gesch\u00e4ftsstelle und der Mitglieder des Gutachterausschusses?<\/li>\n<li style=\"\">Geht die Digitalisierung (bzw. moderne Software) an den Gutachteraussch\u00fcssen in Sachsen vorbei?&nbsp;<\/li>\n<li style=\"\">Warum setzt sich der <a href=\"https:\/\/www.boris.sachsen.de\/oberer-gutachterausschuss-4040.html\" target=\"_blank\" style=\"outline: none;\" rel=\"noopener\">Obere Gutachterausschuss im Freistaat Sachsen<\/a> nicht f\u00fcr eine hinreichende Qualit\u00e4t bzw. offensichtlich sehr notwendige Aus- und Weiterbildung bei den \u00f6rtlichen Gutachteraussch\u00fcssen ein?<\/li>\n<li style=\"\">Wie ist es um die Zuverl\u00e4ssigkeit der anderen vom Gutachterausschuss ver\u00f6ffentlichten Daten &#8211; bspw. den f\u00fcr die gerade laufende Grundsteuerreform so wichtigen Bodenrichtwerten &#8211; bestellt?<\/li>\n<li style=\"\">Warum funktioniert dies in anderen Bundesl\u00e4ndern vollkommen reibungslos, bspw. in Rheinland-Pfalz, die einen erstklassigen <a href=\"https:\/\/gutachterausschuesse.rlp.de\/marktdaten\/landesgrundstuecksmarktbericht-rheinland-pfalz-lgmb\" target=\"_blank\" style=\"outline: none;\" rel=\"noopener\">Landesgrundst\u00fcckmarktbericht<\/a> mit fast 300 Seiten herausgeben?&nbsp;<\/li>\n<li style=\"\">Entspricht das Handeln der Beteiligten wirklich dem vielgepriesenen Slogan &#8222;Folge der Wissenschaft&#8220;?&nbsp;&nbsp;<\/li>\n<li style=\"\">Ist das die gew\u00fcnschte Qualit\u00e4t unserer \u00f6ffentlichen Verwaltung im Jahr 2024?<\/li>\n<li style=\"\">K\u00f6nnen und wollen wir uns als Steuerzahler eine sehr teure \u00f6ffentliche Verwaltung mit so schlechten Ergebnissen eigentlich &#8222;leisten&#8220;?<\/li>\n<\/ul>\n<p>Beantworten Sie sich diese Fragen bitte selbst. Ich bin wirklich ratlos.&nbsp;<\/p>\n<p>Nach der politischen Wende 1990 hatten wir Ostdeutschen gehofft ,,alles w\u00fcrde im Laufe der Zeit besser&#8220;. Aber dies scheint auch im Jahr 2024 eine unerf\u00fcllte Hoffnung zu bleiben.&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Regressionsanalyse in der Immobilienbewertung<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":28940,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":"","tve_updated_post":"<div class=\"thrv_wrapper thrv_text_element\">\t<p>Dieser Blogbeitrag widmet sich dem Thema <strong>Regressionsanalyse in der Immobilienbewertung<\/strong>.<\/p><\/div><div class=\"thrv_wrapper thrv_text_element\"><h3 class=\"\">Was ist eine Regressionsanalyse?<\/h3><\/div><div class=\"thrv_wrapper thrv_text_element\"><p><span lang=\"de\">Bei der Regressionsanalyse handelt es sich um ein <strong>statistisches Analyseverfahren, das die Beziehung zwischen einer abh\u00e4ngigen und einer oder mehreren unabh\u00e4ngigen Variablen modelliert<\/strong>. Damit geh\u00f6rt sie zu den sogenannten multivariaten Analysemethoden.<\/span><\/p><p><span lang=\"de\">Diese Technik wird in verschiedenen Feldern wie Wirtschaft, Biologie, Psychologie und vielen anderen verwendet, um Vorhersagen zu treffen oder die Wirkung von Variablen zu verstehen.&nbsp;<\/span><\/p><p><span lang=\"de\">Arten der Regressionsanalyse:<\/span><\/p><ul class=\"\"><li class=\"\" style=\"\" data-css=\"tve-u-1927b119d6e\"><strong>Einfache lineare Regression<\/strong>: Untersucht die lineare Beziehung zwischen zwei Variablen.<\/li><li class=\"\" data-css=\"tve-u-1927b119d71\" style=\"\"><strong>Multiple lineare Regression<\/strong>: Erweitert die einfache Regression auf mehrere unabh\u00e4ngige Variablen.<\/li><li style=\"\" data-css=\"tve-u-1927b119d72\"><strong>Nicht-lineare Regressio<\/strong>n: Wird verwendet, wenn die Beziehung zwischen den Variablen nicht linear ist.<\/li><\/ul><p><span lang=\"de\">Regressionsanalysen werden auch in der <strong>Immobilienbewertung<\/strong> benutzt, z. B. bei der Ableitung von sog. <strong>Sachwertfaktoren<\/strong> (f\u00fcr das Sachwertverfahren) oder <strong>Liegenschaftszinss\u00e4tzen<\/strong> (f\u00fcr das Ertragswertverfahren). Dies sind Daten, die f\u00fcr eine marktgerechte Immobilienbewertung stets erforderlich sind.<\/span><\/p><p><span lang=\"de\">Es ist die <strong>gesetzliche Aufgabe<\/strong> der \u00f6rtlichen <strong>Gutachteraussch\u00fcsse<\/strong> solche f\u00fcr die Wertermittlung ben\u00f6tigte Daten aus dem lokalen Grundst\u00fccksmarkt zutreffend abzuleiten (\u00a7 193 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB)) und zu ver\u00f6ffentlichen.<\/span><\/p><p><span lang=\"de\">Leider kommen viele Gutachteraussch\u00fcsse in Sachsen dieser Vorschrift nicht oder nur in ungen\u00fcgender Qualit\u00e4t nach.<\/span><\/p><p><span lang=\"de\">Es reicht eben bspw. nicht einen Mittelwert oder Median aller Daten zu ver\u00f6ffentlichen, sondern es sollte ein Funktionsverlauf der Ergebnisse ver\u00f6ffentlicht werden, da die Daten in der Regel von einen oder mehreren Variablen abh\u00e4ngig sind.<\/span><\/p><p><span lang=\"de\">Dazu nutzt man in der Regel die <strong>Regressionsanalyse<\/strong>. Daf\u00fcr werden jedoch mathematische und statistische Grundkenntnisse bei den Anwendern ben\u00f6tigt.<\/span><\/p><\/div><div class=\"thrv_wrapper thrv_text_element\"><h3 class=\"\">Was ist ein Bestimmtheitsma\u00df?<\/h3><\/div><div class=\"thrv_wrapper thrv-columns\" style=\"--tcb-col-el-width: 845;\" data-css=\"tve-u-193afbeaf3b\"><div class=\"tcb-flex-row v-2 tcb--cols--2\"><div class=\"tcb-flex-col c-66\" data-css=\"tve-u-1927ad2bf0d\" style=\"\"><div class=\"tcb-col\"><div class=\"thrv_wrapper thrv_text_element\"><p style=\"\" data-css=\"tve-u-193afbbb2f4\">Das <strong>Bestimmtheitsma\u00df<\/strong><strong><\/strong><a href=\"https:\/\/de.wikipedia.org\/wiki\/Latein\" title=\"Latein\" class=\"\" style=\"outline: none;\"><\/a><em><a href=\"https:\/\/de.wikipedia.org\/wiki\/Determination_(Logik)\" title=\"Determination (Logik)\" class=\"\" style=\"outline: none;\"><\/a><\/em><em><\/em><em><\/em> bezeichnet mit R\u00b2 (R-Quadrat), ist in der Statistik <a href=\"https:\/\/de.wikipedia.org\/wiki\/Statistik\" title=\"Statistik\" class=\"\" style=\"outline: none;\"><\/a>eine Kennzahl<a href=\"https:\/\/de.wikipedia.org\/wiki\/Kennzahl\" title=\"Kennzahl\" class=\"\" style=\"outline: none;\"><\/a> zur Beurteilung der Anpassungsg\u00fcte<a href=\"https:\/\/de.wikipedia.org\/wiki\/Anpassungsg%C3%BCte\" title=\"Anpassungsg\u00fcte\" class=\"\" style=\"outline: none;\"><\/a> einer Regression<a href=\"https:\/\/de.wikipedia.org\/wiki\/Regressionsanalyse\" title=\"\" class=\"\" style=\"outline: none;\"><\/a>.<\/p><p style=\"\" data-css=\"tve-u-193afbbb2f6\">Es reicht von 0 bis 1:<\/p><ul class=\"\"><li style=\"\" data-css=\"tve-u-1927b824d04\">R\u00b2 = 0: Das Modell erkl\u00e4rt keinerlei Varianz der abh\u00e4ngigen Variable.<\/li><\/ul><ul class=\"\"><li style=\"\" data-css=\"tve-u-1927b824d06\">R\u00b2 = 1: Das Modell erkl\u00e4rt die gesamte Varianz, was bedeutet, dass die Vorhersagen perfekt sind.<\/li><\/ul><\/div><div class=\"thrv_wrapper thrv_text_element\">\t<p style=\"\"><span style=\"font-size: 16px !important;\" data-css=\"tve-u-193afbb96a3\"><br><\/span><\/p><p style=\"\"><span style=\"font-size: 16px !important;\" data-css=\"tve-u-193afbb96a6\">Zur Interpretation von R\u00b2:<\/span><\/p><\/div><\/div><\/div><div class=\"tcb-flex-col c-33\" data-css=\"tve-u-1927ad2d57c\" style=\"\"><div class=\"tcb-col\"><div class=\"thrv_wrapper tve_image_caption\" data-css=\"tve-u-1927ad39cb1\"><span class=\"tve_image_frame\"><img class=\"tve_image wp-image-28940 smush-detected-img smush-image-3 smush-image-1\" alt=\"Regressionsanalyse in der Immobilienbewertung\" data-id=\"28940\" width=\"2560\" data-init-width=\"2560\" height=\"1707\" data-init-height=\"1707\" title=\"Regressionsanalyse in der Immobilienbewertung\" loading=\"lazy\" src=\"https:\/\/www.schneider-immobilienbewertung.de\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/regressionsanalyse-in-der-immobilienbewertung.jpg\" style=\"aspect-ratio: auto 2560 \/ 1707;\"><\/span><p class=\"thrv_wrapper thrv-inline-text wp-caption-text\" style=\"\">Regressionsanalyse in der Immobilienbewertung<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><div class=\"thrv_wrapper thrv_text_element\"><p style=\"\" data-css=\"tve-u-193afbede07\">Ein hoher R\u00b2-Wert (z. B. 0,80) bedeutet, dass 80 % der Variabilit\u00e4t in der abh\u00e4ngigen Variable durch die unabh\u00e4ngigen Variablen im Modell erkl\u00e4rt werden kann. Das deutet auf ein gutes Modell hin, jedoch ist auch Vorsicht geboten:<\/p><ul class=\"\"><li class=\"data-css=\" tve-u-1927b14f9c1\"\"=\"\" data-css=\"tve-u-1927b161625\">\u00dcberanpassung (Overfitting): Ein sehr hoher R\u00b2-Wert k\u00f6nnte auf ein \u00fcberangepasstes Modell hinweisen, das schlecht auf neuen Daten generalisiert.<\/li><li class=\"data-css=\" tve-u-1927b14f9c3\"\"=\"\" data-css=\"tve-u-1927b161626\">Korrelation vs. Kausalit\u00e4t: Ein hoher R\u00b2-Wert zeigt eine starke Korrelation, aber nicht unbedingt eine kausale Beziehung.<\/li><\/ul><p>Ein niedriger R\u00b2-Wert bedeutet, dass das Modell nicht viel der Varianz erkl\u00e4rt. Dies k\u00f6nnte auf fehlende wichtige Pr\u00e4diktoren, nicht-lineare Beziehungen oder einfach auf viel Rauschen in den Daten hinweisen.<\/p><\/div><div class=\"thrv_wrapper thrv_text_element\"><h3 class=\"\">Fazit zur Regressionsanalyse und zum Bestimmtheitsma\u00df<\/h3><\/div><div class=\"thrv_wrapper thrv_text_element\"><p><strong>Die Regressionsanalyse ist ein m\u00e4chtiges Werkzeug zur Datenanalyse, doch ihre Effektivit\u00e4t h\u00e4ngt stark davon ab, wie gut das Modell die zugrunde liegenden Daten beschreibt. Das Bestimmtheitsma\u00df ist dabei ein n\u00fctzlicher Indikator f\u00fcr die Anpassungsg\u00fcte des Modells, sollte aber immer im Kontext aller Modellannahmen und Modellvalidierungen betrachtet werden.<\/strong><\/p><p>So viel zur \"trockenen\" Theorie.<\/p><\/div><div class=\"thrv_wrapper thrv_text_element\"><h3 class=\"\">Wie sieht es in der Praxis der Immobilienbewertung in Sachsen aus?<\/h3><\/div><div class=\"thrv_wrapper thrv_text_element\"><p>Beginnen m\u00f6chte ich mit einem Beispiel aus der Praxis der Immobilienbewertung im Freistaat Sachsen:<\/p><p>Der <a href=\"https:\/\/www.landkreis-mittelsachsen.de\/das-amt\/behoerden\/geschaeftsstelle-gutachterausschuss.html\" target=\"_blank\" class=\"\" style=\"outline: none;\">Gutachterausschuss f\u00fcr Grundst\u00fcckswerte im Landkreis Mittelsachsen<\/a> hat im Dezember 2023 den Grundst\u00fccksmarkbericht 2021\/2022 zum Stichtag 31.12.2022 ver\u00f6ffentlicht.<\/p><p>Darin sind auch die sog. Sachwertfaktoren abgeleitet und ver\u00f6ffentlicht worden.<\/p><p>Es beginnt schon damit, dass der Gutachterausschuss eine veraltete Formel zur Ermittlung der Sachwertfaktoren verwendet. Er gibt in Abschnitt 6.3 die Formel mit:<\/p><p style=\"text-align: center;\"><strong>Sachwertfaktor (SWF) = Kaufpreis \/ (vorl\u00e4ufiger) Sachwert <\/strong><\/p><p>an. Die zutreffende Formel (dies ergibt sich \u00fcbrigens auch sehr deutlich aus den Muster-Anwendungshinweisen zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertA) in Punkt 21..(3).2) ist jedoch<\/p><p style=\"text-align: center;\"><strong>Sachwertfaktor (SWF) = Kaufpreis +\/- boG \/ vorl\u00e4ufiger Sachwert<\/strong><\/p><p style=\"text-align: left;\">\"boG\" bedeutet darin \"besondere objektspezifische Grundst\u00fcckmerkmale\". Dies sind gem. \u00a7 8 Abs. 3 ImmoWertV 2021:<\/p><p style=\"text-align: left;\">(Zitat Anfang) <em>\"Besondere objektspezifische Grundst\u00fccksmerkmale sind wertbeeinflussende Grundst\u00fccksmerkmale, die nach Art oder Umfang erheblich von dem auf dem jeweiligen Grundst\u00fccksmarkt \u00dcblichen oder erheblich von den zugrunde gelegten Modellen oder Modellans\u00e4tzen abweichen. Besondere objektspezifische Grundst\u00fccksmerkmale k\u00f6nnen insbesondere vorliegen bei&nbsp;<\/em><\/p><dl class=\"\"><ol><li class=\"\" style=\"\" data-css=\"tve-u-1927ae6ed1c\"><em>besonderen Ertragsverh\u00e4ltnissen,<\/em><\/li><li class=\"\" style=\"\" data-css=\"tve-u-1927ae6ed1e\"><em>Baum\u00e4ngeln und Bausch\u00e4den,<\/em><\/li><li class=\"\" style=\"\" data-css=\"tve-u-1927ae6ed20\"><em>baulichen Anlagen, die nicht mehr wirtschaftlich nutzbar sind (Liquidationsobjekte) und zur alsbaldigen Freilegung anstehen,<\/em><\/li><li class=\"\" style=\"\" data-css=\"tve-u-1927ae6ed21\"><em>Bodenverunreinigungen,<\/em><\/li><li class=\"\" style=\"\" data-css=\"tve-u-1927ae6ed22\"><em>Bodensch\u00e4tzen sowie<\/em><\/li><li class=\"\" style=\"\" data-css=\"tve-u-1927ae6ed24\"><em>grundst\u00fccksbezogenen Rechten und Belastungen.<\/em><\/li><\/ol><\/dl><p><em>Die besonderen objektspezifischen Grundst\u00fccksmerkmale werden, wenn sie nicht bereits anderweitig ber\u00fccksichtigt worden sind, erst bei der Ermittlung der Verfahrenswerte insbesondere durch markt\u00fcbliche Zu- oder Abschl\u00e4ge ber\u00fccksichtigt. Bei paralleler Durchf\u00fchrung mehrerer Wertermittlungsverfahren sind die besonderen objektspezifischen Grundst\u00fccksmerkmale, soweit m\u00f6glich, in allen Verfahren identisch anzusetzen.\"<\/em> (Zitat Ende)<\/p><p>In der Praxis bedeutet dies, dass bei \u00e4lteren oder schadhaften Geb\u00e4uden die Kosten f\u00fcr erforderliche Sanierungs- und Modernisierungsma\u00dfnahmen zum Kaufpreis hinzuzurechnen sind.<\/p><p><strong>Dies tun die meisten Gutachteraussch\u00fcsse aber nicht, weil sie nicht wissen wie man sie in zutreffender H\u00f6he bestimmt. <\/strong><\/p><p>\u00dcbrigens entspricht diese Berechnungsweise auch den Verh\u00e4ltnissen auf dem Grundst\u00fccksmarkt. Denn jeder wirtschaftlich denkende K\u00e4ufer wird die zus\u00e4tzlich zum Kaufpreis erforderlichen Kosten f\u00fcr Sanierungs- oder Modernisierungsma\u00dfnahmen in seine Gesamtkalkulation (bspw. auch in seine Baufinanzierung) mit einbeziehen.&nbsp;<\/p><p><strong>Da die Kosten f\u00fcr diese \"boG\" eine erhebliche Gr\u00f6\u00dfenordnung einnehmen k\u00f6nnen, hat dies eine erhebliche Auswirkung auf die Qualit\u00e4t der statistischen Auswertungen. &nbsp;<\/strong><\/p><\/div><div class=\"thrv_wrapper thrv_text_element\"><h3 class=\"\">Beispiel 1 - Grundst\u00fccksmarktbericht Landkreis Mittelsachsen<\/h3><\/div><div class=\"thrv_wrapper thrv_text_element\">\t<p>Und nun betrachten wir die Praxis im Landkreis Mittelsachsen. Nachfolgend ist das ver\u00f6ffentlichte Diagramm und der Funktionsverlauf der ermittelten Sachwertfaktoren abgedruckt. Bitte lassen Sie das Bild eine kleine Weile wirken:<\/p><\/div><div class=\"thrv_wrapper tve_image_caption\" data-css=\"tve-u-1927b776a55\"><span class=\"tve_image_frame\"><img class=\"tve_image wp-image-28946 smush-detected-img smush-image-2 smush-image-4\" alt=\"Sachwertfaktoren Mittelsachsen\" data-id=\"28946\" width=\"845\" data-init-width=\"2051\" height=\"475\" data-init-height=\"1152\" title=\"Sachwertfaktoren Mittelsachsen\" loading=\"lazy\" src=\"https:\/\/www.schneider-immobilienbewertung.de\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Sachwertfaktoren-Mittelsachsen.png\" data-width=\"845\" data-height=\"475\" style=\"aspect-ratio: auto 2051 \/ 1152;\"><\/span><p class=\"thrv_wrapper thrv-inline-text wp-caption-text\">Quelle: Grundst\u00fccksmarktbericht 2023, Stichtag 31.12.2022, Gutachterausschuss zur Ermittlung von Grundst\u00fcckswerten im Landkreis Mittelsachsen, Seite 34<\/p><\/div><div class=\"thrv_wrapper thrv_text_element\"><p>Was f\u00e4llt Ihnen zuerst auf? Das Bestimmtheitsma\u00df R\u00b2 der Regressionsfunktion ist mit 0,0053 angegeben, d. h. es liegt nahe bei Null. Dies bedeutet hier:&nbsp;<strong>99,47 % der verwendeten Daten<\/strong> erkl\u00e4ren die Regressionsformel gerade <strong>nicht<\/strong>.<\/p><p>Was hatte ich oben geschrieben? Zitat: \"Ein niedriger R\u00b2-Wert bedeutet, dass das Modell nicht viel der Varianz erkl\u00e4rt.\"<\/p><p>\u00dcblich sind der Grundst\u00fccksbewertung Bestimmtheitsma\u00dfe zumindest von 0,30 bis 0,50. Alles was darunter liegt ist gelinde gesagt \"Schrott\". Alles was dar\u00fcber liegt ist \"Goldstandard\".<\/p><p>Was f\u00e4llt Ihnen noch auf? Die ver\u00f6ffentlichte Regressionsfunktion steigt mit steigendem vorl\u00e4ufigen Sachwert in Mittelsachsen an. Das ist nicht plausibel. Sachwertfaktoren fallen in der Praxis mit steigendem vorl\u00e4ufigen Sachwert.<\/p><p>Mit einer befreundeten Kollegin (Dr. Diana Steinbrecher) hatten wir schon im Jahr 2013 im Landkreis Bautzen Sachwertfaktoren abgeleitet. Diese sahen damals (2013) wie folgt aus:<\/p><\/div><div class=\"thrv_wrapper tve_image_caption\" data-css=\"tve-u-1927b37550d\"><span class=\"tve_image_frame\"><img class=\"tve_image wp-image-28948 smush-detected-img smush-image-2 smush-image-3 smush-image-5\" alt=\"Sachwertfaktoren 2013 Landkreis Bautzen\" data-id=\"28948\" width=\"845\" data-init-width=\"2006\" height=\"815\" data-init-height=\"1934\" title=\"Sachwertfaktoren 2013 Landkreis Bautzen\" loading=\"lazy\" src=\"https:\/\/www.schneider-immobilienbewertung.de\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Sachwertfaktoren-Bautzen.png\" data-width=\"845\" data-height=\"815\" style=\"aspect-ratio: auto 2006 \/ 1934;\"><\/span><p class=\"thrv_wrapper thrv-inline-text wp-caption-text\">Sachwertfaktoren 2013 Landkreis Bautzen<\/p><\/div><div class=\"thrv_wrapper thrv_text_element\">\t<p>Das Bestimmtheitsma\u00df unserer damaligen Auswertung lag \u00fcbrigens bei rd. 0,70.<\/p><\/div><div class=\"thrv_wrapper thrv_text_element\"><h3 class=\"\">Beispiel 2 - Grundst\u00fccksmarktbericht Landkreis Bautzen<\/h3><\/div><div class=\"thrv_wrapper thrv_text_element\">\t<p>Der <a href=\"https:\/\/www.landkreis-bautzen.de\/neuer-grundstuecksmarktbericht-erhaeltlich-41586.php\" target=\"_blank\" class=\"\" style=\"outline: none;\">Gutachterausschuss f\u00fcr Grundst\u00fcckswerte im Landkreis Bautzen<\/a> hat im Juli 2024 seinen Grundst\u00fccksmarktbericht Stand 01.01.2024 ver\u00f6ffentlicht (Beschlussfassung war der 30.07.2024). Der Grundst\u00fccksmarktbericht im Landkreis Bautzen wird kostenlos zum <a href=\"https:\/\/www.landkreis-bautzen.de\/download\/boden\/Grundstuecksmarktbericht_Landkreis_Bautzen_Stand_01012024.pdf\" target=\"_blank\" class=\"\" style=\"outline: none;\">Download<\/a> bereit gestellt.<\/p><p>Im Grundst\u00fccksmarktbericht sind ebenfalls Sachwertfaktoren f\u00fcr Ein- und Zweifamilienhausgrundst\u00fccke ver\u00f6ffentlicht.&nbsp;<\/p><p>Das Gute zuerst: Der Gutachterausschuss im Landkreis Bautzen verwendet die richtige Ableitungsformel und ber\u00fccksichtigt darin auch die sog. boG. <\/p><p>In der Erl\u00e4uterung steht Folgendes: \"nur Kaufpreise ohne besondere objektspezifische Grundst\u00fccksmerkmale\". In die Auswertung sind insgesamt 240 nachbewertete Kauff\u00e4lle zwischen dem 01.01.2022 und 31.12.2023 eingeflossen. Insgesamt sind nach Angaben im Jahr 2022 775 und im Jahr 2023 592 Ein- und Zweifamilienh\u00e4user verkauft worden.<\/p><p>Die Funktionskurve der Sachwertfaktoren stellt der Gutachterausschuss wie folgt dar:<\/p><\/div><div class=\"thrv_wrapper tve_image_caption\" data-css=\"tve-u-1927ba6b03c\"><span class=\"tve_image_frame\"><img class=\"tve_image wp-image-28958 smush-detected-img smush-image-4 smush-image-6\" alt=\"Grundst\u00fccksmarktbericht  Landkreis Bautzen\" data-id=\"28958\" width=\"845\" data-init-width=\"1972\" height=\"739\" data-init-height=\"1724\" title=\"Sachwertfaktoren Bautzen 2024\" loading=\"lazy\" src=\"https:\/\/www.schneider-immobilienbewertung.de\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Sachwertfaktoren-Bautzen-2024.png\" data-width=\"845\" data-height=\"739\" style=\"aspect-ratio: auto 1972 \/ 1724;\"><\/span><p class=\"thrv_wrapper thrv-inline-text wp-caption-text\">Quelle: Grundst\u00fccksmarktbericht Landkreis Bautzen, Stand 01.01.2024, Gutachterausschuss f\u00fcr Grundst\u00fcckswerte im Landkreis Bautzen, Seite 78<\/p><\/div><div class=\"thrv_wrapper thrv_text_element\"><p>Das Bestimmtheitsma\u00df der Regressionfunktion gibt der Gutachterausschuss mit \"mageren\" 0,16 an.<\/p><p>In der Vergangenheit lag das Bestimmtheitsma\u00df der Auswertungen im Landkreis Bautzen deutlich h\u00f6her. Die Qualit\u00e4t ist in den letzten Jahren bei den Auswertungen bspw. bei den Ein- und Zweifamilienh\u00e4usern immer weiter gesunken:<\/p><ul class=\"\"><li style=\"\" data-css=\"tve-u-1927bab0e16\">Jahr 2014: Bestimmtheitsma\u00df 0,70,<\/li><li style=\"\" data-css=\"tve-u-1927bab0e19\">Jahr 2017: Bestimmtheitsma\u00df 0,43,<\/li><li style=\"\" data-css=\"tve-u-1927bab0e1a\">Jahr 2020: Bestimmtheitsma\u00df 0,32,<\/li><li style=\"\" data-css=\"tve-u-1927bab0e1c\">Jahr 2022: Bestimmtheitsma\u00df 0,24,<\/li><li style=\"\" data-css=\"tve-u-1927bab0e1d\">Jahr 2024: Bestimmtheitsma\u00df 0,16.<\/li><\/ul><p data-css=\"tve-u-1927bab0e1e\" style=\"\">Man ist also in 2024 auf dem Tiefpunkt der Qualit\u00e4t bei der Datenauswertung angekommen.<\/p><p data-css=\"tve-u-1927bab0e1e\" style=\"\">Zudem ist eine lineare Regressionsfunktion verwendet worden. Aus vielen vergleichbaren Auswertung ist allgemein bekannt, dass Sachwertfaktoren eben gerade <strong>keinem linearen Funktionsverlauf<\/strong> folgen (siehe Beispiel oben aus 2013) sondern einem <strong>nichtlinearen Funktionsverlauf<\/strong> folgen. Warum hat man keine nichtlineare Regressionsanalyse durchgef\u00fchrt? Fehlt es an entsprechender Software daf\u00fcr?<\/p><p data-css=\"tve-u-1927bab0e1e\" style=\"\">Aufgrund des linearen Funktionsverlaufes ist zu bef\u00fcrchten, dass in den Randbereichen bei den Sachwertfaktoren in der Praxis erhebliche Abweichungen auftreten. Dies f\u00fchrt zu unsicheren\/ungenauen Wertermittlungsergebnissen. &nbsp;<\/p><p data-css=\"tve-u-1927bab0e1e\" style=\"\">Lt. Angaben des Gutachterausschusses im Grundst\u00fccksmarktbericht wurden auch alle &nbsp;Kauff\u00e4lle ausgeschlossen, die einen Sachwertfaktor unter 0,50 oder \u00fcber 1,50 haben. Dies ist fachlich falsch, da gerade bei gro\u00dfen vorl\u00e4ufigen Sachwert und geringem Bodenwertniveau auch Sachwertfaktoren von unter 0,50 und bei sehr kleinen Objekten in Gebieten mit hohem Bodenwertniveau \u00fcber 1,50 auftreten k\u00f6nnen (siehe Beispiel oben aus 2013). &nbsp;<\/p><\/div><div class=\"thrv_wrapper thrv_text_element\"><h3 class=\"\">Fragen \u00fcber Fragen...<\/h3><\/div><div class=\"thrv_wrapper thrv_text_element\"><p>Mich als Sachverst\u00e4ndiger f\u00fcr Immobilienbewertung mit \u00fcber 30 Jahren Berufserfahrung lassen diese Ver\u00f6ffentlichungen aus Mittelsachsen und Bautzen ratlos zur\u00fcck. Ich glaube das Beitragsbild sagt es auch aus.&nbsp;<\/p><p>Ich hatte bereits im Jahr 2018 in einem <a href=\"https:\/\/www.schneider-immobilienbewertung.de\/der-gutachterausschuss-mittelsachsen-und-die-sachwertfaktoren\/\" target=\"_blank\" class=\"\" style=\"outline: none;\">Blogbeitrag zum Gutachterausschuss f\u00fcr Grundst\u00fcckswerte im Landkreis Mittelsachsen<\/a> berichtet. Schon damals hatte ich \u00e4hnliche Kritik wie heute an der Ver\u00f6ffentlichung eines Grundst\u00fccksmarktberichtes ge\u00e4u\u00dfert. Ich hatte damals sogar eine Mail an die Gesch\u00e4ftsstelle geschrieben und meine Hilfe angeboten. Eine Antwort auf meine Mail bekam ich allerdings nie.<\/p><p><strong>Hier sind meine weiteren Fragen dazu:&nbsp;<\/strong><\/p><ul class=\"\"><li class=\"\" style=\"\" data-css=\"tve-u-1927b7ef644\">Warum ver\u00f6ffentlicht der Gutachterausschuss in Mittelsachsen bzw. Bautzen solche Daten im Jahr 2023\/2024?<\/li><li class=\"\" style=\"\" data-css=\"tve-u-1927b7ef647\">Wie hoch ist die Qualifizierung der Mitarbeiter der Gesch\u00e4ftsstelle und der Mitglieder des Gutachterausschusses?<\/li><li class=\"\" data-css=\"tve-u-1927b7ef647\" style=\"\">Geht die Digitalisierung (bzw. moderne Software) an den Gutachteraussch\u00fcssen in Sachsen vorbei?&nbsp;<\/li><li class=\"\" style=\"\" data-css=\"tve-u-1927b7ef648\">Warum setzt sich der <a href=\"https:\/\/www.boris.sachsen.de\/oberer-gutachterausschuss-4040.html\" target=\"_blank\" class=\"\" style=\"outline: none;\">Obere Gutachterausschuss im Freistaat Sachsen<\/a> nicht f\u00fcr eine hinreichende Qualit\u00e4t bzw. offensichtlich sehr notwendige Aus- und Weiterbildung bei den \u00f6rtlichen Gutachteraussch\u00fcssen ein?<\/li><li class=\"\" style=\"\" data-css=\"tve-u-1927b7ef649\">Wie ist es um die Zuverl\u00e4ssigkeit der anderen vom Gutachterausschuss ver\u00f6ffentlichten Daten - bspw. den f\u00fcr die gerade laufende Grundsteuerreform so wichtigen Bodenrichtwerten - bestellt?<\/li><li class=\"\" style=\"\" data-css=\"tve-u-1927b7ef64b\">Warum funktioniert dies in anderen Bundesl\u00e4ndern vollkommen reibungslos, bspw. in Rheinland-Pfalz, die einen erstklassigen <a href=\"https:\/\/gutachterausschuesse.rlp.de\/marktdaten\/landesgrundstuecksmarktbericht-rheinland-pfalz-lgmb\" target=\"_blank\" class=\"\" style=\"outline: none;\">Landesgrundst\u00fcckmarktbericht<\/a> mit fast 300 Seiten herausgeben?&nbsp;<\/li><li class=\"\" style=\"\" data-css=\"tve-u-1927b7ef64c\">Entspricht das Handeln der Beteiligten wirklich dem vielgepriesenen Slogan \"Folge der Wissenschaft\"?&nbsp;&nbsp;<\/li><li class=\"\" style=\"\" data-css=\"tve-u-1927b7ef64d\">Ist das die gew\u00fcnschte Qualit\u00e4t unserer \u00f6ffentlichen Verwaltung im Jahr 2024?<\/li><li class=\"\" style=\"\" data-css=\"tve-u-1927b7ef64f\">K\u00f6nnen und wollen wir uns als Steuerzahler eine sehr teure \u00f6ffentliche Verwaltung mit so schlechten Ergebnissen eigentlich \"leisten\"?<\/li><\/ul><p>Beantworten Sie sich diese Fragen bitte selbst. Ich bin wirklich ratlos.&nbsp;<\/p><p>Nach der politischen Wende 1990 hatten wir Ostdeutschen gehofft ,,alles w\u00fcrde im Laufe der Zeit besser\". Aber dies scheint auch im Jahr 2024 eine unerf\u00fcllte Hoffnung zu bleiben.&nbsp;<\/p><\/div>","tve_custom_css":"@media (min-width: 300px){[data-css=\"tve-u-1927ad2bf0d\"] { max-width: 66.666%; }[data-css=\"tve-u-1927ad2d57c\"] { max-width: 33.3321%; }[data-css=\"tve-u-1927ad39cb1\"] { width: 100%; }:not(#tve) [data-css=\"tve-u-1927ae6ed1c\"] { font-size: 16px !important; }:not(#tve) [data-css=\"tve-u-1927ae6ed1e\"] { font-size: 16px !important; }:not(#tve) [data-css=\"tve-u-1927ae6ed20\"] { font-size: 16px !important; }:not(#tve) [data-css=\"tve-u-1927ae6ed21\"] { font-size: 16px !important; }:not(#tve) [data-css=\"tve-u-1927ae6ed22\"] { font-size: 16px !important; }:not(#tve) [data-css=\"tve-u-1927ae6ed24\"] { font-size: 16px !important; }:not(#tve) [data-css=\"tve-u-1927b119d6e\"] { font-size: 16px !important; }:not(#tve) [data-css=\"tve-u-1927b119d71\"] { font-size: 16px !important; }:not(#tve) [data-css=\"tve-u-1927b119d72\"] { font-size: 16px !important; }:not(#tve) [data-css=\"tve-u-1927b161625\"] { font-size: 16px !important; 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