Vertrauen in Immobilienbewerter

Augen auf bei der Wahl eines SachverstÀndigen

Aus der Rubrik: „Und tĂ€glich grĂŒĂŸt das Murmeltier“

Zur Erstellung eines Wertgutachtens fĂŒr eine Immobilie braucht es beim Gutachter umfassendes rechtliches und fachliches Wissen, Knowhow und Charakter. Gerade das Letztere vermisse ich seit geraumer Zeit sehr hĂ€ufig, wenn mir Gutachten von Kollegen zur PrĂŒfung vorgelegt werden.

Bevor man als SachverstĂ€ndiger ein Gutachten fĂŒr eine Immobilie unterschreibt, hat man doch die verdammte Pflicht, einen Moment inne zu halten und zu ĂŒberlegen: Habe ich in dem Gutachten alles bedacht und berĂŒcksichtigt? Sind die angewendeten Wertermittlungsverfahren fĂŒr diese Immobilie ĂŒberhaupt geeignet? Habe ich alle rechtlichen UmstĂ€nde berĂŒcksichtigt? Kommt das Gutachten zu einem marktgerechten Verkehrswert? Sind die WertermittlungsansĂ€tze nachvollziehbar begrĂŒndet oder nur mit der Floskel „sachverstĂ€ndig geschĂ€tzt“ einfach nur behauptet?

Wenn mir dabei der leiseste Zweifel kommt, gehe ich noch einmal auf Anfang oder Start.

Ich werte den Markt noch einmal auf eine andere Weise aus, lese den örtlichen GrundstĂŒcksmarktbericht noch einmal, beschaffe mir weitere Informationen oder wende noch ein weiteres Wertermittlungsverfahren an.

Und, dies tue ich ĂŒbrigens ausdrĂŒcklich auch dann, wenn das eigentlich nicht mehr vom Honorar gedeckt ist. Es geht doch hĂ€ufig um betrĂ€chtliche Vermögenswerte bei allen Beteiligten.

Bei manchen Kollegen hat man den Eindruck, dass sie die Gutachtenschreiberei nicht zum Brötchenerwerb , sondern aus reiner Profitgier betreiben. Das eigene Ego steht vor allem und die finanziellen Konsequenzen fĂŒr Auftraggeber und Dritte spielen bei ihnen keine Rolle. Und, es sind vornehmlich öffentlich-bestellte und vereidigte Kollegen, die solch ein Verhalten an den Tag legen.

Ich nenne so etwas skrupellos.

Aber irgendwann rÀcht sich so ein Verhalten bitter. Leider dauert es eine Weile und der bis dahin entstandene Vermögensschaden bei den Beteiligten kann hoch sein.

Also bitte ĂŒberlegen Sie sehr genau, ob der zu beauftragende SachverstĂ€ndige gerade diese Charaktereigenschaft besitzt. Diese Charaktereigenschaft ist mehr wert, als ein billiges Gutachtenhonorar. Und, an der hĂŒbschen Nasenspitze, der gespielten Freundlichkeit oder irgendwelchen Titeln erkennt man sie auch nicht.

Viele GrĂŒĂŸe vom heute sonnigen SachverstĂ€ndigenschreibtisch
Euer

Lutz Schneider

PS: Eine Checkliste zur Auswahl eines geeigneten SachverstĂ€ndigen können Sie beispielsweise hier unter dem Punkt „HĂ€ufig gestellte Fragen“ finden.


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Gutachterausschuss Mittelsachsen

Der Gutachterausschuss Mittelsachsen und die Sachwertfaktoren

Der Gutachterausschuss fĂŒr GrundstĂŒckswerte im Landkreis Mittelsachsen hat am 28. Februar 2018 den neuen „Bericht zum GrundstĂŒcksmarkt im Landkreis Mittelsachsen 2017“ veröffentlicht. Dieser GrundstĂŒcksmarktbericht trĂ€gt den Stichtag 31.12.2016 und untersucht den GrundstĂŒcksmarkt im Landkreis Mittelsachsen in den Jahren 2015 und 2016.

FĂŒr uns als SachverstĂ€ndige sind solche Veröffentlichungen wichtige Bewertungsgrundlage. FĂŒr die Veröffentlichung solcher „fĂŒr die Wertermittlung erforderlichen Daten“ gelten im ĂŒbrigen auch gesetzliche Vorschriften. Diese finden sich insbesondere in § 193 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB) sowie in der SĂ€chsischen Gutachterausschussverordnung (SĂ€chsGAVO).

Da solche Veröffentlichungen durch die GutachterausschĂŒsse i. d. R. nur alle zwei Jahre erscheinen, sind wir als SachverstĂ€ndige immer gespannt, welche neuen Erkenntnisse sich aus dem örtlichen GrundstĂŒcksmarkt (hier Landkreis Mittelsachsen) ableiten lassen. Ein Aspekt ist auch noch, dass die Ausgangsdaten (Kaufpreissammlung, NotarvertrĂ€ge), die nur den GutachterausschĂŒssen vorliegen, nicht Jedermann zur VerfĂŒgung stehen (Datenmonopol).

Vielfach  greifen auch FinanzĂ€mter fĂŒr ihre Bewertungen (Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer, Entnahme aus dem Betriebsvermögen) auf die Daten und GrundstĂŒcksmarktberichte der GutachterausschĂŒsse zurĂŒck.

Die DatenqualitĂ€t ist deshalb einigermaßen wichtig!

Mit Neugier und Begeisterung ging ich also an die LektĂŒre des neuen GrundstĂŒcksmarktberichtes fĂŒr den Landkreis Mittelsachsen. Insbesondere die neuen Sachwertfaktoren fĂŒr EinfamilienhĂ€user im GeschĂ€ftsbericht 2017 fanden mein besonderes Interesse. Dabei fielen mir einige Ungereimtheiten auf und so schrieb ich am 08.03.2018 den Vorsitzenden des Gutachterausschusses sowie die GeschĂ€ftsstelle mit einer wirklich freundlichen Mail an.

Leider bekam ich bis heute (10.07.2018) keine Antwort auf meine Mail und so stelle ich mein Schreiben hier nachfolgend noch einmal öffentlich in meinen Blog ein. Vielleicht erreicht es auf diese Art und Weise ja so doch noch seine EmpfĂ€nger und bewegt die Damen und Herren vom Gutachterausschuss Mittelsachsen von Ihrem hohen Roß herabzusteigen und etwas mehr KritikfĂ€higkeit an den Tag zu legen.

Eine Änderung des GrundstĂŒcksmarktberichtes Mittelsachsen ist im ĂŒbrigen bis heute auch nicht erfolgt.

Zitat meiner Mail vom 08.03.2018

Ihr GrundstĂŒcksmarktbericht 2017

Sehr geehrter Herr Vorsitzender,
sehr geehrte Damen und Herren!

Die Veröffentlichung Ihres neuen GrundstĂŒcksmarktberichtes 2017 fĂŒr den Landkreis Mittelsachsen nehme ich zum Anlass, um Ihnen diese E-Mail zu senden.

Mein Name ist Lutz Schneider, ich bin zertifizierter SachverstÀndiger und Mitglied im Gutachterausschuss im LK Bautzen sowie Mitglied im Oberen Gutachterausschuss im Freistaat. Ich habe auch hÀufiger im Landkreis Mittelsachsen Verkehrswertgutachten zu erstellen.

GrundsĂ€tzlich finde ich es außerordentlich wichtig und deshalb auch sehr begrĂŒĂŸenswert, dass Sie als Gutachterausschuss erstmalig Sachwertfaktoren veröffentlicht haben!!!

Ich möchte Sie trotzdem auf einige Sachverhalte in Ihrer Veröffentlichung hinweisen und Sie bitten, diese zu ĂŒberprĂŒfen und ggf. zu korrigieren.

Bitte sehen Sie meine Zeilen hier nicht als Kritik an Ihrer Arbeit, sondern eher als kollegiale UnterstĂŒtzung.

Ich befĂŒrchte, dass die von Ihnen ermittelten Sachwertfaktoren, insbesondere von den FinanzĂ€mtern in Erbschaft- und Schenkungsteuerangelegenheiten zur Anwendung kommen und wir als freie SachverstĂ€ndige es schwer haben, dagegen zu argumentieren.

Sie geben auf Seite 29 Ihres Marktberichtes die Formel zur Ableitung des Sachwertfaktors mit:

SWF = Kaufpreis / (vorlÀufiger) Sachwert

an.

Dies entspricht gerade nicht der Intention der ImmoWertV, denn diese schreibt in § 8 Abs. 2 vor, dass zuerst die Marktanpassung zu erfolgen hat und erst danach die boG zu berĂŒcksichtigen sind.

Deshalb lautet die ImmoWertV-konforme Formel zur Ermittlung des Sachwertfaktors:

SWF = Kaufpreis +/- boG / (vorlÀufiger) Sachwert

Insofern macht es auch keinen Sinn eine Unterteilung in unsanierte, teilsanierte und sanierte Objekte vorzunehmen, weil zum Kaufpreis stets die erforderlichen boG (also alle Sanierungs- und Modernisierungskosten) hinzuzurechnen sind. Dies ist so auch marktkonform, denn ein KĂ€ufer wĂŒrde aller erforderlichen Sanierungskosten zusĂ€tzlich zum Kaufpreis berĂŒcksichtigen. Letztlich ist dies sein Gesamtaufwand fĂŒr das Objekt.

Deshalb ist der vorlĂ€ufige Sachwert stets als „mĂ€ngelfreier“ Sachwert zu verstehen und vorlĂ€ufige Sachwerte von unter 100.000 Euro treten nur sehr selten auf (ihre Tabellen reichen bis auf 25.000 Euro hinab).

Weiterhin wĂŒrde die nicht mehr notwendige Unterteilung in Sanierungsstufen dazu fĂŒhren, dass Sie in den Auswertungen eine grĂ¶ĂŸere Anzahl von KauffĂ€llen hĂ€tten, was die statistische Genauigkeit verbessert.

Sie geben auf Seite 30 das Bestimmtheitsmaß der Regression in dem Diagramm mit 0,154 an. Dies ist nicht sonderlich hoch. Wie hoch ist das Bestimmtheitsmaß in ihren anderen Auswertungen?

Weiterhin ist mir folgende sehr unplausible Situation aufgefallen:

Sie teilen auf Seite 34 Sachwertfaktoren fĂŒr teilsanierte EinfamilienhĂ€user (freistehend) Baujahr 1950 bis 1974 mit:

In der Praxis wĂŒrde die Anwendung ihrer Faktoren folgendes bedeuten:

In einer Gemeinde mit einem Bodenwert von 24 Euro/mÂČ gilt folgendes:

Vorl. SW = 300.000 Euro x SWF 0,03 = Verkehrswert = 9.000 Euro.

In der Nachbargemeinde mit einem Bodenwert von 26 Euro/mÂČ gilt dann aber:

Vorl. SW = 300.000 Euro x SWF 0,86 = Verkehrswert = 258.000 Euro.

Dies fĂŒhrt nicht zu marktgerechten Verkehrswerten und der riesige Unterschied ist nicht plausibel!

Deshalb noch einmal meine herzliche Bitte an Sie, eine entsprechende Korrektur vorzunehmen.

Wir wissen aus eigener Erfahrung, wie schwierig die Ableitung der Sachwertfaktoren ist, denn wir haben selbst schon Sachwertfaktoren abgeleitet (Auszug anbei). Dabei haben wir viele Erfahrungen gesammelt und sind auch gern zu einem kollegialen Austausch bereit.

Mit freundlichen GrĂŒĂŸen

Ihr

Lutz Schneider
gemĂ€ĂŸ DIN EN ISO/IEC 17024 auf deutscher gesetzlicher Grundlage (AkkStelleG) zertifizierter SachverstĂ€ndiger fĂŒr Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter Zert (S).

Wo ist der GrundstĂŒcksmarktbericht erhĂ€ltlich?

Der GrundstĂŒcksmarktbericht kann bei der GeschĂ€ftsstelle des Gutachterausschusses  kostenpflichtig bestellt werden.