immobilienbewertung wilthen

Pandemie der Daten und des Verstandes

Was hat die Corona-Pandemie mit Immobilienbewertung zu tun? Ich will mit meinen nachfolgenden Zeilen versuchen eine Brücke zu bauen.

Als Sachverständiger für Immobilienbewertung sehe ich mich - so wie der Autor des Videos "Pandemie in den Rohdaten" Marcel Barz - auch als "Erbsenzähler". Ich analysiere den Grundstücksmarkt, bin Mathematiker, Informatiker und bediene mich der Statistik. Ich versuche dabei nicht Äpfel mit Birnen zu vergleichen. Ich arbeite mit wissenschaftlichen Methoden und mache eine ehrliche, objektive und nachvollziehbare Arbeit. Erfolgreich. Seit mehr als 30 Jahren.

Aber in der heutigen Gesellschaft haben solche "ehrbaren" Eigenschaften immer weniger Befürworter. Unbewiesene Meinung und Haltung zählt in vielen Bereichen mehr als wissenschaftliche Fakten.

Man sieht es als Sachverständiger für Immobilienbewertung in Grundstücksmarktberichten, wenn Sachwertfaktoren mit Hilfe der Regressionsanalyse abgeleitet und in Grundstücksmarktberichten sogar noch veröffentlicht werden, deren Ergebnisse ein Bestimmtheitsmaß von 0,04 aufweisen (Das ist so grottig schlecht, dass man sich dafür schämen müsste. Denn bei einem solchen Bestimmtheitsmaß erklären 96 % der verwendeten Daten die Regressionsformel eben gerade nicht.).

Man kann Veröffentlichungen von Gutachterausschüssen finden, da werden keine Grundstücksflächenumrechnungsfaktoren (relative Bodenwerte von Grundstücken sind wie bspw. Mieten auch von der Größe abhängig) aus dem örtlichen Grundstücksmarkt abgeleitet, sondern Faktoren aus bundesweiten Richtlinien übernommen, obwohl diese gar nicht auf dem örtlichen Grundstücksmarkt zutreffen (und auch wegen der geringen Bandbreite und dem Funktionsverlauf keine echte Umrechnung bieten). Eine fachliche Diskussion darüber wird unterbunden.

In Grundstücksmarktberichten werden Bodenpreisindexreihen veröffentlicht, die seit 2009 in der Region Jahr für Jahr eine ca. 4-prozentige Bodenwertsteigerung beweisen, aber die überwiegenden Bodenrichtwerte wurden in dem Landkreis seit Jahren (>10 Jahren) nicht entsprechend angepasst und sind unverändert, obwohl ja gerade durch den Bodenpreisindex eine kontinuierlich ansteigender Verlauf nachgewiesen wurde. Die Mehrheit der Mitglieder stimmt aus opportunistischen Gründen dieser unqualifizierten Vorgehensweise zu.

Damit will ich mich nicht abfinden und kann ich ehrlich gesagt auch nicht leben. Wir stehen offensichtlich an einem Scheideweg. Komplexes Denken und fachliche Qualität ist nicht mehr erwünscht. Mittelmaß, Rückratlosigkeit und Ausgrenzung sind allgegenwärtig.

Das Video von Marcel Barz beschreibt vergleichbare Sachverhalte bei der Auswertung von Daten in der aktuellen Corona-Pandemie. Es sind die gleichen Mechanismen.

Bitte sehen Sie sich das Video "Die Pandemie in den Rohdaten" von Marcel Barz in Ruhe an. 90 Minuten sind zugegeben recht lang - aber mehr als erhellend.

Warum poste ich dieses Video hier und hoste es sogar auf meinem eigenen Server?

Das Video von Marcel Barz wird im Netz gerade EXTREMST zensiert. YouTube, Facebook, Twitter & Co. versuchen es mit allen Mitteln zu blocken und es im Netz unsichtbar zu machen.

Mir ist die durch unser deutsches Grundgesetz gewährte Meinungsfreiheit ein hohes Gut. Auch deshalb unterstütze ich Marcel Barz mit dieser Veröffentlichung. Also bitte hier sein Video:

Marcel Barz - Pandemie in den Rohdaten

Marcel Barz ist Informatiker und beschäftigt sich in diesem Vortrag mit den Rohdaten und Zahlen der Corona-Pandemie. Aus dieser Analyse ist ein Video entstanden, das ich allen Zahlenfans wärmstens ans Herz legen kann.

In diesem Video geht es um die Sterbefallzahlen in Deutschland, die Belegung der Intensivbetten und die Zahl der Infizierten.

Gleichzeitig berichtet Marcel Barz von seinen Erfahrungen im Leben und Parallelen zu anderen geschichtlichen Ereignissen.

Pandemie der Daten und des Verstandes 1


Ich schalte hier ausdrücklich die Kommentarfunktion frei und freue mich über viele Beiträge von Lesern und Kollegen zu dem Video und meinem Beitrag.

Update: 06.09.2021 17:00 Uhr: Die Zensoren bei YouTube haben das Video von Marcel Barz "Die Pandemie in den Rohdaten" wieder frei gegeben. Ein Sieg der Meinungsfreiheit. Vermutlich von RA Joachim Steinhöfel erstritten. Danke. Das Video ist dann auch hier wieder zu sehen: Marcel Barz: Die Pandemie in den Rohdaten. 

Die Interview-Polizei von "Correctiv" fragt - Der Corona-"Erbsenzähler" Marcel Barz antwortet

Die nüchterne "Erbsenzählerei" des Informatikers Marcel Barz, der sich einige Corona-Statistiken näher anschaut, erregt großes Interesse im Internet. Da eine Kritik am gängigen Corona-Narrativ aktuell nur sehr bedingt gebilligt wird, treten nun die teilweise massiv mit Steuergeldern subventionierten sog. “Faktenchecker” auf den Plan. So schiessen sich jetzt auch Sarah Thust von "Correctiv" dem braven Marcel Barz ein.

Rechtsanwalt Joachim Steinhöfel veröffentlicht auf seiner Webseite die Fragen der Sarah Thust und die überzeugenden Antworten des Marcel Barz darauf. Bitte lesen Sie ausführlich hier:  Die Interview-Polizei von Correctiv fragt - Der Corona-"Erbsenzähler" Marcel Barz antwortet.

Vielen Dank für diese fantastische Arbeit, Herr Barz, und auch für die Veröffentlichung, Herr Steinhöfel!

Gunnar Kaiser - ICH HABE MICH GEIRRT! Es tut mir leid.

Nachtrag: Vor ein paar Stunden ist ein neues Video von Gunnar Kaiser veröffentlicht worden, das perfekt zum Thema vorstehenden Thema Corona passt. Ich möchte es Ihnen nicht vorenthalten. Zuvor noch zwei Zitate:


Enter your text here...


"Einer neuen Wahrheit ist nichts schädlicher als ein alter Irrtum."
Johann Wolfgang von Goethe


Enter your text here...

"Gesunde sind Kranke.
Kranke sind symptomlos.
Grundrechte sind Privilegien.
Angst, Hysterie und Hypochondrie sind gesund.
Diskriminierung ist Gerechtigkeit.
Hinterfragen ist Verrat.
Staatshörigkeit ist links, Gehorsam ist progressiv.
Impfen ist Freiheit."

Gunnar Kaiser




Gunnar Kaiser:

In den letzten Wochen sind einige Studien erschienen, die mein Weltbild doch noch einmal gründlich ins Wanken gebracht haben. Es handelt sich um zahlreiche Ergebnisse wissenschaftlicher Forschung, die mich die Lage noch einmal in einem ganz anderen Licht betrachten lassen.

Das ist natürlich etwas peinlich für mich.

Ich muss im Licht dieser neuen Erkenntnisse zugeben, dass ich mich vielleicht ein wenig habe blenden lassen. Ich bin eine gewisse Zeitlang in die falsche Richtung gerannt. Vielleicht war ich auch einfach zu gutgläubig.

Diese Studien und Forschungsergebnisse jedoch sind in ihrer Masse so eindeutig, dass ich hier nicht mehr weiter kann. Ich kann so nicht weitermachen wie bisher. Ja, man nennt das wohl “zurückrudern”.

Vielleicht ist es ja nicht schlimm, Fehler gemacht oder sich verrannt zu haben - solange man offen bleibt für neue Erkenntnisse und bereit ist, seinen Irrtum einzugestehen. „Irren ist menschlich”, so die lateinische Redewendung Senecas, errare humanum est, die jedoch oftmals nicht in ihrer Gänze wiedergegeben wird. Vollständig lautet der Aphorismus nämlich: „Irren ist menschlich, aber auf Irrtümern zu bestehen ist teuflisch.“

Wenn Sie die Arbeit von Gunnar Kaiser unterstützen möchten: https://kaisertv.de/spenden/

Eine andere Freiheit - mit Til Schweiger u. a.

Nachtrag 2: Am Freitag, den 10.09.2021 ist der neue 75 minütige Dokumentarfilm "Eine andere Freiheit" von Schutzfilm mit dem Thema "Kinderimpfung" erschienen. Die Autoren sind Patricia Marchart und Georg Sabransky. Prominentester Mitwirkender ist der Filmproduzent und Schauspieler Til Schweiger. Aber auch andere bekannte Namen sind darunter:

Engagierte Menschen aus Kunst und Kultur:
Nina Proll, Miriam Stein, Til Schweiger, Nina Adlon, Felix Adlon, Eva Herzig, Christine Sommer, Dietrich Brüggemann, Leo Himmelbauer, Jess Oberbeil und Helmuth Thoma

Ärzte und Wissenschaftler:
David Martin, Katrin Skala, Ulrike Guerot, Martin Hirte, Christine Saahs, Reinhold Kerbl, Corinna Wilken, Martin Sprenger, Christian Schubert, Steffen Rabe, Christian Fiala, Veronika Himmelbauer, Andreas Sönnichsen, Eva Horvatic und Peter Kampits.

Musik: Martin Todsharow

Der ÖRR und die Mainstreampresse schäumen vor Wut.

Til Schweiger hat diesbezüglich selbst bittere Erfahrungen machen müssen. Er hat sich und seine Kinder vor Jahren gegen die Schweinegrippe impfen lassen. Eine seiner Töchter ist danach unheilbar an Narkolepsie (Schlafkrankheit) erkrankt. 

Auch dieses Video möchte ich Ihnen nicht vorenthalten. Bitte sehen Sie selbst:

"Ich will, dass es vorbei ist, darum lasse ich mich impfen."

EINE ANDERE FREIHEIT 

Ein Dokumentarfilm von Patricia Josefine Marchart und Georg Sabransky mit engagierten Menschen aus Kunst und Kultur: Nina Proll, Miriam Stein, Til Schweiger, Nina Adlon, Felix Adlon, Eva Herzig, Christine Sommer, Dietrich Brüggemann, Leo Himmelbauer, Jess Oberbeil und Helmuth Thoma und Ärzten und Wissenschaftlern: David Martin, Katrin Skala, Ulrike Guerot, Martin Hirte, Christine Saahs, Reinhold Kerbl, Corinna Wilken, Martin Sprenger, Christian Schubert, Steffen Rabe, Christian Fiala, Veronika Himmelbauer, Andreas Sönnichsen, Eva Horvatic und Peter Kampits.

Musik: Martin Todsharow

Wieder reisen, chillen, sich mit Freunden treffen, keine Angst mehr haben, die Oma zu umarmen, ohne Maske in die Schule gehen, damit das Distance Learning vorbei ist, endlich wieder ganz normal auf der Uni studieren, Reisen- in die ganze Welt, Partys feiern und Nächte durchtanzen, das verspricht die Politik seit Wochen Kindern und Jugendlichen, wenn sie sich gegen Sars-CoV-2 impfen lassen. Der Umgang mit der Corona Krise hat viele Spuren hinterlassen, besonders bei Kindern und Jugendlichen, die von der Covid19-Erkrankung selbst kaum betroffen sind. Ist das fair? Wie geht es den Jugendlichen, die sich ab 14 Jahren ohne Einwilligung der Eltern für eine Impfung entscheiden können? Was ist, wenn ich mich nicht impfen will? Ist Impfen eine Lösung für das Ende der Pandemie? Was sind die Nebenwirkungen der Impfung bei Kindern und Jugendlichen? Was sagen die Studien und Experten? Muss ich mich impfen, wenn ich schon Corona hatte? Der Beitrag der Impfungen von Kinder zur Herdenimmunität ist klein und eine vollständige Herdenimmunität kann bei diesem Virus nie erreicht werden weil:

Geimpfte den Virus im Rachen tragen können
Tiere auch den Virus tragen
Sich nicht alle Menschen werden impfen lassen. 

https://www.researchgate.net/publicat...

Was sind die Kollateralschäden für Kinder und Jugendliche, seit dem Beginn der Pandemie, durch die Massnahmen, vom Lockdown bis zur "Neuen Normalität? In Deutschland, Österreich und weltweit sind Jugendliche und Kinder einem enormen Impfdruck ausgesetzt.
Die Ständige Impfkommission (STIKO) am Robert Koch-Institut (RKI) empfahl bis 15. August 2021 eine Corona-Schutzimpfung nur für Kinder und Jugendliche mit bestimmten Vorerkrankungen. Seit 19. August 21 empfiehlt auch die STIKO eine Impfung für Kinder und Jugendliche ab dem 12. Lebensjahr. "Die STIKO spricht sich ausdrücklich dagegen aus, dass bei Kindern und Jugendlichen eine Impfung zur Voraussetzung sozialer Teilhabe gemacht wird." Die Stadt Wien lädt zu Vakzinparties - "Gemma Impfen"- -und das Rote Kreuz Deutschland wirbt mit: Impfen ist Liebe.
So viele Menschen haben Angst vor der Erkrankung, so viele Angst vor der Impfung, so viele Angst vor dem Verlust ihrer Freiheit. Unsere Gesellschaft erlebt eine immer grösser werdende Spaltung. Wie werden wir uns jemals wieder verstehen? Wir haben diesen Film gemeinsam mit Jugendlichen, Ärzten, Wissenschaftlern und engagierten Menschen aus Kunst und Kultur gemacht, um die unterschiedlichsten Positionen und wissenschaftliche Informationen in Bezug auf die Impfung für Kinder, Jugendliche und Junge Erwachsenen zu beleuchten.
In diesem Film geht es um alles: Um unsere Kinder und deren Leben im Hier und Jetzt und in der Zukunft; Diesen Film haben Menschen gemacht, die dafür Verantwortung übernehmen. Wir sind niemandem verpflichtet, keiner Organisation, keinem Auftraggeber, keinen Medien, keiner Partei, nur uns selbst und unserem Gewissen. Hier haben sich Menschen zusammengefunden, die das Thema - Corona-Impfungen für Kinder und Jugendliche aus unterschiedlichen Perspektiven kritisch beleuchten.

Eine Schutzfilm Produktion www.schutzfilm.com 

Dieser Film wurde ausschliesslich durch Spendengelder finanziert. Bitte unterstützen Sie weiter unsere Projekte! Damit wir frei und unabhängig arbeiten können.

Quelle: schutzfilm.com


Trotz Corona-Pandemie: Unsere qualifizierten Produkte der Immobilienbewertung

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Nichtanwendungserlass

Bewertungsgesetz zugunsten der zertifizierten Sachverständigen geändert

Im Zuge des Gesetzgebungsverfahrens zur erleichterten Umsetzung der Reform der Grundsteuer und Änderung weiterer steuerrechtlicher Vorschriften ist auch § 198 des Bewertungsgesetzes (BewG) geändert worden. Mit der Änderung wird insbesondere geregelt, dass auch Gutachten von zertifizierten Sachverständigen zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts regelmäßig geeignet sind.

Bewertungsgesetz zugunsten der zertifizierten Sachverständigenwesen geändert

BFH Urteil vom 5. Dezember 2019 - II R 9/18

Der BFH hatte mit Urteil vom 5. Dezember 2019 – II R 9/18 – entschieden, dass für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch ein Gutachten nach § 198 BewG nur die Gutachterausschüsse sowie die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen in Betracht kommen. Die obersten Finanzbehörden der Länder hatten daraufhin mit einem Nichtanwendungserlass zu diesem Urteil reagiert.

Bundestag beschließt Änderung des Bewertungsgesetzes

In einem weiteren Schritt brachte das Bundesministerium für Finanzen einen entsprechenden Gesetzentwurf zur Ergänzung des § 198 Bewertungsgesetz (BewG) in den Bundestag ein mit dem Ziel, gesetzlich zu regeln, dass zur Festsetzung des niedrigeren gemeinen Werts nicht nur Gutachten von Gutachterausschüssen und öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, sondern auch Gutachten von Sachverständigen herangezogen werden können, die über eine Zertifizierung von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle verfügen.

Aufgrund des Beschlusses des Bundestages wurde in § 198 des Bewertungsgesetzes in diesem Zusammenhang folgende Ergänzung vorgenommen:

„(2) Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.“

Mit der aktuellen Änderung des Bewertungsgesetzes, die am 23.07.2021 in Kraft getreten ist, hat der Gesetzgeber klargestellt, dass Gutachten zertifizierter Sachverständiger nicht nur bei der Finanzverwaltung, sondern jetzt auch bei den Finanzgerichten als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts dienen können.

Zusammenfassung

Die Gesetzesänderung sichert somit den nach DIN EN ISO/IEC 17024 bei einer akkreditierten Zertifizierungsstelle zertifizierten Sachverständigen ein wirtschaftlich bedeutendes Betätigungsfeld und festigt die hohe Reputation dieser Sachverständigen.

Die fachlich vollkommen unbegründete bisherige Privilegierung der Gutachterausschüsse und der öffentlich bestellten Sachverständigen bei den Finanzgerichten entfällt. Die Gutachten eines nach DIN EN ISO/IEC zertifizierten Sachverständigen müssen nun nach § 198 Abs. 2 Bewertungsgesetz auch bei den Finanzgerichten anerkannt werden.


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Öffentliche Bestellung versus Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 2

Öffentliche Bestellung versus Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024

Häufig wird von Anwälten und von öffentlich bestellten Sachverständigen die Auffassung verbreitet, dass nur öffentlich bestellte Sachverständige für bestimmte Immobilienbewertungsaufgaben (Gerichte, Ehescheidungen etc.) „zugelassen“ sind. Dem muss man mit aller Härte entgegen treten.

Qualitätssicherungssysteme im Sachverständigenwesen in Deutschland

Öffentliche Bestellung versus Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024

Der deutsche Gesetzgeber hat sich mit der Einführung des § 36a Gewerbeordnung (GewO) dazu entschieden, in Deutschland zwei Qualitätssicherungssysteme auf gesetzlicher Grundlage zu etablieren. Im Bereich des Sachverständigenwesen für Immobilienbewertung sind dies die „öffentliche Bestellung“ und die „Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024“.

Beide Systeme beruhen auf gesetzlicher Grundlage. In beiden Systemen werden die Sachverständigen von einer unabhängigen und anerkannten Stelle (Kammer bzw. DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle) geprüft und überwacht. Insoweit sind beide Systeme gleichwertig.

Das AkkStelleG geht jedoch noch einen Schritt weiter. Hier wird nicht nur der Sachverständige überwacht, sondern auch der Zertifizierer und dessen Zertifizierungssystem. Vom System her geht die Zertifizierung einen Schritt weiter als die öffentliche Bestellung.

In Deutschland sind deshalb die öffentlich bestellten und die nach der DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen in allen neueren Gesetzen (z. B. Bewertungsgesetz (BewG), Investmentgesetz (InvG), Pfandbriefgesetz (PfandBG) und Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV)) und allen Verordnungen gleichgestellt worden. So z. B. auch bezüglich des Anspruchs auf Auskunft aus der Kaufpreissammlung in den Gutachterausschussverordnungen der Bundesländer. In einzelnen Gesetzen (z. B. § 404 ZPO) steht diese Gleichstellung noch aus.

Auch die Finanzverwaltung der Bundesländer (obersten Finanzbehörden der Länder) hat bspw. mit den gleichlautenden Erlassen „Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts; Berücksichtigung von Sachverständigengutachten zum Nachweis eines niedrigeren Grundbesitzwerts“ vom 20.12.2020 eine Gleichstellung festgestellt:

„Die Finanzverwaltung hält weiterhin an ihrer Auffassung fest, dass der Steuerpflichtige den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts regelmäßig durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, der über besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Grundstücken verfügt, erbringen kann (siehe u. a. R B 198 Absatz 3 Satz 1 ErbStR 2019). Dies sind Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind.“      

(Weitere Informationen zu den gleichlautenden Erlassen finden Sie in unserem Beitrag dazu.)

Im Freistaat Sachsen ist auch eine Gleichstellung erfolgt. So regelt die Kommunale Verwaltungsvorschrift Grundstücksveräußerung (VwV) bspw. in Abschnitt 4 Nr. 1 die Gleichstellung von öffentlich bestellten und von einer akkreditierten Zertifizierungsstelle gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen.

Auch Gerichte können nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige beauftragen

In einer Entscheidung des Landgerichts Hechingen heißt es, dass eine Zertifizierung, erfolgt sie nach dem Standard DIN EN ISO/IEC 17024, ein der öffentlichen Bestellung vergleichbarer Sachkundenachweis darstellt und diesem gleichzusetzen ist (LG Hechingen, Beschluss vom 19.07.2017, Az. 1 OH 19/15).

(Weitere Informationen zur Entscheidung des Landgerichts Hechingen finden Sie in unserem Beitrag dazu.) 

Wie steht es mit der Qualifikation eines zertifizierten Sachverständigen?

Der zertifizierte Sachverständige muss gegenüber der nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle seine fachliche und persönliche Kompetenz nachweisen. Dies geschieht meist über Ausbildungsnachweise, Zeugnisse oder Arbeitsproben, die der Antragsteller der Zertifizierungsstelle vorlegen muss. Nach Erfüllung der Eingangsvoraussetzungen muss sich der Sachverständige einer oder mehrerer Prüfungen stellen, um auch dort sein Fachwissen nachzuweisen. Nach der Zertifizierung überwacht die Zertifizierungsstelle den Kandidaten durch Arbeitsproben, Weiterbildungsnachweise oder andere Maßnahmen. Nach 5 Jahren ist regelmäßig eine Rezertifizierungsprüfung zu absolvieren, da die Zertifizierung befristet ist. Dies garantiert, dass der gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige von seinem Niveau und von der Aktualität seines Fachwissens höchsten Ansprüchen genügt.

Bei der öffentlichen Bestellung findet nach der Berufung de facto keine Überwachung der Sachverständigen mehr statt. Es werden von den Kammern tlw. Weiterbildungsnachweise und Arbeitsproben verlangt. Aber eine Wiederholungsprüfung mit dem Nachweis eines aktuellen Fachwissens findet nicht statt.

Oft wurde in der Vergangenheit auch gerügt, dass die Verfahren bei der öffentlichen Bestellung von Sachverständigen von Kammer zu Kammer variieren und stark von Sachbearbeitern und Prüfern abhängen.  Fehlende Vorgaben und Normen bei der Zulassung und die fehlende Kontrolle einer kontinuierlichen Weiterentwicklung führen in der Praxis dazu, dass die Qualität der öffentlich bestellten Sachverständigen stark differiert und die öffentliche Bestellung gerade keine Garantie für ein qualifiziertes Gutachten ist.

Die hohen Anforderungen der DIN EN ISO/IEC 17024 garantieren demgegenüber einen kompetenten und fachlich hoch qualifizierten Sachverständigen. Gerichte und Auftraggeber können deshalb mit gutem Gewissen einen von einer akkreditierten Zertifizierungsstelle nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen beauftragen, denn hinter dieser geschützten Bezeichnung steht ein hohes Maß an Kompetenz und aktuellem Fachwissen.


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Vertrauen in Immobilienbewerter

Augen auf bei der Wahl eines Sachverständigen

Aus der Rubrik: „Und täglich grüßt das Murmeltier“

Zur Erstellung eines Wertgutachtens für eine Immobilie braucht es beim Gutachter umfassendes rechtliches und fachliches Wissen, Knowhow und Charakter. Gerade das Letztere vermisse ich seit geraumer Zeit sehr häufig, wenn mir Gutachten von Kollegen zur Prüfung vorgelegt werden.

Bevor man als Sachverständiger ein Gutachten für eine Immobilie unterschreibt, hat man doch die verdammte Pflicht, einen Moment inne zu halten und zu überlegen: Habe ich in dem Gutachten alles bedacht und berücksichtigt? Sind die angewendeten Wertermittlungsverfahren für diese Immobilie überhaupt geeignet? Habe ich alle rechtlichen Umstände berücksichtigt? Kommt das Gutachten zu einem marktgerechten Verkehrswert? Sind die Wertermittlungsansätze nachvollziehbar begründet oder nur mit der Floskel „sachverständig geschätzt“ einfach nur behauptet?

Wenn mir dabei der leiseste Zweifel kommt, gehe ich noch einmal auf Anfang oder Start.

Ich werte den Markt noch einmal auf eine andere Weise aus, lese den örtlichen Grundstücksmarktbericht noch einmal, beschaffe mir weitere Informationen oder wende noch ein weiteres Wertermittlungsverfahren an.

Und, dies tue ich übrigens ausdrücklich auch dann, wenn das eigentlich nicht mehr vom Honorar gedeckt ist. Es geht doch häufig um beträchtliche Vermögenswerte bei allen Beteiligten.

Bei manchen Kollegen hat man den Eindruck, dass sie die Gutachtenschreiberei nicht zum Brötchenerwerb , sondern aus reiner Profitgier betreiben. Das eigene Ego steht vor allem und die finanziellen Konsequenzen für Auftraggeber und Dritte spielen bei ihnen keine Rolle. Und, es sind vornehmlich öffentlich-bestellte und vereidigte Kollegen, die solch ein Verhalten an den Tag legen.

Ich nenne so etwas skrupellos.

Aber irgendwann rächt sich so ein Verhalten bitter. Leider dauert es eine Weile und der bis dahin entstandene Vermögensschaden bei den Beteiligten kann hoch sein.

Also bitte überlegen Sie sehr genau, ob der zu beauftragende Sachverständige gerade diese Charaktereigenschaft besitzt. Diese Charaktereigenschaft ist mehr wert, als ein billiges Gutachtenhonorar. Und, an der hübschen Nasenspitze, der gespielten Freundlichkeit oder irgendwelchen Titeln erkennt man sie auch nicht.

Viele Grüße vom heute sonnigen Sachverständigenschreibtisch
Euer

Lutz Schneider

PS: Eine Checkliste zur Auswahl eines geeigneten Sachverständigen können Sie beispielsweise hier unter dem Punkt „Häufig gestellte Fragen“ finden.


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Gutachterausschuss Mittelsachsen

Der Gutachterausschuss Mittelsachsen und die Sachwertfaktoren

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Mittelsachsen hat am 28. Februar 2018 den neuen „Bericht zum Grundstücksmarkt im Landkreis Mittelsachsen 2017“ veröffentlicht. Dieser Grundstücksmarktbericht trägt den Stichtag 31.12.2016 und untersucht den Grundstücksmarkt im Landkreis Mittelsachsen in den Jahren 2015 und 2016.

Für uns als Sachverständige sind solche Veröffentlichungen wichtige Bewertungsgrundlage. Für die Veröffentlichung solcher „für die Wertermittlung erforderlichen Daten“ gelten im übrigen auch gesetzliche Vorschriften. Diese finden sich insbesondere in § 193 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB) sowie in der Sächsischen Gutachterausschussverordnung (SächsGAVO).

Da solche Veröffentlichungen durch die Gutachterausschüsse i. d. R. nur alle zwei Jahre erscheinen, sind wir als Sachverständige immer gespannt, welche neuen Erkenntnisse sich aus dem örtlichen Grundstücksmarkt (hier Landkreis Mittelsachsen) ableiten lassen. Ein Aspekt ist auch noch, dass die Ausgangsdaten (Kaufpreissammlung, Notarverträge), die nur den Gutachterausschüssen vorliegen, nicht Jedermann zur Verfügung stehen (Datenmonopol).

Vielfach  greifen auch Finanzämter für ihre Bewertungen (Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer, Entnahme aus dem Betriebsvermögen) auf die Daten und Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse zurück.

Die Datenqualität ist deshalb einigermaßen wichtig!

Mit Neugier und Begeisterung ging ich also an die Lektüre des neuen Grundstücksmarktberichtes für den Landkreis Mittelsachsen. Insbesondere die neuen Sachwertfaktoren für Einfamilienhäuser im Geschäftsbericht 2017 fanden mein besonderes Interesse. Dabei fielen mir einige Ungereimtheiten auf und so schrieb ich am 08.03.2018 den Vorsitzenden des Gutachterausschusses sowie die Geschäftsstelle mit einer wirklich freundlichen Mail an.

Leider bekam ich bis heute (10.07.2018) keine Antwort auf meine Mail und so stelle ich mein Schreiben hier nachfolgend noch einmal öffentlich in meinen Blog ein. Vielleicht erreicht es auf diese Art und Weise ja so doch noch seine Empfänger und bewegt die Damen und Herren vom Gutachterausschuss Mittelsachsen von Ihrem hohen Roß herabzusteigen und etwas mehr Kritikfähigkeit an den Tag zu legen.

Eine Änderung des Grundstücksmarktberichtes Mittelsachsen ist im übrigen bis heute auch nicht erfolgt.

Zitat meiner Mail vom 08.03.2018

Ihr Grundstücksmarktbericht 2017

Sehr geehrter Herr Vorsitzender,
sehr geehrte Damen und Herren!

Die Veröffentlichung Ihres neuen Grundstücksmarktberichtes 2017 für den Landkreis Mittelsachsen nehme ich zum Anlass, um Ihnen diese E-Mail zu senden.

Mein Name ist Lutz Schneider, ich bin zertifizierter Sachverständiger und Mitglied im Gutachterausschuss im LK Bautzen sowie Mitglied im Oberen Gutachterausschuss im Freistaat. Ich habe auch häufiger im Landkreis Mittelsachsen Verkehrswertgutachten zu erstellen.

Grundsätzlich finde ich es außerordentlich wichtig und deshalb auch sehr begrüßenswert, dass Sie als Gutachterausschuss erstmalig Sachwertfaktoren veröffentlicht haben!!!

Ich möchte Sie trotzdem auf einige Sachverhalte in Ihrer Veröffentlichung hinweisen und Sie bitten, diese zu überprüfen und ggf. zu korrigieren.

Bitte sehen Sie meine Zeilen hier nicht als Kritik an Ihrer Arbeit, sondern eher als kollegiale Unterstützung.

Ich befürchte, dass die von Ihnen ermittelten Sachwertfaktoren, insbesondere von den Finanzämtern in Erbschaft- und Schenkungsteuerangelegenheiten zur Anwendung kommen und wir als freie Sachverständige es schwer haben, dagegen zu argumentieren.

Sie geben auf Seite 29 Ihres Marktberichtes die Formel zur Ableitung des Sachwertfaktors mit:

SWF = Kaufpreis / (vorläufiger) Sachwert

an.

Dies entspricht gerade nicht der Intention der ImmoWertV, denn diese schreibt in § 8 Abs. 2 vor, dass zuerst die Marktanpassung zu erfolgen hat und erst danach die boG zu berücksichtigen sind.

Deshalb lautet die ImmoWertV-konforme Formel zur Ermittlung des Sachwertfaktors:

SWF = Kaufpreis +/- boG / (vorläufiger) Sachwert

Insofern macht es auch keinen Sinn eine Unterteilung in unsanierte, teilsanierte und sanierte Objekte vorzunehmen, weil zum Kaufpreis stets die erforderlichen boG (also alle Sanierungs- und Modernisierungskosten) hinzuzurechnen sind. Dies ist so auch marktkonform, denn ein Käufer würde aller erforderlichen Sanierungskosten zusätzlich zum Kaufpreis berücksichtigen. Letztlich ist dies sein Gesamtaufwand für das Objekt.

Deshalb ist der vorläufige Sachwert stets als „mängelfreier“ Sachwert zu verstehen und vorläufige Sachwerte von unter 100.000 Euro treten nur sehr selten auf (ihre Tabellen reichen bis auf 25.000 Euro hinab).

Weiterhin würde die nicht mehr notwendige Unterteilung in Sanierungsstufen dazu führen, dass Sie in den Auswertungen eine größere Anzahl von Kauffällen hätten, was die statistische Genauigkeit verbessert.

Sie geben auf Seite 30 das Bestimmtheitsmaß der Regression in dem Diagramm mit 0,154 an. Dies ist nicht sonderlich hoch. Wie hoch ist das Bestimmtheitsmaß in ihren anderen Auswertungen?

Weiterhin ist mir folgende sehr unplausible Situation aufgefallen:

Sie teilen auf Seite 34 Sachwertfaktoren für teilsanierte Einfamilienhäuser (freistehend) Baujahr 1950 bis 1974 mit:

In der Praxis würde die Anwendung ihrer Faktoren folgendes bedeuten:

In einer Gemeinde mit einem Bodenwert von 24 Euro/m² gilt folgendes:

Vorl. SW = 300.000 Euro x SWF 0,03 = Verkehrswert = 9.000 Euro.

In der Nachbargemeinde mit einem Bodenwert von 26 Euro/m² gilt dann aber:

Vorl. SW = 300.000 Euro x SWF 0,86 = Verkehrswert = 258.000 Euro.

Dies führt nicht zu marktgerechten Verkehrswerten und der riesige Unterschied ist nicht plausibel!

Deshalb noch einmal meine herzliche Bitte an Sie, eine entsprechende Korrektur vorzunehmen.

Wir wissen aus eigener Erfahrung, wie schwierig die Ableitung der Sachwertfaktoren ist, denn wir haben selbst schon Sachwertfaktoren abgeleitet (Auszug anbei). Dabei haben wir viele Erfahrungen gesammelt und sind auch gern zu einem kollegialen Austausch bereit.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr

Lutz Schneider
gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 auf deutscher gesetzlicher Grundlage (AkkStelleG) zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter Zert (S).

Wo ist der Grundstücksmarktbericht erhältlich?

Der Grundstücksmarktbericht kann bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses  kostenpflichtig bestellt werden.