Vertrauen in Immobilienbewerter

Augen auf bei der Wahl eines Sachverständigen

Aus der Rubrik: „Und t√§glich gr√ľ√üt das Murmeltier“

Zur Erstellung eines Wertgutachtens f√ľr eine Immobilie braucht es beim Gutachter umfassendes rechtliches und fachliches Wissen, Knowhow und Charakter. Gerade das Letztere vermisse ich seit geraumer Zeit sehr h√§ufig, wenn mir Gutachten von Kollegen zur Pr√ľfung vorgelegt werden.

Bevor man als Sachverst√§ndiger ein Gutachten f√ľr eine Immobilie unterschreibt, hat man doch die verdammte Pflicht, einen Moment inne zu halten und zu √ľberlegen: Habe ich in dem Gutachten alles bedacht und ber√ľcksichtigt? Sind die angewendeten Wertermittlungsverfahren f√ľr diese Immobilie √ľberhaupt geeignet? Habe ich alle rechtlichen Umst√§nde ber√ľcksichtigt? Kommt das Gutachten zu einem marktgerechten Verkehrswert? Sind die Wertermittlungsans√§tze nachvollziehbar begr√ľndet oder nur mit der Floskel „sachverst√§ndig gesch√§tzt“ einfach nur behauptet?

Wenn mir dabei der leiseste Zweifel kommt, gehe ich noch einmal auf Anfang oder Start.

Ich werte den Markt noch einmal auf eine andere Weise aus, lese den √∂rtlichen Grundst√ľcksmarktbericht noch einmal, beschaffe mir weitere Informationen oder wende noch ein weiteres Wertermittlungsverfahren an.

Und, dies tue ich √ľbrigens ausdr√ľcklich auch dann, wenn das eigentlich nicht mehr vom Honorar gedeckt ist. Es geht doch h√§ufig um betr√§chtliche Verm√∂genswerte bei allen Beteiligten.

Bei manchen Kollegen hat man den Eindruck, dass sie die Gutachtenschreiberei nicht zum Br√∂tchenerwerb , sondern aus reiner Profitgier betreiben. Das eigene Ego steht vor allem und die finanziellen Konsequenzen f√ľr Auftraggeber und Dritte spielen bei ihnen keine Rolle. Und, es sind vornehmlich √∂ffentlich-bestellte und vereidigte Kollegen, die solch ein Verhalten an den Tag legen.

Ich nenne so etwas skrupellos.

Aber irgendwann rächt sich so ein Verhalten bitter. Leider dauert es eine Weile und der bis dahin entstandene Vermögensschaden bei den Beteiligten kann hoch sein.

Also bitte √ľberlegen Sie sehr genau, ob der zu beauftragende Sachverst√§ndige gerade diese Charaktereigenschaft besitzt. Diese Charaktereigenschaft ist mehr wert, als ein billiges Gutachtenhonorar. Und, an der h√ľbschen Nasenspitze, der gespielten Freundlichkeit oder irgendwelchen Titeln erkennt man sie auch nicht.

Viele Gr√ľ√üe vom heute sonnigen Sachverst√§ndigenschreibtisch
Euer

Lutz Schneider

PS: Eine Checkliste zur Auswahl eines geeigneten Sachverst√§ndigen k√∂nnen Sie beispielsweise hier unter dem Punkt „H√§ufig gestellte Fragen“ finden.


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Gutachterausschuss Mittelsachsen

Der Gutachterausschuss Mittelsachsen und die Sachwertfaktoren

Der Gutachterausschuss f√ľr Grundst√ľckswerte im Landkreis Mittelsachsen hat am 28. Februar 2018 den neuen „Bericht zum Grundst√ľcksmarkt im Landkreis Mittelsachsen 2017“ ver√∂ffentlicht. Dieser Grundst√ľcksmarktbericht tr√§gt den Stichtag 31.12.2016 und untersucht den Grundst√ľcksmarkt im Landkreis Mittelsachsen in den Jahren 2015 und 2016.

F√ľr uns als Sachverst√§ndige sind solche Ver√∂ffentlichungen wichtige Bewertungsgrundlage. F√ľr die Ver√∂ffentlichung solcher „f√ľr die Wertermittlung erforderlichen Daten“ gelten im √ľbrigen auch gesetzliche Vorschriften. Diese finden sich insbesondere in ¬ß 193 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB) sowie in der S√§chsischen Gutachterausschussverordnung (S√§chsGAVO).

Da solche Ver√∂ffentlichungen durch die Gutachteraussch√ľsse i. d. R. nur alle zwei Jahre erscheinen, sind wir als Sachverst√§ndige immer gespannt, welche neuen Erkenntnisse sich aus dem √∂rtlichen Grundst√ľcksmarkt (hier Landkreis Mittelsachsen) ableiten lassen. Ein Aspekt ist auch noch, dass die Ausgangsdaten (Kaufpreissammlung, Notarvertr√§ge), die nur den Gutachteraussch√ľssen vorliegen, nicht Jedermann zur Verf√ľgung stehen (Datenmonopol).

Vielfach¬† greifen auch Finanz√§mter f√ľr ihre Bewertungen (Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer, Entnahme aus dem Betriebsverm√∂gen) auf die Daten und Grundst√ľcksmarktberichte der Gutachteraussch√ľsse zur√ľck.

Die Datenqualität ist deshalb einigermaßen wichtig!

Mit Neugier und Begeisterung ging ich also an die Lekt√ľre des neuen Grundst√ľcksmarktberichtes f√ľr den Landkreis Mittelsachsen. Insbesondere die neuen Sachwertfaktoren f√ľr Einfamilienh√§user im Gesch√§ftsbericht 2017 fanden mein besonderes Interesse. Dabei fielen mir einige Ungereimtheiten auf und so schrieb ich am 08.03.2018 den Vorsitzenden des Gutachterausschusses sowie die Gesch√§ftsstelle mit einer wirklich freundlichen Mail an.

Leider bekam ich bis heute (10.07.2018) keine Antwort auf meine Mail und so stelle ich mein Schreiben hier nachfolgend noch einmal öffentlich in meinen Blog ein. Vielleicht erreicht es auf diese Art und Weise ja so doch noch seine Empfänger und bewegt die Damen und Herren vom Gutachterausschuss Mittelsachsen von Ihrem hohen Roß herabzusteigen und etwas mehr Kritikfähigkeit an den Tag zu legen.

Eine √Ąnderung des Grundst√ľcksmarktberichtes Mittelsachsen ist im √ľbrigen bis heute auch nicht erfolgt.

Zitat meiner Mail vom 08.03.2018

Ihr Grundst√ľcksmarktbericht 2017

Sehr geehrter Herr Vorsitzender,
sehr geehrte Damen und Herren!

Die Ver√∂ffentlichung Ihres neuen Grundst√ľcksmarktberichtes 2017 f√ľr den Landkreis Mittelsachsen nehme ich zum Anlass, um Ihnen diese E-Mail zu senden.

Mein Name ist Lutz Schneider, ich bin zertifizierter Sachverständiger und Mitglied im Gutachterausschuss im LK Bautzen sowie Mitglied im Oberen Gutachterausschuss im Freistaat. Ich habe auch häufiger im Landkreis Mittelsachsen Verkehrswertgutachten zu erstellen.

Grunds√§tzlich finde ich es au√üerordentlich wichtig und deshalb auch sehr begr√ľ√üenswert, dass Sie als Gutachterausschuss erstmalig Sachwertfaktoren ver√∂ffentlicht haben!!!

Ich m√∂chte Sie trotzdem auf einige Sachverhalte in Ihrer Ver√∂ffentlichung hinweisen und Sie bitten, diese zu √ľberpr√ľfen und ggf. zu korrigieren.

Bitte sehen Sie meine Zeilen hier nicht als Kritik an Ihrer Arbeit, sondern eher als kollegiale Unterst√ľtzung.

Ich bef√ľrchte, dass die von Ihnen ermittelten Sachwertfaktoren, insbesondere von den Finanz√§mtern in Erbschaft- und Schenkungsteuerangelegenheiten zur Anwendung kommen und wir als freie Sachverst√§ndige es schwer haben, dagegen zu argumentieren.

Sie geben auf Seite 29 Ihres Marktberichtes die Formel zur Ableitung des Sachwertfaktors mit:

SWF = Kaufpreis / (vorläufiger) Sachwert

an.

Dies entspricht gerade nicht der Intention der ImmoWertV, denn diese schreibt in ¬ß 8 Abs. 2 vor, dass zuerst die Marktanpassung zu erfolgen hat und erst danach die boG zu ber√ľcksichtigen sind.

Deshalb lautet die ImmoWertV-konforme Formel zur Ermittlung des Sachwertfaktors:

SWF = Kaufpreis +/- boG / (vorläufiger) Sachwert

Insofern macht es auch keinen Sinn eine Unterteilung in unsanierte, teilsanierte und sanierte Objekte vorzunehmen, weil zum Kaufpreis stets die erforderlichen boG (also alle Sanierungs- und Modernisierungskosten) hinzuzurechnen sind. Dies ist so auch marktkonform, denn ein K√§ufer w√ľrde aller erforderlichen Sanierungskosten zus√§tzlich zum Kaufpreis ber√ľcksichtigen. Letztlich ist dies sein Gesamtaufwand f√ľr das Objekt.

Deshalb ist der vorl√§ufige Sachwert stets als „m√§ngelfreier“ Sachwert zu verstehen und vorl√§ufige Sachwerte von unter 100.000 Euro treten nur sehr selten auf (ihre Tabellen reichen bis auf 25.000 Euro hinab).

Weiterhin w√ľrde die nicht mehr notwendige Unterteilung in Sanierungsstufen dazu f√ľhren, dass Sie in den Auswertungen eine gr√∂√üere Anzahl von Kauff√§llen h√§tten, was die statistische Genauigkeit verbessert.

Sie geben auf Seite 30 das Bestimmtheitsmaß der Regression in dem Diagramm mit 0,154 an. Dies ist nicht sonderlich hoch. Wie hoch ist das Bestimmtheitsmaß in ihren anderen Auswertungen?

Weiterhin ist mir folgende sehr unplausible Situation aufgefallen:

Sie teilen auf Seite 34 Sachwertfaktoren f√ľr teilsanierte Einfamilienh√§user (freistehend) Baujahr 1950 bis 1974 mit:

In der Praxis w√ľrde die Anwendung ihrer Faktoren folgendes bedeuten:

In einer Gemeinde mit einem Bodenwert von 24 Euro/m² gilt folgendes:

Vorl. SW = 300.000 Euro x SWF 0,03 = Verkehrswert = 9.000 Euro.

In der Nachbargemeinde mit einem Bodenwert von 26 Euro/m² gilt dann aber:

Vorl. SW = 300.000 Euro x SWF 0,86 = Verkehrswert = 258.000 Euro.

Dies f√ľhrt nicht zu marktgerechten Verkehrswerten und der riesige Unterschied ist nicht plausibel!

Deshalb noch einmal meine herzliche Bitte an Sie, eine entsprechende Korrektur vorzunehmen.

Wir wissen aus eigener Erfahrung, wie schwierig die Ableitung der Sachwertfaktoren ist, denn wir haben selbst schon Sachwertfaktoren abgeleitet (Auszug anbei). Dabei haben wir viele Erfahrungen gesammelt und sind auch gern zu einem kollegialen Austausch bereit.

Mit freundlichen Gr√ľ√üen

Ihr

Lutz Schneider
gem√§√ü DIN EN ISO/IEC 17024 auf deutscher gesetzlicher Grundlage (AkkStelleG) zertifizierter Sachverst√§ndiger f√ľr Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter Zert (S).

Wo ist der Grundst√ľcksmarktbericht erh√§ltlich?

Der Grundst√ľcksmarktbericht kann bei der Gesch√§ftsstelle des Gutachterausschusses¬†¬†kostenpflichtig bestellt werden.